В 2024 году иностранцы купили на Пхукете более 12 000 кондоминиумов, но лишь треть покупателей до сделки разобралась в разнице между leasehold и freehold. Результат: споры с застройщиками, потери при перепродаже и юридические тупики. Эта статья расставит всё по местам.
Freehold в Таиланде - это полное право собственности, аналог российской «собственности» без ограничений по сроку. Leasehold - это долгосрочная аренда на 30 лет с возможностью продления. Звучит похоже, но на практике эти два формата создают совершенно разные финансовые и юридические реальности.
Иностранец по закону Таиланда (Condominium Act, 1979) может владеть квартирой на правах freehold только в пределах 49% жилой площади кондоминиума. Остальные 51% продаются тайским гражданам или оформляются через leasehold. Для земли и вилл ситуация жёстче: прямой freehold на землю иностранцу недоступен в принципе.
Быстрый ответ
- Freehold - это полная собственность на квартиру, бессрочная, с правом продажи, наследования и дарения
- Leasehold - это аренда на 30 лет, регистрируемая в Land Office; продление на 30+30 лет юридически не гарантировано
- Freehold доступен иностранцам только в кондоминиумах и только в рамках квоты 49%
- Разница в цене между freehold и leasehold юнитами в одном проекте составляет от 10% до 30%
- При перепродаже freehold-квартира ликвиднее: покупатель получает чистый титул без ограничений по сроку
- Leasehold на виллу - это единственный легальный способ для иностранца контролировать дом с землёй без создания тайской компании
Варианты и сценарии
Сценарий 1: покупка кондо для сдачи в аренду
Инвестор покупает студию 35 кв. м на Банг Тао за 6,5 млн бат (freehold) или 5 млн бат (leasehold). Годовая доходность от аренды в обоих случаях одинаковая: примерно 6-8% гросс. Разница проявляется на горизонте 10-15 лет. Freehold-юнит можно перепродать по рыночной цене, а leasehold теряет стоимость пропорционально оставшемуся сроку аренды. Через 15 лет leasehold с первоначальными 30 годами стоит вдвое дешевле.
Сценарий 2: вилла для жизни и наследования
Иностранец не может владеть землёй напрямую. Два легальных пути: оформить leasehold на землю (30 лет) и freehold на строение, или создать тайскую компанию. Второй путь мы подробно разбирали в отдельном материале. Leasehold на виллу проще в оформлении: нужен только договор аренды, зарегистрированный в Земельном департаменте (Land Office). Критически важно: устные обещания застройщика о «гарантированном продлении» не имеют юридической силы.
Сценарий 3: спекулятивная перепродажа через 3-5 лет
Freehold безоговорочно выигрывает. При перепродаже покупатель получает новый Chanote (титул) на своё имя. Leasehold требует переуступки аренды, согласия арендодателя и часто - дополнительных платежей. По данным рынка, freehold-квартиры на Пхукете продаются в среднем на 40% быстрее, чем аналогичные leasehold-юниты.
Сценарий 4: инвестиции в строящийся проект (off-plan)
Многие застройщики предлагают leasehold со скидкой 15-25% к freehold-цене и обещают программу buyback или гарантированную доходность. Здесь нужно считать: если разница в цене покрывает амортизацию lease-срока, сделка может быть выгодной. Но гарантия buyback - это обязательство застройщика, а не государства. Банкротство девелопера обнуляет эту гарантию.
Сравнительная таблица
Основные риски и ошибки
1. Миф о «гарантированном продлении» на 90 лет. Тайский гражданский кодекс (Section 540) ограничивает аренду 30 годами. Пункт о продлении в контракте - это намерение, а не обязательство. Суд может не признать его обязательным для наследников арендодателя.
2. Покупка freehold без проверки квоты. Если кондоминиум уже исчерпал лимит 49% для иностранцев, новую freehold-сделку не зарегистрируют. Проверяйте квоту через управляющую компанию до внесения залога.
