Сейчас на рынке активно обсуждают инвестиции в офисную недвижимость. Брокеры переключаются с жилья — оно стало дорогим и уже не в тренде — на офисы. Застройщики, которым запретили апартаменты, тоже переделывают проекты и выводят офисные площади.
Проблема в том, что покупатели часто не понимают, как работает этот сегмент: кому сдавать, как управлять, какие налоги платить. А налоги здесь заметно выше, чем в жилой недвижимости.
На 2026 год прогнозируют рост строительства. Но при увеличении предложения возникает вопрос — есть ли спрос. Бизнес сейчас чувствует себя нестабильно, и непонятно, будет ли готов арендовать офисы, особенно с учетом того, что ввод таких объектов — это 2028–2029 годы.
По цифрам уже видно: предложение большое — более 21 млн м², новых площадей около 1,7 млн м². Ставки аренды растут, но сделок становится меньше. Бизнесов открывается меньше, чем закрывается, и компании в первую очередь режут расходы на аренду.
Дополнительно давят налоги и НДС. При этом часть проектов переносят, несмотря на громкие заявления о запуске новых офисов. В итоге рынок начинает охлаждаться: спрос не растет, а вакантных площадей становится больше. Ситуация постепенно возвращается к уровням 2019–2020 годов, когда пустовало около 10% офисов.
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, подробно расскажет о различных офисных проектах.
Разбор офисов
Частый вопрос — что делать с бюджетом около 10 млн ₽. Раньше рассматривались студии, но сейчас такой вариант почти выпал. Минимальный вход в жилую недвижимость уже ближе к 15 млн ₽, при этом сам сегмент выглядит перегретым. На этом фоне логика смещается в сторону офисов. При бюджете около 10 млн ₽ можно рассматривать недорогие проекты, например Среда на Варшавском от Среда.
Локация — район метро Варшавская, формируется новый кластер с жилой и коммерческой застройкой. Рядом развиваются проекты от Pioneer и Forma, что усиливает потенциал локации. Сценарий покупки выглядит просто. Вход — около 4 млн ₽, оставшиеся ~6 млн ₽ можно закрывать в течение года, например, за счет средств на депозите. Такой формат подходит для реинвестирования после продажи небольшого актива.
Спрос на подобные офисы есть. Небольшие площади подходят под студии, переговорные, гибридные команды и малый бизнес. По стоимости тоже есть запас. При среднем уровне 400–450 тыс. ₽/м² в зоне между ТТК и МКАД, здесь вход около 280 тыс. ₽/м², что дает потенциал роста.
Отдельно стоит рассмотреть STONE Дмитровская от STONE. Это один из немногих проектов в районе Дмитровской, где раньше практически не было классической качественной офисной недвижимости, несмотря на высокий спрос.
Локация уже сформирована. Рядом жилые проекты, включая застройку от ПИК и комплекс Symphony 34 от MR Group. Формируется связка «жилье + офисы», которая сейчас считается наиболее устойчивой моделью. Жители становятся арендаторами и клиентами бизнеса, а бизнес — арендаторами и покупателями площадей.
Проект находится в высокой стадии готовности, ввод ожидается в 2027 году, фактически это почти готовый объект. Район Дмитровской и Савеловской дает ориентир по аренде около 32–35 тыс. ₽/м² в год, что соответствует примерно 3 тыс. ₽/м² в месяц.
Если смотреть на крупные блоки 300–500 м², стоимость около 450 тыс. ₽/м² выглядит близкой к рынку, с потенциалом роста до ~500–600 тыс. ₽/м² за счет дефицита качественных объектов. Спрос на такие площади есть.
По доходности логика стандартная. Крупные офисы могут давать поток около 1 млн ₽ в месяц и выше, в зависимости от площади и условий. Более компактные варианты, например около 130 м² с бюджетом ~60 млн ₽, также востребованы и проще в управлении. Из особенностей — короткая рассрочка, около 9 месяцев, что типично для почти готовых объектов. Длинных программ уже нет.
В итоге цена сопоставима со стартами, но объект почти готов, что снижает риски. Это первый бизнес-центр класса A в данной локации, что усиливает потенциал по аренде. Район развивается в рамках КРТ, рядом метро, сформирован спрос.
Единственный нюанс — локация не самая очевидная. Но именно такие точки часто дают интересный результат для инвестора.
Если смотреть на более очевидные локации, выделяется STONE Ходынка 1 от STONE. Ходынка — одна из самых сильных зон, уже относится к Большому Сити, с высоким спросом и активной застройкой. Рядом появляются новые жилые проекты, включая предложения от MR Group и других игроков, что усиливает локацию.
Ставки здесь уже на уровне 38–45 тыс. ₽/м² в год, то есть около 4 тыс. ₽/м² в месяц. Спрос стабильно высокий, объекты в этой зоне сдаются легко. Стоимость офисов, например около 150 м², достигает ~645 тыс. ₽/м². Это уже не старт продаж, но уровень выглядит оправданным для такой локации.
Важно учитывать стратегию. Покупка на старте дает максимальный рост, но выше риск. Покупка на стадии строительства — баланс цены и надежности. При этом офисы не подходят для быстрой перепродажи по переуступке, здесь логика — довести до собственности и либо сдавать, либо продавать готовый объект. Меньшие площади, например 80–100 м², выглядят более гибкими. В условиях экономии бизнес чаще сокращает метраж, но не отказывается от офиса полностью. Поэтому спрос на компактные офисы сохраняется.
