Акции минус 77% от пика. Дольщики штурмуют офисы. Государство отказывает в помощи. У крупнейшего в России застройщика кажется проблемки. Фундаментально разберем почему это произошло, прогноз, факторы риска, драйверы восстановления.
Один день изменил всё
4 февраля 2026 года. 9:00. На экранах трейдеров — новость:
ГК «Самолёт», крупнейший жилой застройщик России, официально обратилась к правительству с просьбой о льготном кредите на 50 миллиардов рублей. В залог — 31,6% акций, принадлежавших наследникам недавно скончавшегося основателя.
Акции рухнули на 7% за день. Облигации упали ещё глубже.
Для тех, кто следил за «Самолётом» весь 2024-й и 2025-й — это не было неожиданностью. Накопившиеся проблемы, стало невозможным скрывать от широкой публики.
Это история о том, как государственная политика сначала создаёт победителей, а потом выдёргивает из-под них фундамент. Дольщики, инвесторы, покупатели квартир оказываются заложниками этих решений.
Я собрал максимально полную картину: финансы, политику, конкретные жилые комплексы, права дольщиков и прогнозы. Читайте до конца — там прогнозы, разбор кто виноват, и что делать.
Как «Самолёт» стал первым
В октябре 2020 года ГК «Самолёт» вышла на Московскую биржу по 950 рублей за акцию. К концу 2022-го бумаги стоили около 4000 рублей. Рост в четыре раза за два года.
Компанию основали Павел Голубков и Михаил Кенин в 2012-м. Стратегия — строить массовое жильё на окраинах Москвы и Подмосковья, много и быстро, с инфраструктурой. К 2022 году «Самолёт» стал застройщиком №1 в России по объёму текущего строительства. Выручка — 194 миллиарда рублей (+49% к 2021-му). Продажи — 1,067 миллиона квадратных метров. Экспансия в Петербург, юг России, Дальний Восток.
За этим успехом стоит кое что, о чем в пресс-релизах писать не принято.
Государственная поддержка
23 апреля 2020 года правительство запустило льготную ипотеку. Ставка — 6,5% при ключевой ставке ЦБ 5,5%. Антикризисная мера: стройка умирала от ковида, апрельские продажи квартир упали на 65-70%.
За четыре года россияне оформили 1,54 миллиона льготных кредитов на 5,98 триллиона рублей. Государство субсидировало разницу из бюджета — 453 миллиарда рублей.
Цены на новостройки в Москве и МО выросли вдвое: 77 тысяч рублей за квадратный метр в мае 2020-го — 154 тысячи к маю 2024-го. Разрыв между первичным и вторичным рынком к четвёртому кварталу 2023-го достиг 44% — исторический рекорд.
«Самолёт» встроился в эту среду идеально. Более 65% продаж шли через ипотеку. Схема простая: купить землю в кредит → построить → продать через льготную ипотеку → вернуть долг → купить новую землю. Земельный банк вырос до 41,5 миллиона квадратных метров — крупнейший в стране, оценка на конец 2024-го — 722 миллиарда рублей.
Машина ехала на государственном топливе. Никто не думал, что топливо закончится. Никогда такого не было, и вот опять.
1 июля 2024: конец эпохи
Льготная ипотека прекратила существование. Официальная причина — перегрев рынка и инфляция.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина ещё в марте 2024-го говорила:
«Широкая безадресная программа должна исчерпать своё действие летом и не возобновляться».
Парадокс программы: льготная ипотека поднимала цены быстрее, чем делала жильё доступным. Россияне брали кредиты под 6%, одновременно получая 16% по вкладам. Бюджет субсидировал богатых.
В июне 2024-го — последний месяц программы — оформили ипотек на 777 миллиардов рублей: рекорд. Все торопились запрыгнуть в уходящий поезд.
Объём выдачи ипотеки в 2024 году рухнул на 37%: с 7,8 триллиона до 4,9 триллиона рублей. Продажи квартир в новостройках в третьем квартале упали на 44% в метрах и на 37% в деньгах.
Для «Самолёта» — компании с максимальной зависимостью от ипотеки и огромной долговой нагрузкой даже среди крупных девелоперов — это был прямой удар.
