Всем привет!
Меня тут один из подписчиков спросил в личку — «почему ты считаешь инвестицию в 78% за 5 с мелочью лет хорошей, ведь цены в этом районе наверное на столько же и выросли за это время?»
Речь идет о вот этой моей статье: https://vk.com/wall-100441512_1157
Вопрос интересный, думаю ответ на него будет интересен не только конкретному подписчику, но и всем вам.
Действительно цены на квартиры в Московской области с 2019 года по 2025-тый выросли на 75%. И казалось бы я продал чуть выше средней по рынку и при этом еще и деньги за аренду получал, т.е. фактически получается инвест даже ниже среднего роста цен по рынку.
Но! Во-первых когда я ее брал у меня наличных было едва на ПВ, остальное ипотека. Плюс в статье я учитывал не только купил — продал, но и свои затраты (проценты по ипотеке, мебель и даже затраты по сделке). Если бы не эти расходы цифра инвеста была бы еще выше. К сожалению не учитывать эти расходы было бы не правильно.
Цифра же в 75% среднего роста цен на квартиры — это именно чистый рост без учета расходов, которые у того или иного человека могут и до 50% доходить.
Кроме того, нужно быть честными с вами я опоздал с продажей на года полтора. Рост цены на эту квартиру фактически встал в 24 году. Меня конечно оправдывает то, что ключевая ставка как раз тогда взлетела очень сильно и скорее всего попытка продать квартиру была бы не очень удачной (я в принципе и год мог ее продавать, в 24 году средний срок продажи квартиры на вторичке был 9 месяцев), но возможно стоило попытаться продать ее раньше. Тогда мой инвест был бы намного выше, потому что прибыль бы делилась не на почти 6 лет, а на 4-5. Получить прибыль в 70% за 4 года значительно интереснее чем 78% за почти 6 лет.
Это кстати одно из главных правил инвестиций в недвижимость — чем меньше срок инвестиций, тем больше инвест. Если вы начинаете распыляться на аренду или долго продаете — процент инвестиций становится меньше.
Был и еще один не маловажный фактор — налог! Продав квартиру сейчас я не плачу налог на доход, который примерно в районе 500 тысяч рублей (прикинул на глазок), если бы я продал квартиру раньше, то мне бы пришлось отдать государству эту сумму. Такое конечно возможно и бывают моменты, когда стоит закрыть на этот налог глаза, но когда 4 из 5-ти лет почти прошли и осталось вроде бы совсем немного, да и рынок для продажи сложный, квартира аренду приносит. Я подумал и решил подождать :)
Поэтому, учтя вот все эти факторы, мне кажется, получившийся чистый доход, который даже за минусом расходов получился на уровне выше среднего роста цен за этот период очень даже хорошей инвестицией.