Помните мне предложили купить квартиру дешево (прям сильно дешево, примерно 700-800 тысяч ниже рынка)?
https://vk.com/wall-100441512_1160
Так вот, посчитал я инвест с этого предложения.
Получается следующее:
- покупка 5,7-5,8 миллионов
- продажа 6,5 миллиона
- срок продажи от 3-х до 6 месяцев.
Разница между покупкой и продажей составит думаю не более 700 тысяч (со всей торговлей, оформлением сделки и т.д.).
С этих 700 тысяч нужно будет заплатить налог в 13% или 91 000 руб.
Вы спросите почему я должен платить этот налог если сумма дохода меньше 1 млн. руб.? Потому что я ИП и соответственно я не могу получить налоговый вычет от государства.
Возвращаемся к нашему расчету дохода. Итак от суммы в 700 тысяч я дополнительно теряю 100 тысяч. Остается 600 тысяч.
Это вроде бы неплохо, но тогда мне придется перенести покупку новостройки на срок от 3-х до 6 месяцев, т.е. как минимум на февраль — март 26 года. И вот тут 2 момента:
- квартиры в тех ЖК в которых я прицениваюсь к покупке к этому времени вырастут в цене минимум на ту же сумму, а скорее всего даже больше. К примеру цены в том же ЖК «Мангазея в Богородском» с начала июля по середину августа на студию в 24 метра выросли на 1,5 миллиона (полтора) рублей;
- если же брать в марте 26 года в новых стартах ЖК, то не факт что будут интересные предложения, да и цена скорее всего также подрастет, но главное — если ЖК стартанет в 26 году, то ключи я получу в лучшем случае в середине 29 + 6 месяцев ремонта и вот уже я выхожу на ее продажу в 2030 году. А как я вам уже говорил есть не нулевая вероятность того, что цены на квартиры в 30 году немного сдадут назад.
Таким образом, брать сейчас вот эту дешевую квартиру для меня просто не выгодно. Фактически я вешаю на себя кучу действий, а прибыль в лучшем случае будет такой же как просто купить сейчас новостройку.
700 тысяч рублей прибыли с квартиры это оказывается невыгодно😱
Есть правда еще вариант — купить эту квартиру и взять новостройку в ипотеку. Быстро продать дешевую квартиру и закрыть ипотеку.
Считаем этот вариант:
Наличных у меня 9,5 миллионов
9,5-5,7=3.8 миллиона останется на руках
Пусть я урежу хотелки и возьму новостройку ценой в 10 миллионов — в том же UNO Соколиный Парк от ГК «Основа».
В ипотеку надо будет взять 6.2 миллиона. Ежемесячная переплата при субсидированной ипотеке на 5 лет под 5% — составит 26 тысяч рублей (полный ежемесячный платеж 33 200). За период в 6 месяцев накапает примерно 150 тысяч. Плюс еще около 50 тысяч на оформление и страхование квартиры в новостройке. И вишенка на торте при подобной субсидированной ипотеке — цена квартиры в новостройке немного повысится — на 400-600 тысяч. Итого в этом варианте я не то что не зарабатываю, я в минус ухожу. Если же брать ипотеку под рыночный процент, то там страшная переплата в 103 тысячи в месяц. Опять же даже при продаже квартиры за 3 месяца я с такой переплатой рискую не то что не заработать, а уйти в минус.
Вот как то так каждый из нас должен просчитывать свой инвест по недвижимости.
п.с. Данная статья была написана в конце прошлого года, когда я и получил данное предложение. Тогда в Дзене я делал перерыв с публикациями, но сейчас подумал, что стоит ее выложить ибо пользительна она для понимания как нужно просчитывать покупку квартиры.