Второй удар: ставка 21%
Одновременно с отменой ипотеки ЦБ агрессивно повышал ставку. Сентябрь 2024-го — 19%. Октябрь — 21%. Исторический максимум.
Для покупателя: рыночная ипотека стала 28-30% годовых. Неподъёмно.
Для застройщика — глубже. Девелоперы финансируют стройку через проектное финансирование: банки дают кредиты, деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах до сдачи дома. Если эскроу покрывает долг на 100% и больше — банк кредитует стройку почти бесплатно, от 1% годовых. Когда продажи падают, покрытие тает.
К четвёртому кварталу 2024-го покрытие эскроу у «Самолёта» упало до 72% — минимум с 2021 года. Ставки по проектным кредитам выросли с 6-7% до 10-13%.
Результат в отчётности: финансовые расходы 2024 года — 106,1 миллиарда рублей (+32,7%). Впервые финансовые расходы превысили операционную прибыль компании. EBITDA — 109 миллиардов, проценты по долгу — 106 миллиардов. Маржа почти нулевая.
Чистая прибыль 2024-го — 8,15 миллиарда против 25,6 годом ранее: минус 68,6%.
Результаты 2025-го еще хуже. Выручка выросла на 8%, до 366,8 миллиарда. EBITDA — плюс 24%, до 103 миллиардов. Но чистый убыток — 2,29 миллиарда рублей. Впервые в истории публичного «Самолёта». Частично — из-за списания по «Кварталу Марьино».
Долг "Самолета": как его читать правильно
Проектный долг — кредиты на строительство конкретных домов. На конец 2024-го — около 650 миллиардов рублей. На эскроу-счетах — около 400 миллиардов покупательских денег. Разрыв — 250 миллиардов. Это давит на ставки по новым кредитам.
Корпоративный долг — облигации и кредиты без привязки к конкретным проектам. К концу 2025-го — 119,9 миллиарда (снижен на 21,5 миллиарда за год). Эти деньги возвращать нужно вне зависимости от продаж.
Ближайшие критические даты по облигациям:
- 2026 год — выплаты ~9,3 миллиарда рублей
- 2027 год — выплаты до 70,8 миллиарда (зависит от результатов оферт), купон 21% годовых
Соотношение чистого корпоративного долга к EBITDA — около 1,1x. Само по себе приемлемо. Проблема в другом: пик рефинансирования — 2027 год, и никто не знает, каким будет рынок к тому моменту. Поэтому «Самолёт» пошёл к государству.
Квартал Марьино и брат Воробьёва
В декабре 2025 года Арбитражный суд Москвы по иску Генеральной прокуратуры передал государству крупный проект «Самолёта» в Новой Москве — «Квартал Марьино»: 2500 квартир, 855 тысяч квадратных метров, 45 гектаров земли. Формальный повод — аффилированность застройщика ООО «Самолёт-Марьино-1» с латвийским банком Rietumu Banka через кипрские структуры.
Компания оспаривает решение в апелляции. Убыток 2025 года частично объясняется именно списанием по этому проекту.
Параллельно — важная деталь из открытых источников. Структура «Самолёт Две Столицы», строящая проекты в Москве и Петербурге, через ЗАО «ИГ 11» на 75% контролируется Максимом Воробьёвым — братом губернатора Московской области Андрея Воробьёва (данные РБК, Forbes, Коммерсантъ).
Я не утверждаю, что это определяет все решения. Но в российском деловом контексте такие связи игнорировать нельзя. Правительство отказало в прямом кредите, но «рассматривает косвенную помощь», в том числе через возврат «Квартала Марьино». Когда речь идёт о компании с такими акционерами, судьба «Самолёта» будет определяться не только финансовыми метриками — но и политической конъюнктурой. Это отдельный риск как для инвесторов так и для дольщиков.
Смерть основателя и смена власти
10 августа 2025 года скончался Михаил Кенин — основатель и крупнейший акционер «Самолёта», 56 лет. Ещё в ноябре 2024-го он искал покупателя на свой пакет (29,12% акций) — рынок ответил падением на 8%. После смерти акции перешли к наследникам; в феврале 2026-го их предложили государству в залог под 50 миллиардов.
Ещё раньше, в ноябре 2024-го, компания сменила гендиректора. Андрей Иваненко ушёл. Новый CEO — Анна Акиньшина, бывший CFO группы.
