Верховный Суд РФ поставил точку в споре: дарение недвижимости (в том числе нежилой, коммерческой) между близкими родственниками не облагается НДФЛ, даже если обе стороны — ИП и используют объекты в бизнесе. Это важная победа для семейного бизнеса и полезный ориентир. Но будьте внимательны, сказанное не касается безвозмездного пользования
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Помогаю бизнесу законно снижать налоги и выявлять налоговые риски до того, как они станут проблемой.
В этой статье я разбираю детали дела, возможность применения на УСН, а также дам предостережения от ошибок, чтобы вы на радостях не перепутали «мягкое с теплым». Хотя несомненно определение ВС РФ, о котором пойдет речь является серьезной победой семейного бизнеса!
Документ: Определение ВС по делу № А50-28917/2023 № 309-ЭС24-21782 от 17.04.2026 г.
Действующие лица и обстоятельства дела
- Одаряемая: Хабиева Елена Викторовна — ИП с основным видом деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (зарегистрирована в 2019 году).
- Даритель: Посягина Светлана Дмитриевна — мать Хабиевой, ранее тоже ИП с аналогичным видом деятельности.
- Налоговый орган: Межрайонная ИФНС № 20 по Пермскому краю.
Предмет спора и цена вопроса
ИП Хабиева Елена Викторовна (на ОСНО) оспаривала решение Межрайонной ИФНС № 20 по Пермскому краю от 02.06.2023 № 2. Налоговики провели выездную проверку по НДФЛ за 2019 год и доначислили 2 434 536 рублей налога плюс штраф 30 431,69 руб. по п. 1 ст. 122 НК РФ.
Основание доначисления — договор дарения от 02.07.2019, по которому мать Хабиевой, Посягина С.Д. (также ранее ИП), передала дочери 11 объектов недвижимости (нежилые помещения). Эти объекты использовались в предпринимательской деятельности обеих сторон — преимущественно для сдачи в аренду (в т.ч. ООО «Уральская управляющая компания», субаренда, размещение адвокатского кабинета).
Хабиева не отразила доход в декларации по НДФЛ, сославшись на освобождение по абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Инспекция посчитала иначе: раз имущество коммерческое и используется в бизнесе, у одаряемой возник предпринимательский внереализационный доход, облагаемый НДФЛ в рамках ОСНО.
Важный нюанс: имущество уже ранее «гуляло» внутри семьи — Хабиева получила его от супруга в 2011 году, затем подарила матери, а в 2019-м мать вернула дочери. Суд отметил, что «по сути Хабиевой Е.В. было возвращено ранее принадлежавшее ей и ее супругу имущество», и дарение происходило исключительно между членами семьи и близкими родственниками. Само по себе дарение не повлекло облагаемого НДФЛ имущественного прироста, поскольку объекты оставались под контролем одной семьи.
Позиция сторон и ключевые цитаты из судебного акта
Доводы ИП (истца): Освобождение от НДФЛ связывается законом исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений. Характер использования имущества, его функциональные характеристики и статус ИП значения не имеют.
Доводы инспекции (ответчика): Если даритель и одаряемый — ИП, а недвижимость коммерческая и используется в предпринимательских целях, доход квалифицируется как предпринимательский внереализационный, подлежащий налогообложению в рамках применяемого режима.
Нижестоящие суды «качались»: сначала поддержали налогоплательщика, потом — инспекцию. Арбитражный суд Уральского округа дважды занимал позицию налогового органа.
Выводы Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ :
«Возможность освобождения дохода от обложения НДФЛ связывается законом исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым. Ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества (возможный или фактический), его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено...»
«Дарение недвижимого имущества между членами семьи и близкими родственниками не предполагает и не может предполагать экономического (предпринимательского) характера сделки, поскольку имущество меняет своего собственника, но остается внутри круга лиц, связанных между собой близким родством.»
«Взимание налога с Хабиевой Е.В. нарушает принципы экономического основания налога и равенства налогообложения (пункты 1 и 3 статьи 3 НК РФ).»
ВС также учел последовательные разъяснения Минфина России (письма 2014–2025 гг.), согласно которым ограничений по нежилой недвижимости, используемой в предпринимательстве, п. 18.1 ст. 217 НК РФ не содержит. Налогоплательщики вправе полагаться на такие официальные разъяснения.
В итоге ВС отменил все неблагоприятные судебные акты и признал решение инспекции недействительным.
Акцент на жилое и нежилое имущество, оговорки в НК РФ и позиции ВС
В п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками (родители-дети, супруги, бабушки/дедушки-внуки, братья/сестры) сформулировано без разделения на жилое и нежилое имущество. Исключение из общего правила о необлагаемых подарках касается «недвижимого имущества» в целом — без оговорок по назначению (жилое/нежилое, коммерческое/личное).
Верховный Суд прямо указал, что ограничений в зависимости от функциональных характеристик закона нет. Это касается как жилых объектов (квартиры, дома), так и нежилых (офисы, торговые помещения, склады). Аналогичный подход применяется и к наследованию.
Важно: норма защищает именно семейный характер сделки. Если дарение происходит не между близкими родственниками — НДФЛ возникает (база — кадастровая стоимость или рыночная).
