Считается неприличным считать чужие деньги. Но наши собственные деньги считают — и весьма внимательно — налоговая, банки, пенсионный фонд и весь рынок. Так почему бы нам самим не разобраться, куда уходят деньги от продаж новостроек в России?
Всё бремя расходов — от доходов бизнеса до государственных сборов — несёт рядовой покупатель. Парадокс строительной отрасли в том, что, будучи локомотивом экономики, она работает с крайне низким КПД: люди платят высокие цены, а большая часть средств идёт не на строительство, а на обслуживание сложной системы распределения прибыли.
Разберём эту цепочку по звеньям: кто и сколько зарабатывает на новостройках — и как это напрямую влияет на цену квартиры для покупателя.
Кто в доле, и сколько на круг квадрата
Разберём, как распределяется прибыль от проекта — со старта строительства до завершения ипотечных выплат.
Девелопер (5–10 % от стоимости проекта)
Организует процесс — от выбора участка до продаж, привлекает финансирование. Прибыль формируется как разница между себестоимостью и ценой реализации (с учётом вычета налогов и процентов по кредитам).
Строители (подрядчики) (1–4 % от стоимости строительства). Выполняют работы по договору подряда. Чистая прибыль — маржа после покрытия расходов на технику, материалы и зарплаты.
Банк кредитор (проектное финансирование, 8–12 % от стоимости проекта). Финансирует строительство под залог участка. Обеспечивает денежные потоки на этапе стройки.
Ипотечный банк (25–35 % от суммы кредита за весь срок). Выдаёт кредиты покупателям жилья под 15–20 % годовых. Срок ипотеки — около 24 лет. Переплата по процентам может в 2–3 раза превышать сумму займа.
Государство (15–20 % на этапе строительства + 3–5 % на этапе ипотеки). Получает доходы в виде налогов и сборов:
- на этапе строительства — налог на прибыль, НДС, земельный и имущественный налоги, инфраструктурные сборы;
- на этапе ипотеки — налог на имущество физлиц, НДФЛ с доходов банков.
Прочие участники (3–7 % от стоимости проекта). Обеспечивают сопровождение проекта: брокеры (комиссия 1–3 %), оценщики, юристы, маркетологи, логисты.
Неформальные участники. Посредники и «решалы», действующие на всех этапах проекта. Их доля не фиксирована и не отражается в официальной отчётности.
Квадратный пирог: ключевые выводы
Анализ распределения прибыли в жилищном строительстве показывает, что мы платим не за работу и стройматериалы, а за сложную и весьма избыточную финансовую систему вокруг строительства.
Понимание этой структуры распределения наших денег помогает осознать: снижение стоимости жилья требует не мер в отрасли, а системных и справедливых изменений в модели финансирования и налогообложения.
- 📝Роман Шибер, обозреватель Стройфакъ© Полный текст обзора. Приглашаем к обсуждению в чате Стройфакъ на Макс>