По оценке некоторых специалистов, на рынке недвижимости существует более 50 рисков при покупке жилья на вторичке.
Безусловно их много и мы проверяем все из них.
Но обычно я выделяю из них 5 основных, которые чаще всего встречаются при проверке объектов перед сделкой, и они не относятся к формальным рискам, типа задолженности по капремонту и коммуналке, а речь идет о серьезных рисках, которые могут привести к нарушению права собственности или права пользования объектом у нового собственника.
Вот эти Топ-5 рисков:
1. продавец банкрот или в отношении него имеется решение суда о субсидиарной ответственности,
2. отсутствие сделкоспособности продавца («ведомые» мошенниками продавцы, или действия продавца, состоящего на учете в ПНД и/или НД, или возрастные продавцы, у которых потом находятся родственники, утверждающие, что их бабушка или дедушка уже наблюдался у врачей с разными отклонениями, влияющими на осознанность решений и действий),
3. не было получено нотариальное согласие супруга, с которым объект был приобретен в браке,
4. не были решены вопросы с другими лицами, имеющими право на долю в квартире: не выделены доли детям по материнскому капиталу, участник приватизации не оформил надлежащим образом отказ от приватизации, имеются наследники, которых нотариус «не заметил»,
5. в объекте зарегистрированы по постоянному месту жительства такие лица, которых нельзя снять с регистрационного учета даже по решению суда. Такие как: несовершеннолетние (особенно под опекой), отказники от приватизации, члены семьи дольщика жилищного кооператива, временно отсутствующие лица с сохраненными правами (армия, тюрьма, длительное лечение, - если их незаконно выписали), в отдельных случаях члены семьи бывшего собственника, если нет другого жилья, тяжелое материальное положение, длительное проживание в этой квартире и т.д.
И те покупатели, которые считают, что раз право собственности зарегистрировано, люди живут — значит всё в порядке, - либо глубокие оптимисты, либо очень рисковые люди.
К глубокому сожалению, мы живем во времена, когда сделка с недвижимостью – это настоящий квест. Я не говорю, про рост мошеннических схем и продавцов с «нехорошим» умыслом. Я говорю сейчас о том, что любая сделка может не принести должного удовольствия и выгоды, если не проверить объект и историю переходов права собственности. Продавец – далеко не единственное лицо, которое может оспорить сделку и доставить покупателю неприятности. Могут оказаться «ушлые» родственники продавца, о которых вы до сделки не знаете, предыдущие собственники, у которых могла идти процедура банкротства в период сделки или до неё, кредиторы по субсидиарной ответственности или по взысканию долгов за счет наследственной массы должника, плюс есть госорганы, которые осуществляют надзор за соблюдением прав определенных категорий граждан.
Судебная практика сейчас настолько пёстрая, что сложно составить какую-то общую статистику с рейтингом самых опасных сделок с недвижимостью.
Но ясно одно, что каждый год в России рассматриваются:
десятки тысяч споров о праве собственности на жильё,
сотни тысяч дел о банкротстве, где оспариваются сделки,
тысячи кейсов, где добросовестные покупатели лишаются квартир.
И проблема в том, что большинство рисков — неочевидны, и не видны без глубокой юридической проверки.
Итак, разберём топ-5 реальных угроз, с которыми я регулярно сталкиваюсь на практике.
1. Банкротство продавца
По данным Федресурса:
более 400 000 граждан ежегодно проходят процедуру банкротства в РФ
в рамках этих дел активно оспариваются сделки за последние 3 года, а бывает и за более длительный срок при доказывании арбитражным управляющим подозрительности сделки.
Что это значит для покупателя?
Если продавец имел долги перед сделкой, обладал признаками неплатежеспособности, продал квартиру «перед банкротством», по заниженной цене, или имеются признаки аффилированности сторон сделки -сделку могут признать недействительной, недвижимость будет включена в конкурсную массу, покупатель потеряет квартиру и станет кредитором продавца (обычно без шансов вернуть деньги).
Банкротство продавца даёт наибольшее количество случаев признания сделок недействительными.
2. Отсутствие сделкоспособности у продавца
Что такое сделкоспособность продавца - это дееспособность продавца, при которой он способен самостоятельно понимать условия и последствия сделки, руководить своими действиями сознательно, отдавать им отчет.
Установить сейчас сделкоспособность продавца - это огромная проблема, поскольку справок продавца о том, что он не состоит на учете в ПНД и НД, и даже медицинского освидетельствования врачей ни в стационаре, ни на самой сделке, порой не достаточно, как показала судебная практика по делам, аналогичным делу Долиной.