А что с УСН?
Возникает вопрос, который волнует многих: «Можно ли применять позицию ВС из определения № 309-ЭС24-21782 к ИП на УСН?»
Увы, с упрощенкой не все так однозначно, хотя и не безнадежно. Верховным судом в резонансном деле рассматривался вопрос уплаты именно НДФЛ. Норма ст. 217 НК РФ, позволяющая ротацию недвижимости между родственниками в безналоговом режиме порядок уплаты УСН не регламентирует.
Дело рассматривалось в отношении ИП на ОСНО, где доходы облагаются НДФЛ (ст. 227 НК РФ). Однако можно предположить, что выводы Верховного Суда носят принципиальный характер и выходят за рамки конкретного режима:
- Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ — это норма главы 23 НК РФ, регулирующая НДФЛ для физических лиц (включая ИП как физлиц).
- ВС подчеркнул: дарение между близкими родственниками по своей природе не носит экономического (предпринимательского) характера. Имущество остается внутри семьи, экономической выгоды в виде прироста не возникает.
- Статус ИП и последующее использование в бизнесе не влияют на применение освобождения.
Сейчас позицию ВС РФ можно пытаться применять к ИП на УСН. И настаивать на том, что полученное в дар от близкого родственника недвижимое имущество (жилое или нежилое) не формирует дохода, учитываемого при определении налоговой базы по УСН.
Однако на практике налоговые органы пытаются квалифицировать такое имущество как «внереализационный доход» ИП и включить его стоимость в базу по спецрежиму. Мне известно немало подобных случаев. После позиции ВС такие попытки выглядят уязвимыми — суды должны учитывать высшую судебную практику.
Следует отметить, что чиновники не так давно давали разъяснения о том, что имущество (в том числе недвижимое), полученное по договору дарения, заключенному между близкими родственниками, являющимися ИП не предназначено для личного, семейного или домашнего использования, а используется (подлежит использованию) в предпринимательской деятельности, то доходы в виде стоимости такого имущества включаются в состав доходов по УСН (письмо Минфина России № 03-04-05/77074 от 16.08.2024, письмо ФНС России № БС-4-11/9359@ от 24.07.2023). Иначе говоря, включаются в базу по УСН.
Поэтому вам нужно понимать, что в случае УСН, возможно придется пободаться с ФНС и не исключать необходимость отстаивать свою позицию в суде.
Обратите внимание передачи имущества в безвозмездное пользование (без перехода права собственности) решение ВС РФ не касается
А теперь ложка дегтя. Не спишите проецировать точечное решение ВС РФ ко всем взаимоотношениям между родственниками.
По безвозмездному пользованию и возникновению у ссудополучателя (того, кто пользуется имуществом бесплатно) позиция судов не изменилась – возникает внереализационный доход, с которого платится налог (п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Чиновники разъяснили, что у налогоплательщика, получившего имущество в безвозмездное пользование по договору, возникает доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом.
Письма Минфина № 03-03-06/1/96401 от 06.10.2025 г., № 03-03-06/1/29310 от 19.04.2021 г., № 03-03-07/65526от 27.08.2019 г., № 03-03-06/3/91535 от 17.12.2018 г., № 03-03-07/36870 от 14.06.2017 г., № 03-03-06/1/8746 от 17.02.2016 г., № 03-03-06/1/9966 от 07.03.2014 г.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа N Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020 от 20.05.2021 г. судьи согласились с ФНС в том что при безвозмездном пользовании возникает материальная выгода, подпадающая под налогообложение. Ее размер определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Такие же выводы судей содержатся в Постановлениях АС Северо-Кавказского округа № Ф08-8861/2020 по делу N А53-22546/2019 от 19.10.2020 г., АС Волго-Вятского округа № Ф01-5364/2014, Ф01-5715/2014 по делу № А43-26273/2013 от 17.02.2015 г. , АС Восточно-Сибирского округа № Ф02-7548/2017 по делу № А10-5582/2016 от 16.02.2018 г. АС Северо-Западного округа № Ф07-5252/2016 по делу № А66-9803/2015 от 14.07.2016
Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 98 от 22.12.2005 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 НК РФ" (п. 2)
Элемент оптимизации (для самых внимательных моих читателей)
Берите на заметку! Если одаряемый на момент дара не является ИП, то за полученный товар платить ни УСН, ни НДФЛ точно не придется, даже если имущество использовалось в коммерческих целях. Здесь как раз включается прямая норма п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Причем чиновники сказанное подтверждали (письмо Минфина № 03-04-05/65944 от 07.07. 2025 г. и другие).
В итоге позиция Верховного Суда укрепляет правовую определенность и защищает свободу распоряжения имуществом внутри семьи. Это особенно выгодно для семей, ведущих совместный бизнес в недвижимости. Поздравляю с победой!
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
Почта: olga@finansypodkontrolem.ru
❗Если не работают WhatsApp и телеграм 👉мессенджер imo на номере +7 939 472 19 57
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем
#ПобедаБизнеса #НДФЛ #ДарениеНедвижимости #ВерховныйСуд #ИП #УСН #ПСН #Налогообложение #СемейныйБизнес #Статья217НКРФ #КоммерческаяНедвижимость