3. Leasehold без регистрации в Land Office. Договор аренды на срок более 3 лет обязан быть зарегистрирован. Без штампа Land Office он юридически ничтожен. Ваши 5 миллионов бат превращаются в бумагу.
4. Игнорирование налоговых различий. При продаже freehold-объекта налог рассчитывается по стандартной схеме (Specific Business Tax 3,3% или гербовый сбор 0,5% плюс подоходный). При переуступке leasehold налоговая база может быть другой, а покупатель может потребовать дополнительную скидку.
5. Отсутствие пункта о суб-аренде в leasehold-контракте. Если вы планируете сдавать виллу туристам, право на суб-аренду должно быть прописано явно. Без этого пункта арендодатель может расторгнуть контракт.
6. Эмоциональная покупка leasehold «потому что дешевле». Разница в 1,5 млн бат между freehold и leasehold за 15 лет обернётся потерей 3-4 млн бат при перепродаже. Считайте полную стоимость владения (TCO), а не только входной чек.
FAQ
Может ли иностранец получить freehold на землю в Таиланде?
Нет. Закон о земле (Land Code, Section 86) запрещает прямое владение землёй иностранными физическими лицами. Исключения крайне редки и касаются инвестиций от 40 млн бат через BOI (Board of Investment), но даже в этом случае земля передаётся в пользование, а не в собственность.
Что происходит с leasehold после 30 лет?
Аренда заканчивается. Если в контракте прописано продление, стороны могут перезаключить договор. Если арендодатель (или его наследники) отказываются - арендатор обязан освободить объект. Строение на арендованной земле также переходит к владельцу земли, если иное не оговорено.
Leasehold можно продать?
Да, через переуступку прав аренды (assignment of lease). Но нужно согласие арендодателя, и покупатель получает оставшийся срок, а не новые 30 лет. Это ключевой фактор амортизации.
Какой формат выгоднее для арендного бизнеса?
Freehold, если горизонт инвестиций больше 7 лет. Leasehold - если вы уверены, что продадите через 3-5 лет и готовы принять дисконт при выходе.
Как проверить, свободна ли квота 49% в конкретном кондоминиуме?
Запросите у управляющей компании (juristic person) актуальный реестр владельцев. Юридическая фирма может также проверить через Land Office напрямую. Не верьте только словам отдела продаж застройщика.
Нужен ли юрист для оформления leasehold?
Да, категорически. Стоимость юридического сопровождения - от 30 000 до 80 000 бат, но это страховка от контракта с кабальными условиями. Проверяйте каждый пункт: право суб-аренды, условия продления, порядок переуступки, судьба строения по окончании аренды.
Можно ли конвертировать leasehold в freehold?
Для кондоминиумов - теоретически да, если квота 49% не исчерпана и арендодатель согласен продать. На практике это отдельная сделка купли-продажи по рыночной цене. Для вилл и земли - нет, если покупатель иностранец.
Что безопаснее: leasehold на виллу или тайская компания?
Оба варианта имеют риски. Leasehold ограничен 30 годами. Компания с номинальными акционерами может быть признана незаконной при проверке. Выбор зависит от конкретной ситуации, суммы инвестиций и долгосрочных планов. Консультация юриста обязательна.
Что делать прямо сейчас: чек-лист покупателя
- Определите горизонт инвестиций: до 5 лет - leasehold может работать; от 7 лет - freehold предпочтительнее
- Проверьте квоту 49% в целевом кондоминиуме до внесения любых платежей
- Наймите независимого юриста (не рекомендованного застройщиком) для проверки контракта
- Для leasehold: убедитесь, что договор будет зарегистрирован в Land Office
- Рассчитайте полную стоимость владения с учётом амортизации leasehold
- Запросите у Kalinka Thailand сравнительный расчёт доходности для обоих форматов в интересующем вас проекте
---
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.
Подберём недвижимость под ваш бюджет
Команда Kalinka Thailand — подбор, юридическая проверка, сопровождение сделки под ключ.
- Оставить заявку на консультацию — ответим в течение дня
- Смотреть актуальные объекты — 80+ проектов на Пхукете