Банк России подготовил новый порядок резервирования кредитов застройщиков.
Скучное название, да? Кажется, что речь о чём-то нудном, банковском и не имеющем к нам отношения.
Но значимость этого документа не стоит преуменьшать.
Если эскроу-реформа в своё время забрала у застройщиков прямой доступ к деньгам дольщиков до ввода дома, то новый подход ЦБ может пойти дальше: он начинает ограничивать свободу маневра застройщика уже внутри самого проекта.
- Что строится.
- Как продается.
- По какой цене.
- С какими рассрочками.
- Какими темпами.
- И насколько всё это выглядит безопасным для банка.
Это не внезапная история, которая появилась из ниоткуда. Я уже несколько лет наблюдаю, как ЦБ последовательно забирает рынок новостроек в банковский контур.
Сначала это выглядело как отдельные эпизоды: критика льготной ипотеки, разговоры о перегреве первичного рынка, претензии к рассрочкам, споры вокруг альтернативных способов покупки жилья.
А затем все эти эпизоды сложились в один сериал, за которым я вместе с подписчиками канала наблюдал последние годы.
И в 2024–2025 годах противостояние вышло в открытую фазу.
Строительная отрасль пыталась сохранить пространство для маневра: рассрочки, альтернативные схемы продаж, субсидирование ставок по ипотеке.
В конце концов застройщики даже попытались получить деньги не через банки, а напрямую от государства. Историю с “Самолетом” я подробно разбирал в отдельном видео (ссылку оставлю в конце статьи).
ЦБ всё это время давил в другую сторону.
- Все расчеты должны быть прозрачны.
- Риски должны быть видны банку.
- Продажи “на бумаге” не должны выглядеть как полноценные деньги.
- Проектное финансирование должно отражать реальную устойчивость проекта.
В итоге логика ЦБ, похоже, победила.
И теперь это давление регулятора превращается уже не просто в публичные заявления, а в проект нормативного документа. Документа, который в 2027 году может поставить точку в той самой “вольнице” застройщиков.
Причем обратите внимание на "мягкость" подхода Центробанка.
Он не выходит на стройку “с каской”. Он не говорит застройщику напрямую — стройте вот такие квартиры, а не такие.
Он просто говорит банку, который выдает деньги застройщику: начинай оценивать проект глубже.
А дальше банк уже сам придет к застройщику и задаст все нужные вопросы.
- Почему у вас такая квартирография?
- Почему продажи отстают от графика?
- Почему цена начала снижаться?
- Почему столько рассрочек?
- Почему деньги не пришли на эскроу?
- Почему проектная модель стала хуже, чем была на старте?
И если ответы банку не понравятся, проектное финансирование для застройщика станет дороже. Или жестче. Или его просто не дадут.
То есть девелоперам фактически говорят: либо ваш проект проходит банковскую модель риска, сформированную по правилам ЦБ, либо стройте на свои деньги.
А может ли застройщик построить на свои деньги? Зачем всё это вообще нужно ЦБ? И чем это грозит нам, покупателям новостроек?
Вопросов при чтении документа возникает много.
Поэтому я решил сделать этот разбор в формате вопросов и ответов. Как будто я сам себе задаю вопросы, которые возникли при чтении документа, и сам на них отвечаю — с учетом позиции ЦБ, логики банков и того, что последние годы происходило на рынке новостроек.
На мой взгляд, так проще понять, что именно меняется и куда может двигаться рынок.
Вот вопросы, на которые я дальше буду отвечать:
- Почему ЦБ вообще за это взялся?
- Что именно Центральный банк хочет изменить?
- Как ЦБ планирует регулировать стройку?
- Почему снижение цены продажи более чем на 5% становится тревожным сигналом?
- Что означает уменьшение площади проекта более чем на 5%?
- Почему ЦБ так внимательно смотрит на рассрочки?
- Может ли банк начать влиять на то, какие квартиры должен строить застройщик — по площади, комнатности, окружению?
- Кто выиграет от новой модели — крупные застройщики или маленькие?
- Смогут ли застройщики убежать от банков?
