Мы не сразу это заметили, но обратили внимание сейчас: в связи с тем, что был введен ипотечный стандарт, все банки заставили убрать услугу “сниженная ставка”. С 1 января данное ограничение коснулось только застройщиков, а с 1 июля - и заемщиков. Отныне данная опция не работает.
Вспомним, как вообще функционировала данная услуга
У клиента была возможность при оформлении кредита уменьшить свою ипотечную ставку на 0.5%, оплатив комиссию 5% от суммы кредита. Оформлять досрочное погашение в первые несколько лет для таких кредитов не выгодно, пока сумму оплаты не компенсирует оплаченную комиссию.
Банк России пришел к решению отменить такую услугу не просто так. Считается, что так называемая скидка совсем не приносила выгоды заемщику. То есть: если сумму комиссии использовать для первоначального взноса или же для досрочного погашения, то сумма кредита, взятая изначально под высокий процент, окажется по итогу меньше, чем при пониженной ставки.
Таким образом данную услугу Сбербанк отменил еще в июне, а ВТБ в начале июля.
Требования к заемщикам тоже меняются
С 1 июля первоначальный взнос в 20% станет обязательным для тех клиентов, кто имеет высокую кредитную нагрузку. То есть, у банка автоматически появится запрет на выдачу ипотеки с определенными параметрами, когда количество подобных кредитов выйдут за пределы установленной нормы.
Пример: Банк России для банка “Про” установил лимит - количество выданных ипотек с высокими рисками не должно превышать 10% от общего объема. Если за квартал банк выдаст 100 ипотек, то из них только 10 могут иметь статус “повышенный риск”. Далее при попытке оформить еще один аналогичный, банк получит отказ.
Больше всего пострадали ипотеки на первичном рынке - это кредиты по ДДУ. В тех случаях, когда долговая нагрузка составляет более половины дохода заемщика, а его первоначальный взнос составляет сумму менее 20% от суммы займа, то шанс на одобрение составляет всего 2% от всех оформленных ипотек банка. В случае, когда долговая нагрузка составляет менее половины от дохода заемщика, а первоначальный взнос все также остается менее 20%, то шанс повышается до 5%.
Осмелимся предположить, что данные ограничения связаны с тем, что льготные ипотечные программы, которыми активно пользовались застройщики в 2022-2023 годах, в значительном мере простимулировали рост спроса на первичное жилье. Ведь, когда стройка завершится, цены на такое жилье значительно вырастет.
На вторичном рынке правила не такие жесткие. К примеру, при тех же вышеперечисленных условиях, процент выдачи у банка за квартал выше. Вместо 2% - 10%, и вместо 5% - 20%.
Согласно статистике ЦентроБанка, количество кредитов выданных тем клиента, чья долговая нагрузка составляет более половины дохода, а взнос более 20%, оказались даже меньше установленного лимита. При этом кредиты заемщикам, с ПДН до 50% и взносом не превышающим 20% или же с ПДН свыше 80%, но взносом более 20%, вышли за пределы лимита и составили 11%.
Таким образом, клиенты с высокой долговой нагрузкой и взносом менее 20% будут получать отказы чаще, если банк уже потратил свой лимит.
В случае, когда банк все же выдал кредит с повышенным риском и при этом превысил лимит, то ему будет грозить штраф от ЦентроБанка в сумме 0.1% от минимального уставного капитала банка. На данный момент эта сумма составляет 300 млн.руб для банком, имеющих базовую лицензию (штраф 300 тыс. руб) и 1 млрд - с универсальной лицензией (1 млн. руб штраф). Помимо этого ЦентроБанк сможет запретить проводить любые операции внутри и банка и между офисами и т.д. - данное наказание будет рассматриваться индивидуально.
Что ж, будем внимательно следить, что произойдет дальше.