Сейчас для защиты покупателей в случаях, когда возникает сомнение в сделкоспособности продавца, я рекомендую:
- организовывать альтернативную сделку с одновременным приобретением продавцом жилья лучше и дороже;
- привлекать родственников продавца к сделке и брать у них нотариальные заявления о том, что они подтверждают отсутствие признаков каких-либо заболеваний, препятствующих заключению сделки, у продавца, что знают о продаже им квартиры, о том, что у них сомнений в осознанности решения продавца нет, а иногда и обязательства о том, что обязуются перевести его к себе и зарегистрировать по ПМЖ у себя в квартире;
- проверять мотив продажи с оформлением анкеты/заявления продавца, просить документы, подтверждающие наличие у продавца другого жилья в собственности в случае не приобретения одновременно другого жилья;
- как крайняя мера – обращаться в правоохранительные органы для беседы с продавцом на наличие в отношении него мошеннических действий со стороны третьих лиц. Кстати, такая мера спасла только на моей практике 6 продавцов от ужасной ошибки. Спасибо сотрудникам полиции, что реагируют на такие просьбы оперативно и со всей ответственностью. Так как «снять колпак» с таких продавцов удается далеко не всем.
В остальных случаях, если продавец не готов к сотрудничеству и к предоставлению всех данных, необходимых покупателю для проведения безопасной сделки, покупателю рекомендую отказаться от такого сомнительного объекта и лучше найти другой, с продавцом, понимающим серьезность ситуации и то, что обе стороны сделки должны вести себя добросовестно, а не только покупатель.
К этой категории, кстати, относятся и другие мошеннические действия, в том числе подделка документов, действия третьих лиц по доверенностям, отчуждение объекта в пользу третьих лиц путем обмана собственника и введение его в заблуждени.
3. Не было получено нотариальное согласие супруга, с которым объект был приобретен в браке.
Некоторые мои коллеги называют эту категорию рисков: «скрытые собственники». Потому что в ЕГРН может быть указан один собственник – титульный, а второй собственник (его супруг/а) владеет на праве общей совместной собственности по закону (статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ).
Что интересно, слышала от контрагентов много раз: да зачем вам данные супруги продавца для проверки, она же не собственник. Так вот собственник она или нет – предстоит выяснить на основании нескольких документов: записи в ЕГРН о регистрации права собственности и на основании какого правоустанавливающего документа, и если сделка была возмездная, то обращаем внимание на дату подписания документа, являющегося основанием права собственности, если продавец состоял в этот момент в зарегистрированном браке, и не заключался брачный договор, то этот объект – совместно нажитое имущество. И супруги им владеют оба на праве общей совместной собственности - одинаково полноправно! Значит и пакет документов на проверку платежеспособности и сделкоспособности каждого собственника должен быть предоставлен покупателю в полном объеме, а также нотариально удостоверенное согласие супруги/а продавца на отчуждение объекта.
И да, раздел имущества супругов – это очень массовая категория споров в суде - ежегодно рассматриваются десятки тысяч таких дел.
У меня была масса случаев в практике, когда титульный собственник пытался продать жилье, имея супруга банкрота, с которым в браке приобретали продаваемый объект. И чаще всего пытались скрыть наличие супруга – не предоставляли свидетельство о заключении брака и разворот 14-15 паспорта, где раньше до 2021 года обязательно должен был ставиться штамп о заключении/расторжении брака. Зачем это делается не понятно. Ведь сейчас наличие у продавца супруга/и – это один из самых первых пунктов юридической проверки объекта. Кроме того, ни один юрист не позволит своему клиенту выйти на сделку без справки продавца по форме № 15 из ЗАГС и нотариального заявления об отсутствии зарегистрированного брака на момент приобретения объекта.
Ведь, если недвижимость, приобретённая в браке, продана без согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной и вернуть объект в совместную собственность, даже если брак расторгнут и прошло время, второй супруг может оспорить сделку.
Так, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, имеется риск признания сделки недействительной арбитражным судом в деле о банкротстве одного из супругов. Поэтому на платёжеспособность и банкротство проверяются оба супруга одинаково.
4. Если не были решены вопросы с другими лицами, имеющими право на долю в квартире: не выделены доли детям по материнскому капиталу, участник приватизации не оформил надлежащим образом отказ от приватизации, имеются наследники, которых нотариус «не заметил»
Материнский капитал: дети, о правах которых «забыли» - один из самых чувствительных рисков для суда.
Если квартира покупалась с использованием средств Материнского (семейного) капитала: все члены семьи получателя сертификата должны быть наделены долями, включая всех детей даже совершеннолетних.
Что бывает на практике: доли не выделяются и квартира продаётся.
Дальше прокуратура, органы опеки и попечительства, сами дети - подают иск. И суд признаёт сделку недействительной и возвращает доли детям. Важно: суды практически всегда стоят на стороне детей и не учитывают добросовестность покупателя.
Приватизация: «вечные жильцы» и забытые участники приватизации
Один из самых коварных рисков старого фонда.
Сценарий №1: отказник от приватизации
Человек отказался от участия в приватизации, но сохранил пожизненное право проживания.
Представляете, вы покупаете квартиру, а в ней навсегда остаётся жилец, которого нельзя выселить даже по суду.
Сценарий №2: неучтённый участник приватизации
Например: несовершеннолетний ребёнок или человек, временно отсутствовавший (армия, тюрьма, длительное лечение).