- Начнут ли банки сами заходить в стройку?
- И главный вопрос: что это значит для обычного покупателя квартиры?
Теперь по порядку..
1. Почему ЦБ вообще за это взялся?
На мой взгляд, первопричина довольно простая.
ЦБ насмотрелся на то, как рынок новостроек жил в годы льготной ипотеки.
Льготка разогнала спрос и создала перекос ставок: рыночная-льготная.
Такой "перекошенный" спрос разогнал цены (привет таргетированной инфляции, на которую завязаны KPI топ-менеджеров ЦБ).
А разгон цен - разогнал аппетиты застройщиков, которые начали активнее запускать проекты, покупать площадки, расширяться, закладывать в модели оптимистичные продажи.
Причем оптимизм бил через край и активно поддерживался представителями Минстроя и курирующего их Вице-премьера (КPI, которых, в отличие от ЦБ завязан не на инфляцию, а на "дайте нам 120 млн.кв.м жилья в год).
А потом на этом фоне застройщики пустились во все тяжкие: льготная ипотека под 8%? Давайте добавим цену и получим её под 0%! Нет денег на первоначальный взнос? Возьмите квартиру без него!
Понятно, что ЦБ глядя на эту вакханалию призадумался, а что будет потом, когда льготные программы нужно будет сворачивать?
И начал намекать застройщикам, что они не очень хорошие схемы используют.
Застройщики плевать хотели на эти намёки. И тогда ЦБ начал вводить регулирование через лимиты и надбавки банкам, через резервирование капитала и ипотечный стандарт.
Убрали нулевой первоначальный взнос. Прикрутили схемы "получи скидку по ставке льготной ипотеке за счет повышения цены квартиры". И т.п.
Но застройщики продолжали вести себя, как дети, которым плевать, что будет в будущем, главное сейчас наестся "сладкого". А если станет плохо, то придет "папа" и поможет.
Вспомните, 2023 и 2024 год, да и 2025 тоже можно вспомнить. Ведь как застройщики выцаганивали у Правительства денег на поддержку. И ведь им обещали. По сути, только жесткость ЦБ позволила прекратить массовые льготные программы.
И регулятору это очень не нравилось. ЦБ постоянно говорил застройщикам, что вести себя нужно ответственно. А застройщики в ответ на это и на запреты ЦБ начинали выдумывать новые схемы. Например, рассрочку...
То есть история выглядит так: льготная ипотека разогнала спрос -> спрос разогнал цены -> цены и спрос разогнали запуски -> застройщики набрали проектов ->банки нарастили проектное финансирование.
И нарастили так сильно, что для ЦБ это стало сильно заметной историей.
Понятно, что теперь Центральный банк хочет взять это под свой контроль, так как застройщики показали, что ответственный подход - это не про них. И если допустить продолжение вольницы, то закончится может всё плохо.
Обратите внимание, я не говорю, что сейчас всё плохо. Это не так. Я не сторонник этих апокалиптичных прогнозов, которые мы часто видим.
Но может стать плохо. Т.е. если говорить языком аналогий, то можно сказать так:
Пожара сейчас нет. Но склад с бензином уже забит под отказ.
По данным ЦБ, портфель проектного финансирования жилищного строительства за 2025 год вырос на 24% и достиг 10,2 трлн рублей. При этом на счета эскроу пока не поступило около 1,4 трлн рублей — в основном это деньги за жилье, купленное в рассрочку в 2025 году.
И если продажи начнут сыпаться, если рассрочки не будут оплачиваться, если проекты начнут хуже гасить кредиты, проблема станет уже не только проблемой застройщиков.
Это станет проблемой банковской системы.
А вот этого ЦБ допустить не хочет.
2. Что именно хочет поменять ЦБ?
ЦБ предлагает новый проектный подход к оценке кредитов застройщиков. И исходя из этих рисков, меняет нормы резервирования.
Сейчас банки могут по-разному оценивать риски таких кредитов. В презентации ЦБ прямо сказано, что действующее регулирование позволяет банкам самостоятельно выбирать подход к оценке кредитов, и это приводит к занижению рисков.
