Ограничения и особенности сроков договора найма жилья
► Съем жилья у частного лица (квартиры, дома, комнаты) оформляется договором найма (часто называемым "арендой"). Максимальный срок такого договора – 5 лет. Минимальный же срок законом не установлен и может быть любым, даже сутки.
► Договоры сроком до года считаются краткосрочными, а более года – долгосрочными. От этого зависит, какие законодательные нормы будут применяться.
Краткосрочный договор (до 12 месяцев):
- Не требует перечисления всех проживающих.
- Запрещает субаренду и прием временных жильцов.
- Собственник может расторгнуть договор при задержке оплаты на 2 месяца и более.
- Наниматель не имеет приоритета при продлении договора.
Долгосрочный договор (более 12 месяцев):
- Требует указания всех жильцов.
- Позволяет субаренду и прием временных жильцов (если не запрещено договором).
- Собственник обязан предложить продление договора в первую очередь текущим жильцам.
- Собственник может расторгнуть договор при задержке оплаты на 6 месяцев и более.
- Подлежит государственной регистрации.
► Для договоров социального найма действуют иные правила: их срок устанавливается жильцом в пределах 1-10 лет.
"Почему важно указывать срок аренды в договоре? Если вы этого не сделаете, договор автоматически станет долгосрочным. А это значит, что его придется регистрировать в Росреестре, и за это придется заплатить. Даже если вы захотите изменить арендную плату, об этом тоже придется сообщать в ЕГРН.
Если договор долгосрочный, вы можете его расторгнуть досрочно, но только предупредив арендатора за три месяца. Точно так же, если вы не хотите, чтобы договор автоматически продлился, вам нужно будет предупредить арендатора за три месяца до его окончания. И еще один важный момент: если вы расторгаете договор досрочно, в течение года вы не сможете сдавать эту квартиру другим.
С нежилыми помещениями ситуация проще: если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок, и расторгнуть его можно, предупредив другую сторону за три месяца."
Регулирование сроков аренды жилья
► Гражданский кодекс (статья 683 ГК РФ) устанавливает максимальный срок аренды жилья и различает краткосрочные и долгосрочные договоры. Жилищный кодекс (статья 91.6 ЖК РФ) регулирует сроки договоров социального найма. Важность указания срока в договоре для его регистрации подчеркивается пунктом 2 статьи 674 ГК РФ.
Основные положения:
- Договор найма жилья может быть заключен на срок до пяти лет с возможностью продления или расторжения по истечении срока. Минимальный срок аренды не установлен.
- Договоры сроком до года считаются краткосрочными, а более года – долгосрочными. Долгосрочные договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
- При отсутствии указания срока в договоре найма, он автоматически считается заключенным на пять лет.