Решил сегодня немного поработать и написать пост о своем опыте расторжения договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), по каким причинам и какими способами можно расторгнуть ДДУ.
Способов ровно три
- в одностороннем порядке;
- в судебном порядке;
- по соглашению сторон.
1. Расторгаем ДДУ в одностороннем порядке (часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ), если застройщик
- просрочил передачу объекта более 2х месяцев;
- не исполнил обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 7 (214-ФЗ) - т.е. если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) не исполнил обязательные требования, что привело к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях (пункт 5 части 1 статьи 9 214-ФЗ).
Вот тут интересно, какие такие иные случаи - я имел практику только с двумя из таких случаев, по основаниям статьи 102 Отказ от исполнения сделок должника. и ст. 201.5 Особенности установления денежных требований участников строительства. Федеральный закон N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Сюда же следует добавить статью 15.4 (пункт 7) Федерального закона 214-ФЗ где сказано, что основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от ДДУ, денежные средства по которому внесены на счет эскроу, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, аренды, субаренды на котором возводится объект;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.
2. Расторгаем ДДУ в судебном порядке (часть 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ) в случае если застройщик:
- прекратил или приостановил строительство, (ВАЖНО!!! - при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан, следовательно это предмет доказывания в суде);
- существенно изменил проектную документацию, в т.ч. превышено допустимое изменение общей площади, т.е. более 5%;
- изменил назначение общего имущества и (или) нежилых помещений;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Опять иные случаи, какие - дам пока коротко перечень тех случаев, с чем сам работал и сталкивался на практике и так ГК РФ:
- ст. 166 оспоримые и ничтожные сделки (да, заключение ДДУ может быть как ничтожной, так и оспоримой сделкой), включая - - ст. 168 недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта;
- ст. 178 Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (очень трудно доказывать, но возможно).
- ст. 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (требует основательного подхода к предмету доказывания в суде существенности произошедших изменений, мне удавалось).
3. Расторгаем ДДУ по соглашению сторон.
Это действие не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон. Как правило, во многих ДДУ заложен порядок таких действий, другой вопрос, что застройщик не стремится расторгнуть ДДУ т.к. ему снова придется его реализовывать, что в нынешних условиях не прост, поэтому многие застройщики пытаются выжать из такого расторжения по максимуму (например ФСК хочет 10% от цены ДДУ, А101 хочет 100-250.000 руб.).
Далее поговорим более подробно о том, какие еще стороны могут потребовать расторжения ДДУ помимо дольщика или застройщика, а также подробно остановлюсь на ситуации когда ДДУ расторгается по 451 ст. ГК РФ и по "банкротным основаниям".
В итоге вся работа с ДДУ это не столько про выбор одного способа, сколько про грамотную комбинацию: где-то давить нормой закона, где-то судебной перспективой, а где-то переговорами.
проверить ДДУ✍️
ТГ: @assistant_mpcnslt
Email: info@mpcnslt.ru