Мы решили, что лучшие темы для статей рождаются не в кабинетах, а в диалоге с теми, кто уже инвестирует или только присматривается.
Первый вопрос, который нам часто задают те, кто только хочет впервые инвестировать в фонды недвижимости:
«Я смотрю на стоимость пая в приложении — она меняется каждый день. Но фонд же владеет складами и офисами, они не могут дорожать или дешеветь каждые сутки. Откуда берутся эти колебания?»
Отличный вопрос. Давайте разбираться.
Сначала нужно понять терминологию. Есть стоимость чистых активов (СЧА), расчетная стоимость пая (РСП), биржевая цена пая.
В чем разница?
Что такое СЧА и РСП простыми словами:
СЧА — это стоимость чистых активов фонда. Если совсем просто: представьте, что фонд прямо сегодня продаст всё своё имущество по рыночной цене, соберёт все долги арендаторов, расплатится с подрядчиками и кредиторами. Та сумма, которая останется, и будет СЧА.
Из чего складывается СЧА?
В фонде коммерческой недвижимости в СЧА могут входить:
· Объекты недвижимости, либо доли дочерних структур— склады, офисы, торговые центры. Их оценивают по рыночной стоимости.
· Деньги на счетах фонда
· Арендные платежи к получению — те, что арендаторы уже должны, но ещё не перечислили.
А также прочие активы, например, задолженность по распределению чистой прибыли дочерних подразделений, выданные займы, паи других фондов и т.д.
Из этой суммы вычитаются обязательства фонда: кредиты, займы, долги перед поставщиками, бюджетом, накопленные, но ещё не оплаченные расходы.
РСП — это СЧА фонда, разделённая на количество паёв.
Почему изменяется РСП?
Ключевые факторы:
1. Рыночная переоценка активов. Стоимость недвижимости не застывает раз и навсегда, а зависит от многих факторов. Изменение стоимости активов фиксируется в дату переоценки независимым оценщиком.
2. Изменение оборотного капитала. Несмотря на то, что базовый актив- недвижимость, в СЧА участвуют остатки на расчетом счете, дебиторская и кредиторские задолженности, которые могут меняться ежедневно. Например, получили арендные платежи или начислены дивиденды- РСП выросла. Выплатили инвестиционный доход или понесли прочие расходы- РСП снизилась.
ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:
Колебания СЧА в пределах нескольких процентов — норма. Это не повод для паники. ЗПИФ недвижимости- инвестиции на длинном горизонте. А вот если СЧА стабильно падает, а УК не может объяснить почему — это повод задать вопросы.
Почему биржевая цена пая меняется каждый день?
А вот здесь — самое интересное. Даже если фонд владеет «бетоном», который никуда не движется, то почему стоимость паев фонда на бирже изменяется ежедневно?
3. Фонд торгуется на бирже, спрос и предложение определяет рынок. Например, клиенту срочно понадобились средства, он выставляет заявку на продажу и сам назначает цену, которую готов сейчас получить за паи. Цена может быть как ниже, так и выше РСП. Это влияет на цену в моменте, а потому мы несколько раз за день можем видеть колебания стоимости пая.
Что инвестору стоит проверить?
У здорового фонда с прозрачной отчётностью динамика СЧА обычно отражает реальное состояние рынка. Но имеет смысл обратить внимание на два момента:
1. Как часто УК проводит оценку объектов?
2. Совпадает ли динамика СЧА с тем, что происходит в сегменте? (если рынок складов вырос на 10%, а СЧА фонда стоит на месте — задайте вопрос)
Если у вас есть свои вопросы — пишите. Разберём в следующих постах.