В феврале 2026-го Акиньшина в интервью РБК назвала главные проблемы без обиняков:
«Жёсткая денежно-кредитная политика и катастрофическая нехватка рабочих — основные факторы, которые наиболее существенно влияют на бизнес застройщиков».
Годом ранее — другой тон: «2025 год — это год обязательств. Год фокуса на эффективности».
В корпоративном словаре «Самолёта» слово «рост» сменилось словом «эффективность».
Что реально происходит с дольщиками
Сначала хорошая новость. Дольщики с договорами по 214-ФЗ защищены эскроу-счетами. Деньги в банке, застрахованы через АСВ до 10 миллионов рублей. При банкротстве застройщика дольщики в очереди кредиторов раньше банков и поставщиков. Это принципиально отличает ситуацию от 2000-х.
Задержки по объектам есть.
По данным наш.дом.рф и Forbes: из примерно 346 домов «Самолёта» 120 (34%) сданы с задержкой. Среди уже завершённых объектов — 73% нарушили сроки.
ЖК «Остафьево» (Новая Москва). Ключи — декабрь 2024-го. В марте 2025-го сто дольщиков ворвались в московский офис компании. Александр Бастрыкин взял дело под личный контроль. В апреле выдачу начали по 25 квартир в день. В феврале 2026-го жители жаловались на нерабочие лифты.
ЖК «Экопарк Цветочные поляны» (Новомосковский АО). 2793 квартиры, пять корпусов. Срок — 30 июня 2025 года. Перенесён на сентябрь 2026-го. С учётом времени на подписание актов — реально декабрь 2026-го. Задержка: 18 месяцев. Среди ждущих — многодетные семьи, беременные, жёны военных.
ЖК «Новое Колпино» и «Курортный квартал» (Санкт-Петербург). В августе 2025-го Следственный комитет провёл обыски в петербургских офисах «Самолёта», возбудив дела по мошенничеству. Акции упали на 12%. На следующий день прокуратура Петербурга отменила дела: споры по ДДУ — гражданско-правовые, не уголовные.
В первом полугодии 2024-го «Самолёт» выплатил дольщикам неустоек за задержки на 7,9 миллиарда рублей — в полтора раза больше чистой прибыли за тот же период.
Права дольщиков: что изменилось
В вашу пользу. С марта 2025 года можно требовать передачи квартиры через суд без расторжения договора. Раньше — только расторгнуть ДДУ и получить деньги, лишившись квартиры. Теперь — потребовать именно передачи объекта.
Против вас. С января 2025 года гарантийный срок на отделку сокращён с трёх лет до одного года. Максимальная компенсация по претензиям о качестве — 3% от цены договора.
Мораторий. С 1 января 2026 года мораторий на неустойки отменён. Суды снова принимают иски и взыскивают полную сумму. Выплата взысканного отсрочена до конца 2026 года — но это не отменяет права подать в суд уже сейчас.
Если ваш дом задерживается — вы имеете право на неустойку. Для физического лица формула: цена договора × 1/150 ключевой ставки ЦБ × дни просрочки. Рассчитать можно через AI-калькулятор неустойки по ДДУ — он учитывает действующую ставку и периоды моратория.
Конкуренты: почему ЛСР в плюсе
Весь сектор недвижимости на Мосбирже (индекс MOEXRE) потерял 35% в 2024 году — худший результат среди всех отраслей. Но разброс внутри сектора поразительный:
Компания2024«Самолёт» (SMLT)-68%«Эталон» (ETLN)-34%ПИК (PIKK)-25%ЛСР (LSRG)+28,5%
ЛСР — единственный крупный застройщик в плюсе. Разница в стратегии: «Самолёт» агрессивно наращивал долг, покупал землю, запускал регионы, приобретал компании (МИЦ в 2023-м, банк «Система» в 2024-м). ЛСР строил медленнее, занимал меньше.
Когда пришёл шторм — у «Самолёта» не было запаса прочности. В бычьем рынке выигрывают агрессоры. В медвежьем — выживают консерваторы.
Моя позиция: кто нажал на тормоз
Официальная версия: отмена ипотеки и ставка 21% — вынужденные меры против инфляции. Набиуллина права — программа была безадресной, разгоняла цены, создавала дисбаланс. ЦБ действовал по мандату.
