В 2021 году мой клиент зашёл в проект на Банг Тао на этапе котлована — заплатил 3,2 млн батов за студию 35 кв.м. Через три года, когда комплекс был сдан, аналогичные готовые квартиры в том же проекте продавались за 5,1 млн батов. Прирост 59% без учёта арендного дохода за первый год. Но другой мой знакомый в 2019-м вложил деньги в небольшого застройщика в Патонге — и стройка встала навсегда после пандемии. Деньги удалось вернуть только частично, через суд, спустя четыре года.
Покупка off-plan (на стадии строительства) на Пхукете — это инструмент с реальным потенциалом и реальными рисками. Разберём оба полюса честно, без приукрашивания.
Что такое off-plan и почему это популярно
Off-plan — покупка недвижимости до завершения строительства, часто ещё на этапе проектирования или «котлована». Это стандартная практика на Пхукете: большинство новостроек Пхукета продаются именно по этой модели.
Логика для покупателя простая:
- На старте продаж цена на 15–30% ниже, чем на готовый объект
- Платежи растянуты на весь период строительства (1,5–3 года) без процентов
- К моменту сдачи объект уже стоит дороже — можно продать «переуступкой» с прибылью, не доплачивая остаток
Именно поэтому сюда идут инвесторы: зафиксировать цену сейчас, получить прирост стоимости к сдаче, затем либо продать, либо сдавать в аренду.
Реальные цифры: сколько зарабатывают на off-plan Пхукета
Данные по рынку Пхукета за последние несколько лет показывают устойчивый тренд роста цен — особенно в сегменте новостроек в развивающихся районах.
Типичные сценарии:
- Банг Тао / Чернг Талай — самый горячий район. Рост цен от старта до сдачи: 20–30% в среднем успешном проекте. Квартиры на старте: 3–8 млн батов, на сдаче: 4–11 млн батов.
- Камала / Сурин — медленнее, но стабильнее. Рост 15–25%. Апартаменты с видом на море особенно ликвидны.
- Раваи / Найхарн — виллы в этом районе выросли на 20–35% за последние три года. Off-plan вилл здесь — популярный инструмент.
- Патонг / Карон — более насыщенный рынок, рост умеренный (10–20%), зато высокая арендная доходность готового объекта.
Общая динамика: рынок Пхукета вырос примерно на 60% с 2020 по 2025 год. Конечно, это не прямолинейный рост — была пандемийная просадка 2020–2021, затем резкое восстановление. Сейчас рынок в фазе умеренного роста, без перегрева.
Как работает рассрочка от застройщика
Это один из главных аргументов в пользу off-plan. Типичная схема платежей:
- Резервационный депозит — 100 000–300 000 батов при бронировании. Фиксирует цену.
- Первый взнос — 20–30% от стоимости при подписании договора (SPA). Для объекта за 5 млн батов — 1–1,5 млн батов.
- Поэтапные платежи — по 5–10% при достижении строительных этапов: фундамент, каркас, кровля, отделка. Платежи привязаны к факту, а не к календарю — если стройка идёт медленнее, платите позже.
- Финальный платёж — 20–30% при передаче ключей.
Рассрочка беспроцентная — это принципиальное отличие от российского рынка. Застройщик финансирует стройку за счёт этих платежей, поэтому проценты не нужны. Для покупателя это отличная возможность: три года платить небольшими частями, не замораживая всю сумму.
Этапы строительства и что происходит на каждом
Предстарт (pre-launch)
Самые низкие цены. Часто ещё нет EIA (Environmental Impact Assessment) — разрешение на строительство ещё в процессе получения. Это самый высокий риск, но и самый большой потенциал прироста. На предстарте обычно продаётся 30–40% квартир — для пополнения оборотных средств застройщика.
Старт официальных продаж
Есть EIA, разрешение на строительство, договор с генподрядчиком. Цена чуть выше предстарта, но риск существенно меньше. Хорошее время для входа.
Строительство (котлован → каркас)
Процесс виден физически. Можно приехать и проверить. Цена уже выросла на 10–15% от старта. Если рынок разогрет — появляются переуступки (resale) от ранних покупателей.
Финальная стадия (отделка, инфраструктура)
За 6–12 месяцев до сдачи. Цены на 20–30% выше стартовых. Переуступки активны. Хорошее время для выхода тем, кто заходил на старте.
Ввод в эксплуатацию (completion)
Выдача Chanote (для freehold кондо), передача ключей, регистрация права собственности. Финальный платёж.
Риски off-plan покупки и как их минимизировать
Буду честен: риски реальные. Вот основные и методы защиты:
Риск 1: Недострой или банкротство застройщика
Самый страшный сценарий. В Таиланде нет аналога российского счёта эскроу. Деньги идут напрямую застройщику. Если он обанкротится — возврат через тайский суд, годами.
