⚖️Как проверить застройщика: показатели, на которые смотрят аналитики
Эскроу-счета защищают деньги дольщиков, но защищают они номинальную сумму.
Если проект остановится, вы получите обратно ровно те деньги, что внесли.
Инфляция, рост цен на аналогичное жилье - это все ваши риски и потери, которые система не покрывает.
Поэтому проверка устойчивости застройщика остается обязательным и важным этапом перед сделкой.
Есть два ключевых параметра, которые используют аналитические центры для оценки девелоперов:
1. Отношение распроданности к стройготовности
Распроданность - доля проданных квартир от всего объема, который строится.
Стройготовность - степень фактической близости объекта к сдаче в эксплуатацию.
Их соотношение показывает, успевает ли застройщик продавать то, что строит (сбалансированным считается диапазон 70-80%).
Это означает, что темпы продаж примерно соответствуют темпам строительства.
Если показатель уходит ниже, то значит застройщик строит быстрее, чем продает и возникает риск, что ему будет невыгодно ускоренно завершать объект - после ввода дома в эксплуатацию эскроу-счета раскрываются, кредит гасится, а на остаток задолженности банк начисляет уже рыночную ставку, а не льготную проектную.
При низкой распроданности застройщик может сознательно затягивать сроки.
Показатель же выше нормы говорит об обратном - дефиците предложения.
Где смотреть: портал наш.дом.рф (раздел «Аналитика» - «Распроданность и стройготовность»).
2. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу
Второй параметр - объем средств дольщиков на эскроу-счетах относительно размера кредитной линии, открытой застройщику.
Идеальная ситуация, когда остаток задолженности перед банком примерно соответствует сумме денег, уже внесенных покупателями.
Это означает, что проект поддерживается продажами, а не держится исключительно на кредитной поддержке.
Если долг перед банком растет, а продажи стоят на месте, то растет и процентная нагрузка. Ставка по проектному финансированию может вырасти, и застройщик может не справиться с обслуживанием долга.
Где смотреть: проектная декларация на портале наш.дом.рф в карточке конкретного дома.
Эти показатели - оценка финансовой дисциплины застройщика, но не гарантия качества.
Можно иметь идеальное соотношение распроданности и готовности, но сдавать квартиры с задержками и дефектами. Поэтому цифры с портала - это только первый этап проверки.
Как еще можно проверить застройщика по другим параметрам:
судебная история, исполнительные производства,
репутационные источники (отзывы, форумы),
сама проектная декларация.
Если остались сомнения по конкретному застройщику или нужна помощь с анализом , то пишите мне @NadezhdaD или в МAX, я помогу разобраться