Но вот что не называется прямо.
Государство четыре года субсидировало строительный бум. Цены на новостройки удвоились. Жильё стало менее доступным — несмотря на дешёвые кредиты. Потом государство одновременно отменило субсидии и подняло ставку до 21%. Продажи обрушились. Застройщики начали задыхаться.
Цены при этом не упали. Дефицит предложения, во многом искуственный, держит их на старом уровне — застройщики приостановили новые проекты.
Итог: льготная ипотека надула рынок, её отмена убивает застройщиков, жильё дешевле не стало. Доступность не выросла ни тогда, ни сейчас.
Было ли это целью или следствием — не знаю. Но государство создало условия, в которых компании с агрессивной стратегией оказались в ловушке. И это не только «Самолёт»: по оценкам Марата Хуснуллина, каждый пятый российский застройщик сейчас находится в зоне риска.
Что говорят аналитики
Консенсус-прогноз по акциям SMLT — «покупать». Средняя целевая цена на 12 месяцев — 1800 рублей (диапазон: от 1200 до 2700). SberCIB Investment Research установил цель 3773 рубля. При текущей цене ~890 рублей — потенциал роста в 2-4 раза. Лично мне прогноз сбера, реалистичным не кажется.
Аргументы за:
- Земельный банк 722 миллиарда рублей — фундаментальный актив
- Ставка ЦБ снижается: 16% сейчас, прогноз к концу года 12-14%
- При ставке ниже 15% ипотечный спрос восстановится
- Samolet Plus (пропп-тех) приносит 7-8 миллиардов выручки
Аргументы против:
- Пик рефинансирования — 2027 год, 70+ миллиардов по облигациям
- Продажи восстанавливаются медленно
- Корпоративное управление после смерти основателя под вопросом
- Политическая непредсказуемость господдержки
В апреле 2026 года «Самолёт» продал очередной проект в Новой Москве для снижения долговой нагрузки. Работа с балансом идёт. Но давление серьёзное.
Три сценария
Восстановление (40-50%). ЦБ снижает ставку до 12-14% к началу 2027-го. Ипотека оживает. Продажи растут. Рефинансирование 2027-го проходит нормально. Акции — 1500-2000 рублей.
Стагнация (35-40%). Ставка держится. Медленное восстановление. Компания выживает, продавая активы. Акции — 700-1200 рублей.
Дефолт / реструктуризация (15-25%). Макро не улучшается. Рефинансирование 2027-го — под угрозой. Реструктуризация долга болезненна для держателей облигаций. Акции — 200-400 рублей.
Главный триггер — ставка ЦБ. Если к середине 2027-го опустится до 12-13% — «Самолёт», скорее всего, выживет. Если останется выше 16% — ситуация критическая.
Не является инвестиционной рекомендацией.
Что делать прямо сейчас
Если вы дольщик «Самолёта»:
Проверьте статус дома на наш.дом.рф. Убедитесь, что ваши деньги на эскроу-счёте в банке (Сбер, ВТБ, Альфа) — если да, вы защищены даже при банкротстве. Если дом задерживается — подайте претензию застройщику и считайте неустойку: мораторий отменён, суды снова работают. AI-калькулятор неустойки по ДДУ считает сумму с учётом всех периодов моратория и актуальной ставки ЦБ. Сам делал.
Принимаете квартиру — фиксируйте дефекты фото и видео, не подписывайте акт до отражения всех замечаний. Гарантийный срок на отделку теперь один год — действуйте сразу.
Кто прав — узнаем к 2027 году. Критическая дата — рефинансирование крупных облигационных выпусков. Если ставка ЦБ к тому моменту опустится до приемлемого уровня — «Самолёт» выйдет из пике. Если нет — разбор полётов будет значительно неприятнее.
История «Самолёта» — зеркало всего российского рынка недвижимости. В нём видно, как из победителей быстро становятся просящими о помощи. Следите за ситуацией. Знайте свои права. И смотрите на ставку ЦБ — это главный индикатор, от которого сейчас зависит всё.
Источники:
Автор — редакция mylawyer.club, юридический сервис по вопросам недвижимости и защите прав дольщиков