Статья основана на реальном случае. Примеры приведены с учётом законодательства и судебной практики. Описывается пример, когда была приобретена квартира в ипотеку на этапе строительства. Ипотека была погашена средствами материнского (семейного) капитала, а супруг умер до выделения долей.
Женщина с супругом в 2019 году купила в общую совместную собственность квартиру на этапе строительства по договору долевого участия в ипотеку. Они могли приобрести её и в общую долевую собственность, здесь разницы нет. У супругов двое детей и они (супруги) воспользовались средствами материнского (семейного) капитала (далее – Маткапитал) на частичное досрочное погашение ипотеки. Реализовать маткапитал в данном случае можно было как на погашение ипотеки, так и при покупке жилья без ипотеки.
В 2025 году супруг умер. Супруга и дети как наследники первой очереди приняли наследство умершего. У супруги и детей соответственно возникли доли в квартире на основании Свидетельств о праве на наследство по закону. Хотя здесь стоит учесть, что у супруги уже была невыделенная 1/2 доли в квартире – у супругов была общая совместная собственность без определения долей. А в этом же году квартира будет продаваться.
У супруги хоть и увеличился размер доли, срок владения не изменился. Согласно большому количеству разъяснительных писем Минфина РФ, в таких случаях действует правило о приращении долей. Срок владения исчисляется с первоначальной регистрацией права собственности. Такое определение содержится, например в письме Минфина РФ № 03-04-05/45441 от 07.05.2025 г. Такое право у неё возникло с момента полной оплаты цены квартиры по договору долевого участия в строительстве (абз.4 п.2 ст.217.1 Налогового кодекса РФ).
Независимо от того, что размер доли супруги увеличился, налога на доходы с продажи у неё не возникнет, т.к. квартира приобретена в 2019 году, цена тогда же была выплачена полностью и произошло приращение доли.
У детей несмотря на то, что права собственности на доли возникли в связи с наследованием только в 2026 году, а также будет распределение долей в связи с реализацией маткапитала, налог при продаже на эти доли не возникнет даже, если не воспользоваться правом на налоговый вычет в 1 000 000 р. (хотя его и не хватит в связи со стоимостью долей). У них тоже произойдёт приращение долей. Далее будет разъяснено почему так.
Обоснование .
До 1-го января 2024 года, при реализации (использовании) маткапитала или его части, срок владения долями, возникшими в силу его реализации возникал с момента государственной регистрации прав в Едином государственно реестре прав (ЕГРН). Это означает, что если недвижимость (или доля) продавалась до наступления минимального предельного срока владения (3-х лет), то мог возникать налог на доходы с продажи. С 1-го января 2024 года правила стали другими.
Теперь минимальный предельный срок владения долями в квартире детьми (и супруга у которого не было доли), приобретённой с использованием маткапитала, исчисляется с даты приобретения квартиры (в нашем примере – с момента оплаты цены по договору долевого строительства) любым членом семьи (владельцем сертификата на маткапитал). Это стало возможным после внесения изменений в Федеральный закон от 08.08.2024 г. №259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».
Согласно ч.4 ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённого 22 июня 2016 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, указано, что, если жилое помещение было приобретено с использованием маткапитала, оно переходит в долевую собственность родителей и детей до момента государственной регистрации прав. Также Суд подчеркнул, что любые действия направленные на отчуждение недвижимости, либо раздел имущества и изменение размера долей супругов без учёта интересов детей невозможны, независимо от того, что права детей ещё не зарегистрированы в ЕГРН.
Таким образом Верховный Суд РФ, указал, что если в отношении жилья реализован маткапитал, то оно переходит в долевую собственность детей в том числе до государственной регистрации их прав в ЕГРН.
Также стоит отметить, что после введения п.3 в ст.7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для выделения долей в жилье, в отношении которого был реализован маткапитал (на покупку или погашение части ипотеки) и, которое находится в залоге банка, согласие залогодержателя (банка) не требуется.