Что значит “резерв”?
Простыми словами: банк должен заранее заложить возможные потери по кредиту. Чем выше риск кредита, тем больше средств банк должен отправить в резерв. Чем больше резерв (т.е. денег, которые не "работают"), тем менее выгоден кредит для банка. А значит, для застройщика такой кредит может стать дороже или менее доступным.
И вот ЦБ говорит: по проектам строительства многоквартирных домов надо смотреть не просто на заемщика “в целом”, а на конкретный проект:
- На какой он стадии.
- Что с землей.
- Какие сроки.
- Какие продажи.
- Какие цены.
- Какие рассрочки.
- Какой бюджет.
- Сколько денег реально пришло на эскроу.
- Какое финансовое положение у группы компаний.
Как ЦБ хочет проводить оценку рисков
ЦБ выделяет четыре стадии проекта: инициирование, проектирование, строительство и эксплуатация. Новый подход должен применяться к кредитам на строительство МКД, если кредит (застройщику от банка на проектное финансирование) погашается в основном за счет продажи жилья.
Это важный момент.
Раньше оценка риска начиналась тогда, когда уже есть разрешение на строительство и стройка пошла.
А ЦБ фактически говорит: нет, риск начинается раньше — еще на земле, согласованиях и проектировании.
То есть объект еще не начал строиться, но банк уже должен оценивать, насколько эта история вообще жизнеспособна.
И в этом месте появляется первый важный практический вывод.
Раньше было выгодно - теперь нет
Все длинные истории с землей становятся менее комфортными для финансирования. Когда нужно менять ВРИ, проходить сложные согласования, ждать ГПЗУ, утверждать документацию, договариваться по инфраструктуре, социальным объектам или КРТ, банк будет видеть в этом не просто “подготовительный этап”, а полноценный риск проекта.
Раньше застройщик мог смотреть на такую площадку так: долго, сложно, но если получится — будет хороший выхлоп.
Теперь банк может посмотреть иначе: долго, сложно, не факт, что получится, сроки расплываются, а значит — резерв выше, условия жестче, деньги дороже.
И часть таких проектов может просто стать экономически неинтересной.
Но это еще не всё.
Маркетинг!
На стадиях проектирования и строительства банк должен учитывать еще и маркетинговые риски.
То есть маркетинг становится не проблемой застройщика и не тем, как он планирует рекламировать и пиарить свой проект, а одним из ключевых критериев оценки проекта.
Банк должен смотреть, насколько реалистичны будут продажи по ценам, которые закладывает застройщик. Да и вообще, насколько реалистична сама рыночная модель.
Т.е. банк будет оценивать — насколько хорошо будет продаваться именно тот объект, который застройщик хочет построить. И мнение застройщика здесь будет не важно.
У банка будут появляются вопросы не только к земле и срокам, но и к продукту:
- какая квартирография;
- какая площадь квартир;
- какая локация;
- какое окружение;
- какая конкуренция рядом;
- какие цены у аналогичных проектов;
- какой реальный спрос на такой формат жилья.
То есть ЦБ не говорит банку напрямую: “проверьте, хорошие ли там планировки”.
Но если планировки, комнатность, локация или окружение влияют на продажи, то они автоматически становятся частью банковской оценки риска.
И это уже совсем другой уровень влияния на девелоперский проект.
3. Как ЦБ планирует регулировать стройку?
ЦБ не будет утверждать планировки, фасады, этажность и состав квартир. В документе нет нормы: “студий должно быть не больше стольких-то процентов”, “двухкомнатных должно быть столько-то”, “средняя площадь квартиры должна быть такой-то”.
Это пока... В целом ведь никто не мешает в будущем появиться таким нормам, да?
Но даже в текущем виде, косвенно — влияние появляется очень серьезное.
ЦБ говорит банкам: вы должны глубже оценивать проектный риск. А банк, чтобы не получить завышенный резерв и вопросы от регулятора, будет глубже смотреть на сам проект.
Банк уже перестает быть просто кредитором. Он становится участником проектного контроля.
