Валовая доходность помогает быстро отсеять слабые варианты, но покупать объект только по ней рискованно. Для реальной оценки нужна чистая доходность - с налогами, коммунальными, простоями и ремонтом.
В презентации можно увидеть «12% годовых», а на практике после налогов, коммунальных платежей, управления и простоев получить заметно меньше. Именно на этом многие инвесторы и теряют в ожиданиях.
Пример: как цифра теряется по дороге
Объект стоит 10 млн рублей, приносит 1,2 млн рублей в год - валовая доходность 12%. Красиво. Но эта цифра не учитывает расходы собственника. А именно они определяют, сколько денег останется у вас в реальности.
Два объекта с одинаковой валовой доходностью могут давать совершенно разный итоговый результат - в зависимости от структуры расходов, налогового режима и сезонности.
Какие расходы включать в расчёт
Постоянные расходы идут вне зависимости от загрузки: НДФЛ и налог на имущество, страхование, расходы на управляющую компанию или консьерж-сервис, коммунальные платежи в периоды простоя.
Переменные растут вместе с использованием объекта: ремонт и замена техники, клининг между заездами, реклама и продвижение, комиссия агентству при поиске арендаторов.
Отдельно стоит закладывать резервы: простои между арендаторами, сезонные колебания спроса и капитальный ремонт - обычно 2–5% от стоимости объекта в год, хотя эту цифру нужно проверять под конкретный сценарий.
Если в расчёте нет хотя бы части этих статей — чистая доходность, скорее всего, завышена. Особенно это заметно в объектах с посуточной арендой и сезонной загрузкой.
Красные флаги в расчётах продавца
Нет расшифровки расходов - только итоговая цифра без структуры затрат. Это не финансовая модель, а рекламная подача.
Загрузка 100% - в реальности объект редко работает без пауз. Даже в хорошей локации реальная загрузка редко превышает 85–90%.
Слишком низкие расходы на ремонт. «Объект новый, вложений не потребуется» не отменяет износ, мелкие поломки и обновление техники - это просто откладывает расходы.
Налоги вынесены «за скобки». Если налогообложение предлагают «решить потом» - доходность показана неполностью, и итоговая цифра будет меньше.
Доходы без подтверждения. Объявления на площадках и устные обещания - ещё не факт дохода. Нужны документы: выписки поступлений, история бронирований, отчёты управляющей компании.
Сценарный расчёт: Евпатория, студия 9 000 000 ₽
Посуточная аренда в сезон + долгосрочная зимой. Даже при неплохом валовом доходе итоговая чистая доходность оказывается заметно ниже ожидаемой.
Что проверить перед покупкой
Период расчёта - за месяц, за сезон или за полный год? Правильно считать за полный календарный год, иначе сезонные перекосы дадут завышенную картину.
Источник дохода - это фактические данные или прогноз? Фактические данные с подтверждением весомее любого прогноза.
Загрузка - учтены ли простои и сезонность, или цифра рассчитана по лучшим месяцам?
Документы - есть ли договоры аренды, справки о доходах, выписки поступлений?
Налоги - включены ли в модель, и по какому режиму налогообложения считались?
Дополнительные вложения - что потребуется после покупки, чтобы объект был готов к сдаче?
Как правильно сравнивать несколько объектов
Одна из самых частых ошибок - сравнивать объекты по разным моделям. В одном учтены налоги и простои, в другом — нет. Формально второй выглядит лучше, но сравнение некорректно.
Главное, что стоит запомнить
Валовая доходность - быстрый фильтр. Чистая - рабочий показатель для решения о покупке, но только если модель прозрачна, а доходы и расходы подтверждены документами. Если продавец показывает красивую цифру без расшифровки - просто просите расчёт по статьям.
Подборку объектов Крыма с сильной моделью дохода и проверенными операторами можно забрать здесь: t.me/berega_crimea_bot
BEREGA — бюро инвестиционной недвижимости Крыма. Подбираем объект под вашу стратегию и сопровождаем сделку с прозрачной математикой. Без комиссии для клиента.