Недавно на консультации клиент задал мне простой вопрос:
— А как вообще изменились цены? Помните, было же падение?
Я ответила:
— Нет. Не помню.
Ну как «не помню». Я помню, что падение очень ждали. Примерно как идеального мужчину после 35: чтобы зрелый, свободный, с квартирой, без эмоциональных качелей и с нормальной коммуникацией.
Ждали многие. Дождались — не все. Давайте от ощущений перейдём к цифрам.
Что произошло с ценами: сравниваем 2020 и 2026?
Чтобы не говорить абстрактно, возьмём два известных московских проекта: ЗИЛАРТ и Селигер Сити. Сравним входные цены тогда и сейчас.
ЖК «ЗИЛАРТ»: было / стало
По старым открытым данным:
• студии — от 11,78 млн ₽
• 1-комнатные — от 17,29 млн ₽
• 2-комнатные — от 24,48 млн ₽
• 3-комнатные — от 37,4 млн ₽
Что мы видим в 2026 году:
• студии — примерно от 16,9 млн ₽
• 1-комнатные — примерно от 21,1 млн ₽
• 2-комнатные — примерно от 29,7 млн ₽
Даже если брать самые осторожные «от»:
• студии выросли примерно на 43%
• 1-комнатные — примерно на 22%
• 2-комнатные — примерно на 21%
Важно: мы не сравниваем одинаковые квартиры «этаж в этаж». Мы смотрим на минимальный вход в проект.
ЖК «Селигер Сити»: было / стало
По старым данным:
• студии — от 11,13 млн ₽
• 1-комнатные — от 12 млн ₽
• 2-комнатные — от 14,91 млн ₽
• 3-комнатные — от 21,64 млн ₽
Сейчас:
• студии — от 16,5 млн ₽
• 1-комнатные — примерно от 21,1 млн ₽
• 2-комнатные — примерно от 28,1 млн ₽
Рост получился ещё более заметным:
• студии — примерно +48%
• 1-комнатные — примерно +76%
• 2-комнатные — примерно +88%
Вот такое у нас было «падение».
Главный вопрос: стало ли жильё доступнее?
Можно спорить о точности сравнений, но есть более простой критерий:
Было ли жильё в Москве доступнее раньше?
Да.
Стало ли легче зайти в хороший проект в 2026 году?
Нет.
И это уже не ощущение — это факт, который подтверждают и новости. Например, по данным РБК, квартиры до 10 млн рублей в московских новостройках становятся почти исчезающим форматом.
«Это пузырь?» — самый частый вопрос
Обычно после этого возникает логичный вопрос:
— Но ведь это пузырь? Значит, должно упасть?
Ответ не самый приятный.
Да, на рынке есть перегрев.
Да, в отдельных проектах цена может быть завышена.
Да, скидки, рассрочки и «спецусловия до конца месяца» иногда больше похожи на маркетинг, чем на экономику.
Но есть нюанс.
Почему Москва живёт по своим правилам. Рынок недвижимости Москвы — это не просто «квадратные метры».
Здесь:
• ограниченное количество земли
• высокая себестоимость строительства
• стабильный спрос с разных сторон
И этот спрос — не только от тех, кто «просто хочет квартиру».
Покупают:
• чтобы сохранить капитал
• чтобы инвестировать
• чтобы переехать
• чтобы купить детям
• чтобы заменить старый фонд на новый
• чтобы получить определённый уровень жизни
Именно поэтому рынок не ведёт себя так, как многие ожидают.
Вывод, который обычно не нравится
Ждать «того самого падения», после которого можно спокойно зайти в хороший проект — стратегия, которая часто не работает.
Рынок может замедляться.Может корректироваться в отдельных сегментах.
Но входной билет в качественную недвижимость в Москве со временем становится дороже, а не дешевле. И это ключевая реальность, с которой приходится работать.
Если вы сейчас думаете о покупке, лучше задать себе не вопрос «упадёт ли рынок», а другой: где в текущей ситуации есть адекватная точка входа именно для вас.
Потому что она есть — но почти никогда не лежит на поверхности.