В проекте указания ЦБ указано, что банк должен пересматривать резерв не реже одного раза в квартал, а также ежемесячно проверять события, из-за которых нужен внеплановый пересмотр.
Среди таких событий — уменьшение площади продаваемых объектов более чем на 5% (!), увеличение сроков начала или завершения строительства более чем на 3 месяца, рост бюджета более чем на 5%, снижение среднемесячной цены продажи 1 кв. м более чем на 5%(!), а также падение суммарной цены заключенных ДДУ за последний месяц более чем на 50% по сравнению с предыдущим месяцем.
Смысл этих критериев простой: банк должен смотреть, не начала ли разваливаться финансовая модель проекта.
Потому что кредит на проектное финансирование возвращается не из воздуха. Он возвращается из продаж.
Если продажи хуже, цена ниже, бюджет выше, сроки длиннее, а деньги на эскроу приходят медленнее, значит риск банка растет.
А если риск банка растет, ЦБ хочет, чтобы это было видно в резервах.
И раз какие-то события приводят к увеличению резерва банка, т.е. уменьшают для него доходность кредита, значит, очевидно, эти события будут отражены в кредитном договоре с застройщиком и будут приводить к повышению ставки кредита для него.
4. Почему снижение цены продажи более чем на 5% — тревожный сигнал?
Потому что для банка цена продажи — это не просто маркетинг застройщика. Это источник погашения кредита.
Банк выдает проектное финансирование не абстрактно “под стройку”, а под финансовую модель: сколько метров будет построено, по какой цене они будут проданы, сколько денег поступит на эскроу и хватит ли этой выручки, чтобы закрыть кредит.
То есть будущие квадратные метры для банка — это фактически актив, из которого должен вернуться кредит.
Логика здесь чем-то похожа на обычную ипотеку. Когда банк выдает человеку кредит, ему важен первоначальный взнос. Зачем? Чтобы был запас прочности. Если заемщик перестанет платить, банк должен понимать, что объект можно будет продать даже с дисконтом и полностью (или хотя бы в значительной части) закрыть долг.
В проектном финансировании похожая логика работает на уровне всего дома. Например, банк дал на проект 1 млрд рублей, а расчетная выручка от продажи квартир должна составить 1,2 млрд рублей. У проекта есть запас.
Но если цена продаж снижается на 5%, расчетная выручка уже уменьшается примерно на 60 млн рублей. Еще одно снижение — и запас становится ещё меньше.
А если одновременно растет бюджет стройки, сдвигаются сроки, продажи идут медленнее и деньги на эскроу приходят хуже, для банка это уже не просто “застройщик сделал скидку”.
Это вопрос: кредит всё еще нормально обеспечен будущей выручкой проекта или нет?
Именно поэтому ЦБ указывает: снижение среднемесячной цены продажи 1 кв.м. более чем на 5% — повод для внепланового пересмотра резерва.
То есть даже минус 5% для регулятора — уже сигнал: банку надо заново оценить риски проекта.
О том, почему застройщики не снижают цены
Это очень важно!
Не только для будущего, но и для сегодняшней ситуации. Когда вы услышите от очередного "эксперта" рассказ о том, как цены на новостройки “рухнут” на 20–30% — вспомните эти 5%.
Многие "эксперты" даже не задумываются в своих прогнозах о том, как именно устроено проектное финансирование. В этой модели (которая работает и сейчас) резкое публичное снижение цен бьет не только по прибыли застройщика. Оно бьет по банковской модели проекта.
Уже сейчас это оказывает влияние на цену актива и обеспеченность кредита. А значит, влияет на стоимость проектного финансирования.
Получается, застройщик не только получает меньше прибыли от продаж, но ещё и увеличивает себе стоимость кредита, получая тем самым двойной удар по своей прибыли. Зачем ему это делать?!
Именно поэтому застройщики будут до последнего стараться не показывать прямое резкое снижение цены. Они будут проводить акции на отдельные лоты, индивидуальные скидки, субсидированные ставки, рассрочки, отделка, бонусы, особые условия оплаты и т.п.
