Перевели аванс. Продавец улыбается. А через месяц суд признаёт сделку недействительной. Деньги не вернут. Вот 3 красных флага в выписке ЕГРН, которые это гарантируют.
Рассказываю на основе 20 лет опыта. Только то, что реально работает. Никаких «возможно», «наверное».
Выписка ЕГРН — единственный документ, который врёт реже продавца. Стоит 200 рублей. Ждать 3 дня. Но смотреть надо не на фамилию собственника, а на три красных флага.
Красный флаг №1. Обременение: ипотека, арест, рента
В выписке есть раздел «Права и ограничения». Там коды. Самые опасные:
• Ипотека (код 1) — банк не даст продать квартиру, пока долг не погашен. Продавец говорит: «Я закрою после сделки вашими деньгами». Не верьте. Банк может не согласиться. Или продавец передумает. Требуйте, чтобы ипотеку погасили ДО вашего задатка.
• Арест (код 6, 7, 8) — квартиру запрещено продавать. Приставы, налоговая, суд. Сделку сразу аннулируют. Если увидели арест — выходите. Даже не торгуйтесь.
• Рента (код 12) — бывший собственник имеет право жить в этой квартире пожизненно. Я видел случай: мужчина купил квартиру с рентой за 4 миллиона. Въехал только через 11 лет. Когда бабушка умерла. Судиться бесполезно — рента законна.
Что делать: закажите выписку на Госуслугах за 200 рублей или через МФЦ бесплатно, но ждать 5 дней. Не ленитесь.
Красный флаг №2. Несовершеннолетний собственник
В выписке есть графа «Собственники». Если там ребёнок до 18 лет — сделка только через орган опеки. Это не быстро. Это 2–3 месяца минимум.
Опека проверяет: не ухудшатся ли условия ребёнка. Если продаёте квартиру, обязаны купить другую, не хуже. И доказать это документами. Продавец может этого не знать. Или знать, но молчать. А вы переведёте задаток, а через месяц опека скажет: «Нет, эта сделка не пройдёт». Деньги застрянут.
Что делать: увидели несовершеннолетнего — сразу спросите: «Разрешение опеки есть?» Если нет — не давайте задаток. Ждите, пока продавец всё оформит.
Красный флаг №3. Частая перепродажа
Откройте выписку ЕГРН. Посмотрите список переходов права. Если квартира перепродана 3 раза за последние 2 года — это серый рынок.
Кто эти люди? Перекупы. Схема простая: покупают убитую квартиру за наличные, делают косметику за 200 тысяч и продают втридорога. Проблема в том, что документы часто поддельные. Или квартира была в залоге. Или перекуп не платил налоги — налоговая может арестовать квартиру за долги перекупа, даже если вы уже собственник.
Что делать: не берите квартиры с «рваной» историей. Нормальный график: один собственник — 5–10 лет. Продали, купили, живут. Три сделки за два года — это бизнес. А в бизнесе вас разведут.
Чек-лист. Что проверить в выписке ЕГРН. Сохраните.
• Раздел «Права и ограничения» — нет ли кодов ипотеки, ареста, ренты
• Собственники — нет ли детей до 18 лет
• Переходы прав за последние 5 лет — не частая ли перепродажа
• Дата регистрации права текущего собственника — если меньше года, это перекуп
• Общая площадь — не расходится ли с техпаспортом на 5 и более квадратов
Выписка ЕГРН — это МРТ перед покупкой. Без неё не покупают. Один флаг — просите исправить. Два — торгуйтесь. Три — бегите.
Подпишитесь, чтобы завтра узнать: как проверить соседей до покупки и не купить квартиру над хостелом или притоном.
Читайте также по теме:
• «5 ошибок при проверке квартиры перед покупкой» — как не въехать в долги, хостел и самострой за миллион.
С уважением, Владимир Николаевич.