Что такое обременение недвижимости и как оно 'связывает' ваши права: Гид для продавцов и покупателей ✅
📌Что такое обременение?
Обременение – это «запрет на полную свободу» в распоряжении имуществом.
▶ Что такое обременение недвижимости?
Это юридическое ограничение на недвижимость, которое мешает вам распоряжаться ею в полной мере (продавать, дарить, обменивать) без согласия третьей стороны.
Простыми словами: вы собственник квартиры, но ваши права «связаны» правами другого лица или организации.
▶ Какие виды обременений бывают:
• Ипотека.
Ипотека - это залог недвижимости в обеспечение долговых обязательств, принятых на себя заемщиком. Пока вы не выплатите кредит банку, квартира находится у кредитора в залоге. Вы живете в ней, но продать ее можно только с разрешения кредитора или после полного закрытия долга.
• Договор найма или аренды.
Если квартира официально сдана на срок более года и договор зарегистрирован в Росреестре, при продаже квартиры арендаторы сохраняют право в ней жить до конца срока договора. Обычно нельзя досрочно расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Если только в договоре найма не были предусмотрены особые условия.
• Рента.
Квартира принадлежит вам, но вы обязаны пожизненно содержать предыдущего владельца. Без его согласия сделки запрещены. Помните был такой фильм «Дуплекс», где молодая пара купила жилье с проживающей бабушкой? Вот-вот.
• Арест.
Накладывается судом или судебными приставами за долги (ЖКУ, налоги, алименты). С таким обременением квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни даже иногда прописать в ней кого-то.
• Расчет в рассрочку.
Если вы оплачиваете недвижимость частями, в т.ч. и после перехода права собственности, продавец может прописать регистрацию залога до полного погашения.
• Доверительное управление.
Когда вы передаете право управления недвижимостью другому лицу на определенный срок.
• Приватизация.
Обременение по договору приватизации чаще всего связано с интересами людей, которые имели право на долю, но отказались от нее. Если на момент приватизации в квартире были прописаны несколько человек и кто-то отказался от приватизации, то отказавшиеся тоже имеют право на пожизненное проживание в этой квартире и выселить их без их согласия нельзя. В т.ч. несовершеннолетние дети, которые проживали в этом жилье, но "прошли" мимо приватизации. Вообще, с 01.09.2025 сведения о таких лицах должны вносится в ЕГРН, но только собственником или "отказником", т.е. по их желанию.
▶ Как возникает обременение?
Обременение возникает по воле собственника, например, ипотека (залог) недвижимости.
А еще по воле иного лица, и от желания собственника порой совсем не зависящее. Например, арест недвижимости.
▶ Можно ли продать квартиру с обременением в виде ипотеки?
Да. Сейчас многие банки работают с залоговыми объектами, но не все и часто есть нюансы.
С другими обременениями продать жилье невозможно, пока не решить вопрос с источником обременения.
📌 Как проверить обременение быстро и бесплатно
На официальном сайте Росреестра есть раздел "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online". Узнать о наличии ограничений права можно по его номеру или по номеру права (номера указаны либо на договоре приобретения или на договоре об ипотеке, если таковой был, либо их можно увидеть в первичной выписке ЕГРН).
Нужно понимать, что это не выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), здесь приведена очень краткая информация. Ну и стоит понимать, что порой информация в ЕГРН отражается с опазданием.
👉 Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online
При необходимости получить более подробную информацию об ограничении прав, таким как арест, запрещение регистрации, ипотека и сервитут можно с помощью выписки из ЕГРН об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости.
Такая выписка содержит:
• сведения о лице, в отношении которого запрашивается информация;
• сведения об установленных в его пользу ограничениях прав или обременениях объекта недвижимости,
• информацию о виде объекта недвижимости, а также о виде ограничений и обременений.
Запрашивать этот вид выписки могут только сами правообладатели, их законные представители, наследники, залогодержатели и нотариусы.
📌 Как снять обременение.
Росреестр напомнил:
Объект недвижимости будет признан свободным от обременений только после того как в ЕГРН будет погашена соответствующая запись.
❗️ Погашение ипотеки носит заявительный характер. Автоматически Росреестр ничего не снимает и запись о залоге не "погашает".
Если обязательства залогодателя были полностью исполнены, для прекращения регистрационной записи об ипотеке необходимо обязательно предоставить в Росреестр заявление залогодержателя, в пользу которого зарегистрирован залог.