То есть давление на прибыль может быть, но не в виде открытого падения в прайсе, а в менее заметных формах уступок.
Поэтому вопрос не в том, может ли реальная цена сделки снижаться. Может.
Вопрос в другом: насколько вероятен массовый публичный обвал официальных цен на новостройки, если даже снижение цены на 5% для банковской модели уже становится тревожным событием?
На мой взгляд, именно это новый документ ЦБ очень хорошо показывает.
5. Что означает уменьшение площади проекта более чем на 5%?
Здесь важно не перепутать.
Речь не о том, что квартиры хорошо продаются и остаток нераспроданной площади уменьшается.
Если бы это было так, каждый успешный проект постоянно попадал бы под тревожный сигнал. Продали квартиры — площадь остатка уменьшилась — банк пересматривает резерв. Это было бы странно.
Речь о другом.
В проекте указания ЦБ говорится об уменьшении совокупного размера площадей объектов, за счет продажи которых предполагается погашение проектного кредита.
То есть банк рассчитывал, что кредит будет возвращаться из продажи определенного объема площадей. А потом этот объем изменился.
Например:
- часть площадей убрали из продажи;
- часть передали под обязательства перед городом;
- часть поменяла назначение;
- изменился проект;
- уменьшилась коммерчески реализуемая площадь.
Для банка это важно, потому что источник возврата кредита стал меньше.
Проще говоря: банк давал деньги под одну экономику проекта, а потом экономика стала другой.
6. Почему ЦБ так зацепился за рассрочки?
Потому что рассрочки могут создавать видимость продаж.
Давайте разберем модель эксроу-счетов.
Эскроу — это специальный счет, на котором деньги покупателя лежат до ввода дома в эксплуатацию.
После реформы долевого строительства деньги граждан по общему правилу не идут напрямую застройщику на стройку. Они лежат в банке, а строительство финансируется банковским кредитом или собственными деньгами застройщика.
Для покупателя это безопаснее с точки зрения сохранности средств в случае, если застройщик не смог достроить объект.
А для банка наполняемость эскроу — это не просто показатель уровня продаж. Это фактор, показывающий скорость и полноту возврата выданного застройщику кредита.
Если квартира продана с полной оплатой, деньги пришли на эскроу. Банк видит источник будущего погашения проектного финансирования.
Но если квартира продана в рассрочку — картина другая.
На бумаге квартира вроде как продана продана. ДДУ заключен и зарегистрирован. Цена в договоре есть.
Но деньги на эскроу полностью не пришли.
А дальше может быть всё что угодно. Покупатель может не доплатить. Договор может быть расторгнут. И деньги на эскроу могут так и не прийти в полном объеме.
Для застройщика рассрочка — способ поддержать продажи. Потому что в данный момент он может получить деньги, которые может направить на свои нужды. Будет расторжение договора? Будет продавать снова, но уже потом. Тогда, когда получше ситуация станет.
А вдруг не станет? Т.е. для банка рассрочка — это не продажа. Более, того для банка рассрочка — это риск.
И ЦБ хочет этот риск формализовать.
Как ЦБ хочет регулировать рассрочку
В проекте Указания ЦБ вводится понятие ДДУ с рассрочкой. К таким договорам относятся, например, договоры, где срок оплаты больше 30 дней с момента регистрации и оплачено менее 40% цены ДДУ.
Также учитываются случаи, когда оплачено 40–60%, но платежи слишком маленькие или показатель долговой нагрузки покупателя превышает 70%.
(прим. Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это отношение суммы всех платежей человека по всем кредитам к его доходу).
И чем выше доля таких ДДУ с рассрочкой, тем хуже оценка проекта. И тем дороже он для застройщика (с точки зрения цены проектного финансирования).
Что это значит простыми словами?
ЦБ говорит рынку: продажа с полной оплатой и продажа с рассрочкой — это не одно и то же.
Причем! Обратите внимание для рассрочки явным образом вводится показатель ПДН.
Это то, с чем ЦБ всегда бился. Потому что рассрочка выдается застройщиком без учета долговой нагрузки человека.
