Это важные понятия, которые нужно знать - если вы хотите понимать: как устроена ипотека и как ее оптимизировать
При регулярном (обычно ежемесячном) платеже по ипотеке - ваш платеж состоит из 2х частей:
(a) оплату процентов за пользование кредитными деньгами
(b) погашение части кредита
Если ежемесячный платеж одинаковый на протяжении всего срока ипотеки - то такой платеж называется Ануитетным.
Если ежемесячно погашается одинаковая сумма части кредита - то такой платеж называется Дифференцированным.
На графиках ниже - совмещены графики 2х вариантов платежей:
- вариант 0: ануитетные платежи
- вариант 1: дифференцированные платежи
Площадь под графиков - это общая сумма выплат.
Как можно видеть: для варианта 1 - площадь, а значит и общая сумма выплат - меньше.
Причина состоит в том, что при варианте 1 - платежи смещены в более раннее время относительно даты кредита - поэтому меньше набегает процентов - то есть меньше переплата по кредиту.