Мы собрали и регулярно обновляем довольно большой дашборд с основными статистическими показателями, среди которых я хочу сегодня обсудить 3:
1. Демографию
2. Структуру жилого фонда
3. Новое строительство
Наблюдая эти данные из региона в регион я вижу что: количество населения - сокращается, оно стареет, детей становится меньше.
Вторичный фонд так же стареет и, если в крупных городах программы реновации уже запущены и работают, то в таких городах как Тула их не существует, ну или я о них не слышу в активном информационном поле. А тем временем хрущевки просто пустеют. Я как то уже писала о том, что моя мама живет в хрущевке и на ее площадке ее квартира - единственная жилая, остальные три стоят закрытые и там даже нет арендаторов.
При этом город активно застраивается новостройками и те объемы которые есть сейчас при стандартном уровне спроса (опять на примере Тулы) нам не переварить и за 5 лет (если конечно чего-то волшебного не произойдет, чего я не могу себе представить).
И я задумалась, что может произойти с рынком Тулы через 15 лет? Пообщалась с нейронкой и вот какой прогноз мы с ней составили на 2041 год.
📊 Цифры, которые нельзя игнорировать
Сегодня в Туле официально действуют 62 застройщика, а в стройке находится 151 дом
. Но вот что пугает аналитика:
Уровень нераспроданного жилья уже достиг 41%
.
Разрыв между «первичкой» (160 380 руб./м²) и вторичным рынком (131 583 руб./м²) составляет внушительные 22%
.
Себестоимость строительства в регионе — около 57% от цены реализации
.
При населении в 467 000 человек и обеспеченности жильем в 32 кв. м на человека (что выше многих миллионников), город продолжает строить «в бетон», игнорируя тот факт, что количество семей с детьми падает, а население стремительно стареет
.
📉 Что это значит для рынка?
Через 15 лет мы столкнемся с «кризисом старого фонда». Огромный массив пятиэтажек и советских панелек станет неликвидом для стареющего населения: отсутствие лифтов, изношенные сети и плохая теплоизоляция сделают это жилье обузой.
🔮 Прогноз на 2041 год
Консолидация: На рынке Тулы останутся только 3–5 крупнейших игроков, способных работать с низкой маржой и высокими технологиями
.
Ценовое расслоение: Ликвидные новостройки в центре продолжат расти, а немодернизированная «вторичка» на окраинах начнет дешеветь в реальном выражении.
Новый формат — апарт-отели: Вырастет спрос на сервисное жилье и коливинги для мобильной молодежи и активных пенсионеров.
Резюме: Через 15 лет в Туле будут продавать не метры, а образ жизни и уровень заботы. Кто не начнет менять продукт сегодня, через 10 лет окажется владельцем «бетонных призраков» с 60% нераспроданных остатков..
Хотите узнать что мы с нейронкой думаем о том к чему готовится риэлторам? Если да - лайк или репост пожалуйста)))