И с одной стороны — это увеличение риска неплатежей по рассрочке. А с другой стороны — легализация "кредитов" людям, не имеющим официальный доход.
А ЦБ сейчас критично ужесточил требования к оценке дохода при получении кредита. И без "белого" дохода получить кредит стало очень проблемно.
В целом, на мой взгляд, этот пункт — один из ключевых ударов по красивой схеме застройщиков, которые весь прошлый год пытались вытянуть закон о рассрочках, который давал бы им возможность выйти из под банковского контроля.
7. Может ли банк начать влиять на то, какие квартиры должен строить застройщик?
Прямо — нет. Косвенно — да.
В документе нет нормы: если много студий, резерв выше; если мало трехкомнатных, резерв выше; если средняя площадь квартиры маленькая, кредит дороже.
Но банк ведь будет оценивать маркетинговые риски.
А что такое маркетинговый риск на практике?
Это вопрос: купят ли то, что застройщик собирается построить?
И если банк посчитает, что в этой локации застройщик делает слишком много маленьких квартир, которые будут плохо продаваться, или слишком дорогой продукт, или неудачную квартирографию, он может сказать:
- мы видим повышенный риск;
- модель продаж неубедительна;
- темпы продаж завышены;
- цены не подтверждаются рынком;
ЦБ в презентации прямо показывает, что на стадии строительства маркетинговые риски имеют вес 25%, риски завершения строительства — 30%, контроль графиков и сроков — 15%.
То есть продаваемость проекта становится не просто проблемой отдела продаж. Она становится банковским риск-параметром.
Банк не будет рисовать застройщику планировки. Но он может сказать: с такой моделью продаж, с такой ценой, с такой квартирографией и с таким окружением — проект выглядит рискованно.
А значит, если хочешь строить вот такое вот, что ты придумал, то финансирование будет дороже и условия будут жестче. Хочешь финансирование дешевле? Строй другие квартиры..
Кстати, сам ЦБ уже обращает внимание на структуру предложения.
В обзоре финансового сектора он пишет, что портфель строящегося жилья в многоквартирных домах имеет сильный перекос в сторону малогабаритных студий и однокомнатных квартир — 54% строящегося жилья на 01.01.2026 — и это не в полной мере отвечает ожиданиям населения по улучшению жилищных условий (!).
Да, это ещё не норматив.
Но это сигнал: регулятор смотрит уже не только на объем стройки, но и на качество предложения.
Ну, и есть у меня ощущение, что такой ход — это не только про финансовую устойчивость, но и про влияние государства на то, что именно должны строить застройщики.
Ведь если этот инструмент заработает (в чём я совершенно не сомневаюсь), то для того, чтобы стало больше двухкомнатых квартир ЦБ будет достаточно увеличить размер резерва для домов, где их мало и сократить там, где их много.
8. Кто выиграет — крупные застройщики или маленькие?
Скорее крупные.
И это неприятный, но логичный вывод.
В новом подходе будут важны опыт, финансовое положение группы, рейтинги, отчетность, история ввода объектов, контроль банка над платежами, залоги, графики, подтверждение затрат.
На стадии инициирования ЦБ учитывает опыт строительства: если опыт застройщика или группы меньше 5 лет, либо площадь введенного жилья за 3 года не превышает удвоенную площадь проекта, резерв увеличивается.
Для крупного застройщика это проще:
- У него больше опыта.
- Больше отчетности.
- Больше введенных объектов.
- Проще получить рейтинг.
- Проще показать МСФО (МСФО — это международные стандарты финансовой отчетности. Простыми словами: более прозрачная и сопоставимая отчетность группы компаний)
- Проще договориться с банком.
- Проще перекрыть проблему одного проекта ресурсами группы.
А маленький или новый застройщик для банка становится более рискованным.
Это не означает, что его сразу выгонят с рынка. Но входной билет становится дороже.
В итоге мы можем получить дальнейшую концентрацию отрасли, которая на мой взгляд, и так уже достаточно монополизирована.
