В практике риелторов и частных продавцов недвижимости, земельных участков или автомобилей ранее часто встречались покупатели — иностранные граждане. Интуитивно продавец стремится получить «живые» деньги, особенно если сумма крупная. Однако в случае с валютными нерезидентами такой подход не просто неудобен — он незаконен. Законодательный императив: сделка только по безналу (Федеральный закон №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).
Так кто такие резиденты и нерезиденты? Ключевой критерий здесь — наличие вида на жительство или паспорта гражданина РФ. Если у покупателя нет ни того, ни другого, перед вами валютный нерезидент. Пункт 3 статьи 14 данного закона содержит жесткое предписание: расчеты между резидентами и нерезидентами по сделкам купли-продажи должны производиться только в безналичной форме. Деньги должны пройти через банковские счета. Запрет распространяется не только на квартиры и дома, но и на:
- Земельные участки;
- Нежилые помещения и коммерческую недвижимость;
- Транспортные средства;
- Движимое имущество (если сделка носит характер предпринимательской деятельности, но и в бытовых случаях риски сохраняются).
В чем суть нарушения? Передача наличных денег непосредственно из рук в руки (или даже внесение их в депозит нотариуса наличными) от нерезидента резиденту в рамках такой сделки является незаконной валютной операцией!!!
Закон не интересует «добрая воля» сторон. Сам факт передачи наличной валюты РФ или иностранной валюты в обход счета признается правонарушением. Ответственность: удар по кошельку продавца. Многие продавцы ошибочно полагают, что если сделка состоялась и деньги получены, то претензии со стороны государства невозможны. Это заблуждение. Согласно ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ, осуществление незаконных валютных операций влечет наложение административного штрафа:
На граждан: в размере от 75 до 100% от суммы незаконной операции.
На должностных лиц: от 75 до 100% от суммы незаконной операции (но не менее 20 000 рублей).
На юридических лиц: от 75 до 100% от суммы незаконной операции (но не менее 100 000 рублей).
ПРИМЕР: Представьте ситуацию: вы продали квартиру за 10 миллионов рублей иностранцу «в черную» через наличный расчет. Если это выяснится (а банки и Росфинмониторинг активно отслеживают крупные приобретения нерезидентов), штраф может составить от 7,5 до 10 миллионов рублей. Фактически вы отдаете стоимость проданной квартиры обратно в бюджет.
Почему банковский счет — это безопасно? Расчет через счет выполняет две ключевые функции: Правовая чистота. Банк, выступая агентом валютного контроля, проверяет законность операции. Проведение платежа подтверждает, что сделка не нарушает валютное законодательство.
Фиксация происхождения средств. Иностранный покупатель открывает счет в уполномоченном банке (российском) или использует счет в иностранном банке, но перевод идет через корреспондентские счета. Банк проверяет легальность происхождения средств, что снижает риски продавца быть обвиненным в отмывании денег.
Что делать продавцу? Не поддавайтесь на уговоры. Фразы покупателя «У меня нет счета в России, давай наличными» — не оправдание, а отягчающее обстоятельство. Продавец обязан знать закон. Помогите покупателю.
Иностранец может открыть счет в российском банке по загранпаспорту (это занимает от 30 минут до 1 дня). Это простая процедура. Используйте аккредитив или эскроу в расчетах. Для крупных сделок оптимально использовать банковскую ячейку нельзя (это наличные), а вот аккредитив или счет эскроу — это безналичный расчет, который полностью соответствует 173-ФЗ.
Консультируйтесь с нотариусом. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязан проверить валютный статус сторон и предупредить о незаконности наличных расчетов. Если нотариус «закрывает глаза» на наличку, он рискует своей лицензией.
И немного про Счёт типа «С»
Это специальный банковский счёт, предназначенный для исполнения должниками-резидентами РФ обязательств по сделкам (операциям) перед иностранными кредиторами. Счёт открывается в рублях РФ на имя нерезидента из ряда стран, определённых Распоряжением №430-р от 5 марта 2022 года, или резидента без его участия.
Законодательное регулирование
Режим счетов типа «С» в России установлен Указом Президента РФ от 05.03.2022 №95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Порядок открытия
Банк открывает счёт на имя кредитора на основании заявления, подписанного должником. Заявитель должен предоставить в банк все документы (сведения), установленные законодательством РФ и требованиями Банка России, если они ранее не были предоставлены.
Заявление на открытие счёта может быть подано на бумажном носителе, с использованием системы «Клиент-Банк» или системы «Интернет-Банк» удаленно.
Важно: на средства, учитываемые на счёте типа «С», не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, наложен арест, в отношении их не может быть заявлено требование о взыскании обязательных платежей, если судебные акты и акты иных органов вынесены после 3 января 2024 года.
Операции
Некоторые операции, которые могут совершаться по счетам типа «С»:
- погашение по кредитам (займам), в том числе по обязательствам по гарантиям и поручительствам в их обеспечение;
- выплаты по финансовым инструментам;
- выплаты прибыли участникам обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ, производственных кооперативов;
- уплаты арендных, лизинговых и иных платежей по договорам по приобретению, аренде, лизингу воздушных судов, вспомогательных силовых установок, авиационных двигателей;
- выплаты в связи с уменьшением уставного капитала, ликвидацией юридического лица резидента, а также при проведении процедур банкротства юридических лиц-резидентов.
С банковского счёта типа «С», открытого резиденту, могут списываться денежные средства для уплаты комиссий банку, осуществляющему обслуживание счёта, возврата ошибочно зачисленных на счёт денежных средств.
Налогообложение
Согласно решению Совета директоров Банка России от 21.11.2022, со счёта типа «С» разрешено списание денежных средств для уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством РФ.