То есть, после того как за квартиру выплачен последний платеж по ипотеке, банк зачастую сам подает в Росреестр соответствующее заявление о снятии обременения в виде ипотеки. То есть самому покупателю в Росреестр никакие заявления подавать не нужно. Но стоит уточнять в банке процедуру снятия залога заранее.
Если у вас была оформлена бумажная закладная, то можно снять обременение самостоятельно, забрав в банке свою закладную. Но не все банки выдают закладные, предпочитая самостоятельно снимать обременение.
Та же схема действует и в отношении залогодержателя-продавца (если обременение наложено на объект из-за расчета в "рассрочку"). Самому покупателю, как правило, никаких заявлений в этом случае подавать не нужно. Но опять же все выясняйте у продавца и не забывайте напоминать об этом шаге.
❗️ Потом не забудьте проверить на сайте Росреестра, снят ли залог. Не поленитесь и спустя некоторое время запросите актуальную выписку из ЕГРН. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в орган регистрации прав.
📌 ДДУ и снятие обременения
Процедура снятия обременения имеет некоторые нюансы, так как объекта недвижимости физически еще может не существовать в реестре как готового жилья.
Вот основные особенности:
1️⃣ До ввода дома в эксплуатацию: Если ипотека погашена, пока дом еще строится, обременение снимается с прав требования по ДДУ. Запись об этом вносится в Росреестр.
2️⃣ После ввода дома: Если вы гасите кредит уже после того, как дом достроен, процедура проходит стандартно, но уже при регистрации права собственности.
Если вы использовали эскроу-счета, банк и застройщик взаимодействуют напрямую. Однако при полном погашении кредита застройщик в процессе снятия обременения обычно не участвует — это зона ответственности «банк – заемщик – Росреестр».
Автоматическое снятие (электронное):
Сейчас большинство банков (Сбербанк, ВТБ и др.) сами подают документы в Росреестр в электронном виде сразу после закрытия кредита. Заемщику не нужно никуда ходить. Уведомление о снятии обременения приходит в личный кабинет Госуслуг или по СМС в течение 5–10 рабочих дней.
Если банк не подал данные сам:
Вам нужно забрать в банке справку о полной выплате кредита и (если выдавалась) закладную с отметкой о погашении. С этими документами нужно обратиться в МФЦ.
Важный нюанс с собственностью:
Если вы погасили ипотеку до оформления права собственности на готовую квартиру, убедитесь, что в выписке из ЕГРН при получении ключей и регистрации прав строка «Обременение» уже будет пустой.
📌 Военная ипотека. Снять обременение.
В отличие от обычной ипотеки, при военной квартира находится в залоге не только у банка (если использовался ипотечный кредит), но и у государства. То есть в ЕГРН числится двойное обременение.
Пока не сняты оба обременения, распоряжаться жильем нельзя.
1️⃣ Снятие обременения банка
Этот этап стандартный и обычно проходит быстрее.
Полное погашение: Убедитесь, что кредит закрыт полностью, включая копейки процентов.
Действия банка:
• Большинство крупных банков (Сбербанк, ВТБ) сейчас снимают залог автоматически в электронном виде в течение 10–14 дней после закрытия счета.
• В ином случае: Возьмите в банке справку о погашении и закладную (если она была бумажной) с отметкой о выполнении обязательств. Подайте их в МФЦ вместе с заявлением. Росреестр погасит запись за 3 рабочих дня.
2️⃣ Снятие обременения «Росвоенипотеки»
Это происходит только после того, как у военнослужащего возникло право на использование накоплений (обычно это 20 лет выслуги или 10 лет при увольнении по льготным статьям).
Для действующих военных (20+ лет выслуги):
• Подайте рапорт на имя командира части.
• Часть передает данные в органы военного управления, которые направляют сведения в ФГКУ «Росвоенипотека».
• «Росвоенипотека» в течение 30 дней отправляет в Росреестр электронное заявление на снятие обременения.
При увольнении с правом на накопления:
• После исключения из списков части «Росвоенипотека» получает сведения из реестра НИС и самостоятельно инициирует снятие залога в течение тех же 30 дней.
При самостоятельном погашении ЦЖЗ (целевой жилищный заем):
• Если вы сами вернули государству все потраченные на вас средства, направьте в ФГКУ «Росвоенипотека» заявление установленного образца и справку из банка.
---
Я всегда рядом и готова стать вашим проводником к новой, качественной жизни. 👌
Записаться на консультацию можно здесь https://t.me//annaelagina_nedvizhka_bot
Сделаем ваши цели реальностью 👍
#аннаелагина #риэлтор #инвестиции #полезное #недвижимость #ипотека #обременение #риски #росреестр #дду