Локация одна из лучших, спрос высокий, значительная часть уже распродана. При этом цена выше, чем хотелось бы, но это плата за качество и место. Дополнительный плюс — активная застройка вокруг, которая будет дальше повышать стоимость.
Если смотреть более доступные варианты, выделяется JENGA от Forma. Здесь вход значительно ниже.
Например, офис ~72 м² можно рассмотреть от ~17 млн ₽ с первоначальным взносом около 5 млн ₽ и рассрочкой до 24 месяцев. Локация с метро и МЦД, ставка аренды ориентировочно 35–36 тыс. ₽/м² в год.
Еще один вариант — Минто. Район развивается за счет жилой застройки и реновации, формируется спрос. Помещения около 80–85 м² стоят ~25 млн ₽, с первоначальным взносом ~7,5 млн ₽ и дальнейшими платежами по графику. Ставка аренды также около 35 тыс. ₽/м² в год.
Такие проекты подходят не только инвесторам, но и предпринимателям. Можно использовать офис для собственного бизнеса или сдавать и получать стабильный поток, перекрывая собственные расходы.
Отдельно стоит рассмотреть проект SET от MR Group, который строится на Верейской улице. Речь идет именно о бизнес-центре, а не о жилом комплексе SET. При этом критика жилой части связана с уровнем цен — студии предлагаются по 17–18 млн ₽.
Локация проходит стадию активного формирования. Еще около двух лет назад, на старте продаж, проект воспринимался негативно: отмечалась слабая привлекательность района и сомнения в спросе. Однако сейчас ситуация меняется — формируется полноценный офисный квартал, в который заходят разные застройщики. В перспективе территория развивается в отдельный деловой кластер на западе Москвы. При этом остаются вопросы к транспортной доступности. Ключевой фактор — возможное строительство метро в районе Давыдково. В случае реализации ветки в сторону Сколково инвестиционная привлекательность локации может существенно вырасти. С точки зрения рынка наблюдается смена тренда: если ранее в данной локации рассматривалась в первую очередь жилая недвижимость, то сейчас акцент смещается в сторону офисных форматов.
По параметрам сделок: офис площадью 70 м² предлагается за 26 млн ₽ при первоначальном взносе 30% (около 8 млн ₽). Более крупный вариант — почти 100 м² за 30 млн ₽, что соответствует примерно 330 тыс. ₽/м² при рыночном уровне порядка 450 тыс. ₽/м². Таким образом, вход в проект возможен с частичным капиталом за счет рассрочки.
Условия стандартные: первоначальный взнос от 30%, остаток выплачивается ежеквартально до IV квартала 2028 года. Ввод в эксплуатацию, по всей видимости, запланирован на 2029 год.
Также стоит отметить проект Густав от FORMA. Это один из наиболее интересных объектов в текущем предложении, сочетающий офисную и индустриальную функции вблизи центра Москвы.
Проект находится на финальной стадии готовности, ввод ожидается в ближайшее время. Например, помещение площадью 124 м² предлагается за 43 млн ₽, что оценивается как конкурентный уровень цены. Функционально объект отличается от классических офисов: предусмотрены системы проветривания, мокрые точки, увеличенные мощности. Это позволяет использовать помещения не только под офис, но и под небольшие производственные задачи. Визуально и концептуально проект оценивается как качественный, дополнительно усиливается соседством с премиальной застройкой.
По условиям — короткая рассрочка, около 6 месяцев, что характерно для объектов на финальной стадии. Основной сценарий — покупка с высокой долей собственных средств.
Компания Smarent оказывает услуги по подбору офисной и коммерческой недвижимости, а также помогает выстраивать готовый арендный бизнес. При покупке объектов от застройщика по ДДУ или договору купли будущей вещи комиссия за подбор не взимается. Для вторичного рынка сохраняются стандартные условия.
Выводы
На рынке офисной недвижимости представлены разные форматы объектов, включая лоты от 10 млн ₽. В инвестиционном контексте не всегда рационально рассматривать только классическую жилую «студийную» модель. Офисный сегмент формирует отдельную инвестиционную логику. Ключевой инструмент в текущих условиях — беспроцентная рассрочка в офисах. По сути, это основное финансовое плечо для инвестора, которое позволяет входить в сделки без полной заморозки капитала. При этом выбор конкретного офиса напрямую зависит от цели и стратегии. Данный сегмент подходит не всем: часть участников рынка воспринимает риски и предпочитает оставаться в жилой недвижимости. С точки зрения структуры спроса основными покупателями офисов выступают юридические лица, и уже затем — частные инвесторы. В целом офисные помещения чаще относятся к спекулятивным инвестициям, что связано с более высоким уровнем риска и отсутствием механики эскроу-счетов.
В текущий момент рынок недвижимости находится в фазе умеренного охлаждения. На этом фоне появляются более выгодные условия от застройщиков. Для покупателей, рассматривающих приобретение в период апрель–июль, формируются потенциально более интересные предложения — за счет скидок, рассрочек или субсидированных ставок. При этом приоритет может смещаться не только в сторону цены, но и в сторону условий сделки.
Важно учитывать, что выгодные предложения доступны тем, кто активно находится в процессе подбора и изучает рынок. Речь идет о покупателях, которые уже приняли решение о приобретении недвижимости как актива. Дополнительный ключевой вывод заключается в наличии дефицита качественных объектов как в жилом, так и в офисном сегменте. При наличии платежеспособного спроса и капитала количество действительно сильных предложений остается ограниченным.