Многие считают, что если после покупки жилья прошло больше трех лет, то риски оспаривания сделки практически исчезают. Однако в случае с недвижимостью это далеко не всегда так. Судебная практика показывает: квартиру могут изъять даже спустя много лет после оформления сделки.
Причина в том, что трехлетний срок исковой давности не всегда исчисляется с даты покупки. Если выясняется, что продавец вообще не имел законных прав на квартиру - например, использовал поддельные документы, получил имущество по отмененному завещанию или на основании впоследствии оспоренной сделки, - недвижимость могут истребовать у нового владельца даже в том случае, если он был добросовестным покупателем.
Такая возможность предусмотрена статьей 302 Гражданского кодекса РФ. По закону законный собственник вправе потребовать возврата имущества из чужого незаконного владения. При этом срок исковой давности начинает течь не с момента продажи квартиры, а с того дня, когда настоящий владелец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
А значит, этот момент вполне может наступить значительно позже самой сделки.
Один из свежих примеров - спор, рассмотренный в Москве. Там квартиру попытались изъять у собственника, который приобрел ее более шести лет назад.
С иском выступил Департамент городского имущества Москвы. Основанием стало то, что продавец получил право собственности на жилье по подложному судебному решению, которое затем было представлено в Росреестр. На самом деле квартира должна была перейти городу как выморочное имущество, однако из-за мошеннической схемы оказалась оформлена на другого человека, а затем была продана дальше.
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали требование об изъятии квартиры. Однако в кассации покупателю все же удалось защитить свое право.
Решающим оказался вопрос о сроках. Суд указал, что Департамент слишком поздно обратился с иском. По мнению кассационной инстанции, орган власти должен был узнать о нарушении не позднее 2019 года, когда спорное право собственности было зарегистрировано за ответчиками. Именно поэтому требование не подлежало удовлетворению.
Но важно понимать: такой исход во многом связан с тем, что истцом выступал государственный орган. К органам власти суды предъявляют более строгие требования с точки зрения своевременного реагирования на нарушение прав.
Если бы в аналогичной ситуации в суд обратился обычный гражданин, которого мошенники лишили квартиры, у покупателя шансов сохранить жилье могло бы быть значительно меньше.
Поэтому главный вывод здесь простой: даже если сделка выглядит законной, полностью исключить риск нельзя. Наиболее надежная защита для покупателя - максимально тщательная проверка истории квартиры, личности продавца и оснований возникновения у него права собственности еще до подписания договора.
___________________
🧑🎓 Юридические услуги автора канала
Ⓜ️ Канал юриста в Мах с возможностью получить консультацию