Как защититься:
- Проверить историю компании: сколько проектов сдано, есть ли задержки в истории
- Посмотреть финансовую отчётность застройщика (публичные компании на бирже SET — прозрачные)
- Выбирать застройщиков с реализованными проектами на Пхукете: Origin, Sansiri, SC Asset, Habitat, Coastal Real Estate, C9 Hotelworks
- Проверить кредитную линию банка под строительство — серьёзные застройщики работают с тайскими банками (Kasikorn, SCB), это дополнительная проверка
Риск 2: Задержки строительства
Задержка 6–18 месяцев — к сожалению, нормальная ситуация даже для надёжных застройщиков. Тайский климат, логистика, согласования с местными властями — факторов много.
Как защититься:
- Прописать в договоре SPA штрафные санкции за просрочку (penalty clause) — обычно 0,01–0,1% от стоимости в день
- Заложить в финансовом плане 12 месяцев буфера
- Не планировать сдавать объект в аренду сразу после ожидаемой сдачи
Риск 3: Несоответствие готового объекта заявленному
Планировка изменилась, вид хуже, чем на рендерах, отделка другого качества.
Как защититься:
- Детально прописать спецификации в SPA: материалы, бренды сантехники, высота потолков
- Прописать право отказаться от покупки при существенном отклонении
- Изучить рендеры и планировки, задать все вопросы до подписания
Риск 4: Превышение 49% иностранной квоты к моменту сдачи
Редкость, но бывает. Если к моменту регистрации права собственности квота уже выбрана — Вы не сможете оформить freehold.
Как защититься:
- Проверить текущую квоту до подписания SPA
- Прописать в договоре обязательство застройщика обеспечить freehold при соблюдении условий
Как проверить застройщика: чеклист
Перед тем как платить даже резервационный депозит, выполните следующие шаги:
- Company check — запросить копию свидетельства о регистрации компании (DBD Thailand), учредительный договор, список акционеров. Проверить срок существования компании.
- EIA и Building Permit — запросить копии. Строительство без EIA незаконно, банки не финансируют такие проекты.
- Title deed проверка — запросить выписку из Земельного департамента на участок. Убедиться, что земля принадлежит застройщику или у него есть право застройки.
- Портфолио проектов — попросить список реализованных проектов с адресами. Лично или через агентство проверить факт существования объектов.
- Банковское финансирование — наличие кредитной линии от тайского банка означает, что банк провёл собственный due diligence застройщика.
- Отзывы покупателей — форумы (Thaivisa, Phuket Talk), группы в Telegram, комментарии в VK у русскоязычных.
Если Вы хотите инвестировать в инвестиции в недвижимость Пхукета — мы проводим полноценный due diligence каждого проекта и застройщика перед тем, как включить объект в наш каталог.
Переуступка: заработать без завершения сделки
Одна из стратегий работы с off-plan — зайти на старте, продать переуступку до сдачи. Вы не ждёте получения ключей, не доплачиваете последний взнос, просто переуступаете права по договору новому покупателю.
Сценарий: купили за 4 млн батов на старте (первый взнос 20% = 800 000 батов + этапные платежи). К финальной стадии объект стоит 5,5 млн батов. Продаёте переуступку за 5 млн батов (дешевле прямой цены застройщика на 500 000 батов, но Вы уже в плюсе). Ваша прибыль — разница между выплаченной суммой (допустим, 2,5 млн батов) и ценой переуступки (5 млн батов) за вычетом налогов и комиссий.
Переуступка требует согласия застройщика и часто небольшой административной комиссии (50 000–200 000 батов). Проверяйте этот пункт в SPA при покупке.
Реальные кейсы: что работало и что нет
Кейс 1 (позитивный). Покупка в районе Банг Тао на 2021 год. Студия 35 кв.м, старт 3,2 млн батов. Сдача 2024. Аналогичные юниты в том же комплексе на вторичке — 4,8–5,2 млн батов. Арендный доход первого года — 320 000 батов при управлении через управляющую компанию (10% доходность на инвестированную сумму).
Кейс 2 (негативный). Небольшой застройщик, Патонг, 2019 год. 12 юнитов в небольшом комплексе. Начало строительства состоялось, но в 2020 году работы остановились. Застройщик ушёл в банкротство. Часть покупателей вернула 40–60% через суд (2–4 года процессов).
Кейс 3 (умеренный). Вилла leasehold в Раваи, предстарт 2022 год, 8 млн батов. Задержка сдачи 11 месяцев. Итоговая стоимость аналогичных готовых вилл — 10,5 млн батов. Покупатель решил не продавать, сдаёт в аренду, получает 800 000–900 000 батов в год.
Кому подходит off-plan покупка, а кому — нет
Подходит:
- Инвесторам с горизонтом 3–5 лет
- Тем, кто хочет войти в рынок с меньшим капиталом на старте
- Покупателям под переезд через 2–3 года
- Тем, кто имеет опыт работы с инвестиционной недвижимостью
Не подходит:
- Тем, кто хочет жить здесь прямо сейчас — нужна готовая недвижимость
- Консервативным инвесторам без толерантности к риску
- Тем, у кого нет буфера ликвидности на случай задержки сдачи
- Покупателям без юридического сопровождения — без грамотного договора риски многократно выше
Налоги при продаже off-plan объекта: что нужно знать инвестору
Многие покупатели считают прибыль, забывая о налоговой нагрузке при выходе из инвестиции. А между тем разница может быть существенной.