Суд может: признать приватизацию недействительной и вернуть долю. И тогда вся цепочка сделок начинает рушиться. Суды в таких делах часто встают на сторону «обделённых» лиц, даже если прошло много лет.
Сценарий №3: нарушен порядок приватизации
Это когда участник приватизации получил квартиру по поддельным или недостоверным документам, продал её, а при проверке муниципалитета выявились «несовпадения». И муниципалитет выходит в суд за признанием договора о передаче в собственность недействительным и соответственно всех последующих сделок.
Наследство: «внезапные собственники»
Очень распространённый сценарий, который всплывает спустя годы.
Что происходит:
квартира получена по наследству
продана
через время появляется еще один наследник.
Причины пропуска срока вступления в наследство, например, не знал о смерти наследодателя, поскольку был длительное время за границей.
Через суд восстанавливает срок вступления в наследство (хотя сейчас все чаще вижу в судебной практике отказы в восстановлении срока при таких причинах. Сейчас суду нужны неопровержимые доказательства невозможности вступить в наследство в установленный законом срок).
Суд может признать его право на весь объект либо на долю в нем и «отменить» предыдущие сделки.
Также часто родственниками наследодателя оспариваются: завещания, договоры дарения, договоры ренты и пожизненного содержания по причине недееспособности или давления на возрастного или страдающего заболеваниями бывшего собственника.
Такие споры — одни из самых «длинных» и могут возникнуть даже через годы после покупки.
5. В объекте зарегистрированы по постоянному месту жительства «вечные жильцы»
Да, риск с зарегистрированными лицами – не так «страшен», как с лишением права собственности на квартиру после её приобретения. Но купить объект с посторонним человеком, который имеет право пользования квартирой наравне с собственниками – так себе удовольствие.
Наличие зарегистрированных лиц проверяется обязательно до сделки путем получения от собственника выписки из домовой книги, справки об отсутствии зарегистрированных лиц, справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (ЕЖД, ЕПД, копию финансового лицевого счета), где тоже отражается число зарегистрированных лиц, а в случае с приватизацией и выплаченном пае ЖСК еще и обязательно АРХИВНАЯ выписка из домовой книги. Если некоторые лица были сняты с регистрационного учета перед приватизацией по решению суда, то обязательно сами решения суда со штампом о вступлении в законную силу.
Как вывод:
Государство усиливает контроль за банкротствами, за правами незащищенных категорий граждан, за мошенническими схемами. Но защитить всех пострадавших от недобросовестных действий другой стороны сделки – невозможно. Вот и в каждом отдельном случае суды смотрят на совокупность факторов, связанных с поведением продавца и покупателя. И задача покупателя собрать на сделку солидный альбом добросовестного приобретателя, чтобы при любом разбирательстве доказать, что он сделал всё возможное, чтобы убедиться, что сделка не оспорима.
Как мы знаем у нас «негативная» система регистрации права собственности на недвижимость, при которой зарегистрированное Росреестром право собственности на имя покупателя не дает гарантий, что никто не попытается оспорить это право собственности в будущем.
Росреестр не проверяет юридическую чистоту сделки и историю переходов права собственности, он лишь фиксирует переход права. А риски скрываются: в прошлом сделки, в семейных отношениях, в банкротствах, в правах третьих лиц.
Поэтому и собираем мы с покупателем документы по сделке объемом не меньше хорошей диссертации, куда входит: юридическое заключение с аналитикой всех проверенных документов, проверками и выводами о выявленных рисках и способах их минимизации, все собранные к сделке документы, справки, выписки, скрины всех проверок по всем имеющимся реестрам и базам, и при необходимости заключение психолога-психиатра (при наличии сомнений в сделкоспособности продавца), заключение кадастровика или проектировщика (в случае неузаконенных перепланировок и переустройств), оценочный альбом оценщика (в случае сомнений в платежеспособности продавца и соответствия стоимости объекта рыночной стоимости). А также опрашиваем продавца, соседей, родственников, фиксируем объявления о продаже и каждый шаг при подготовке к сделке.
Покупка вторичной квартиры — это не про «посмотреть выписку из ЕГРН».
Это про анализ всей истории объекта, проверку всех собственников, оценку судебных рисков.
Если вы не уверены в объекте, который выбрали для покупки, лучше возьмите паузу и дайте его проверить профильному юристу. Глядишь, юрист вам и подтвердит, что в вашем объекте никаких серьезных рисков не выявлено и можно смело покупать. Главное, чтоб не наоборот.
Было интересно? Подпишитесь!
Также о юридических нюансах сделок с недвижимостью в Москве и в Подмосковье можно узнать по ссылкам:
Телеграмм: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
В контакте: https://vk.ru/urist_petrovskaya
В Max: https://max.ru/join/1susUrQsgJsdybTgTgUtKkQ_H2gAj1841Djf583N6gg
В нельзяграмм: https://tinyurl.com/urist-petrovskaya