При продаже недвижимости в Таиланде возникают следующие платежи (обычно на продавца):
- Transfer Fee — 2% от оценочной стоимости по кадастру. Делится 50/50 по договорённости.
- Special Business Tax (SBT) — 3,3% от рыночной или кадастровой стоимости (что выше). Применяется, если продаёте в течение 5 лет с даты покупки. Большинство off-plan инвесторов попадают именно под этот налог.
- Withholding Tax — подоходный налог у источника. Для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале (от кадастровой стоимости с учётом количества лет владения). Обычно 1–3% от стоимости объекта для физлиц-нерезидентов.
Итого: при продаже через переуступку или на вторичном рынке закладывайте 5–7% от стоимости на налоги и сборы. При быстрой переуступке (до сдачи, без регистрации в Земельном департаменте) налоговая нагрузка меньше — уточняйте у юриста в каждом конкретном случае.
Финансовая модель: считаем реальную доходность
Возьмём конкретный пример, близкий к рыночным реалиям 2025–2026 года.
Объект: апартаменты 50 кв.м в Банг Тао, старт продаж. Цена старта: 5 000 000 батов. Срок строительства: 2 года.
График платежей:
- Депозит: 100 000 батов
- Первый взнос (20%): 1 000 000 батов
- Этапные платежи за 2 года (40%): 2 000 000 батов (500 000 каждые 6 месяцев)
- Финальный платёж (40%): 2 000 000 батов
Итого вложений: 5 000 000 батов + 250 000 батов транзакционные расходы = 5 250 000 батов.
Сценарий А (продажа переуступкой перед сдачей): рыночная цена выросла до 6 500 000 батов. Уплачено к моменту переуступки: 3 100 000 батов (депозит + первый взнос + два этапных платежа). Получено от покупателя: 6 200 000 батов (переуступка с дисконтом 300 000 от рыночной). Прибыль: ~3 100 000 батов за 1,5–2 года. ROI на вложенный капитал — около 100%.
Сценарий Б (аренда после сдачи): объект стоит 6 500 000 батов. Арендный доход от управляющей компании — 8% = 520 000 батов/год. Чистыми после налогов и CAM — порядка 420 000–450 000 батов. Плюс прирост стоимости ещё 10–15% в год.
Оба сценария работают — при правильном выборе объекта и застройщика.
Хотите разобраться с конкретными проектами на разных стадиях строительства? Мы поможем сравнить варианты, проверить застройщиков и найти объект под Ваш бюджет и горизонт инвестиций. Каталог включает более 900 объектов: бесплатный подбор недвижимости с учётом Ваших задач.
Часто задаваемые вопросы
Какой минимальный бюджет для off-plan покупки на Пхукете?
Реалистичный старт — от 2,5–3 млн батов (студия в новостройке). Первый взнос 20–25% — это 500 000–750 000 батов. При рассрочке на 2 года суммарные платежи до сдачи растянуты на небольшие части. С 2026 года рынок сместился вверх: хорошие проекты в топовых районах стартуют от 4–5 млн батов.
Возможно ли купить off-plan удалённо из России?
Да, это стандартная практика для русскоязычных покупателей. Онлайн-показ проекта, переговоры, подписание договора через апостилированную доверенность, банковский перевод — всё делается дистанционно. Присутствие на финальной приёмке желательно, но тоже делается по доверенности.
Что такое гарантированная доходность от застройщика?
Часть застройщиков предлагает «гарантированный рентный доход» на 3–5 лет — обычно 7–8% годовых. Это маркетинговый инструмент: фактически цена объекта закладывает эти выплаты. После истечения гарантийного периода доходность зависит от рынка и управляющей компании. Относитесь к таким предложениям с разумным скептицизмом — проверяйте репутацию застройщика и УК.
Как выбрать между off-plan и готовой вторичной недвижимостью?
Off-plan: ниже цена входа, рассрочка, потенциал прироста стоимости — но есть риски строительства. Вторичка: живёте сразу, нет риска недостроя, цена фиксированная — но выше первоначальные затраты. Для инвесторов с горизонтом 3+ лет off-plan часто выгоднее. Для тех, кто переезжает через 6 месяцев — вторичка.
Как передаются деньги застройщику: безопасно ли?
Деньги переводятся напрямую на счёт застройщика по реквизитам в SPA. Escrow-счетов в Таиланде нет (исключение — отдельные застройщики, работающие по международным стандартам). Основная защита — грамотный SPA с чёткими условиями возврата при невыполнении обязательств, юридическая проверка застройщика и рекомендация надёжного агентства, которое несёт репутационную ответственность.
А какой горизонт инвестиций у Вас? Рассматриваете перепродажу переуступкой или долгосрочную аренду? Поделитесь в комментариях — разберём конкретный сценарий.