С одной стороны, это снижает риск случайных и слабых проектов.
С другой — меньше конкуренции обычно не помогает снижению цен.
9. Смогут ли застройщики убежать от банков?
Логичный вопрос.
Если ЦБ заходит в стройку через банки, может быть, застройщикам проще уйти от банков?
Теоретически — можно искать обходные маршруты. Практически — всё сложнее.
Как может поступить застройщик, который не хочет получать проектное финансирование и зависеть от банка?
а) Через собственные деньги
Самый простой вариант: строить на свои.
Если застройщик не берет проектный кредит, влияние ЦБ через резервирование проектного финансирования становится намного меньше.
Но для массового рынка это почти нереально.
Покупательские деньги лежат на эскроу. До раскрытия счетов застройщик ими пользоваться не может. Значит, строить нужно либо на собственные деньги, либо на банковский кредит.
А объемы такие, что собственных денег большинству не хватит.
Чисто теоретически можно построить небольшой объект. Можно работать в какой-то узкой нише. И продавать квартиры только после ввода в эксплуатацию.
И всё же массовая стройка без банковского плеча — это уже не основная модель рынка.
Через ЗПИФы
ЗПИФ — это закрытый паевой инвестиционный фонд.
Грубо говоря, инвесторы покупают паи фонда, а фонд вкладывается в активы: например, в землю, недвижимость, девелоперский проект.
Такие конструкции в недвижимости уже используются. И как инвестиционная оболочка они могут быть полезны.
Но если говорить о массовом покупателе квартиры, здесь начинается юридически рискованная история.
Можно ли сделать так: человек покупает пай фонда, фонд строит дом, а потом пай каким-то образом превращается в метры?
Теоретически можно придумывать разные конструкции.
Но если по сути это будет продажа будущей квартиры обычному гражданину в обход ДДУ и эскроу, регулятор сразу увидит в этом обход закона.
Базовая модель сейчас другая: деньги дольщиков должны быть защищены на счетах эскроу, а стройка финансируется банковским кредитом или собственными средствами застройщика. ЦБ прямо описывает эту модель как механизм, минимизирующий риск для граждан.
Поэтому мой вывод такой.
ЗПИФы могут использоваться как инвестиционная и структурная оболочка.
Например, для владения землей, для привлечения квалифицированных инвесторов, для структурирования проекта.
Но как массовая замена ДДУ и эскроу для обычного покупателя квартиры — сомнительно.
Если застройщики попробуют сделать из этого “антиэскроу”, думаю, такую лазейку быстро закроют.
Через IPO
IPO — это выход компании на биржу, когда она продает акции инвесторам.
На первый взгляд, идея красивая. Зачем брать деньги у банка, если можно привлечь деньги инвесторов?
Но здесь тоже есть нюанс.
IPO может помочь крупному застройщику:
- пополнить капитал;
- снизить долговую нагрузку;
- профинансировать земельный банк;
- улучшить прозрачность;
- стать более понятным для банков;
- получить лучшие условия по кредитам.
Но IPO не заменяет проектное финансирование.
Стройка слишком капиталоемкая. Один крупный проект может требовать десятки миллиардов рублей. Фондовый рынок не будет постоянно давать девелоперам такие деньги на каждый объект.
Кроме того, публичность — это не только плюс. Это раскрытие информации, зависимость от оценки инвесторов, волатильность акций, необходимость объяснять рынку свои решения.
А как мы уже видели, одно следственное мероприятие может существенно обрушить стоимость акций.
Поэтому IPO — это не способ убежать от банков.
Скорее это способ стать более сильным заемщиком перед банками.
Крупные застройщики могут активнее использовать IPO, SPO (дополнительное размещение акций уже публичной компании), облигации и другие инструменты рынка капитала.
.Но проектное финансирование всё равно останется главным каналом массовой стройки.
Итог неприятный для застройщиков: полностью уйти от банковского контура массовая стройка уже почти не может.
А если стройка остается в банковском контуре, за спиной банка всё равно стоит ЦБ.
10. Начнут ли банки сами заходить в стройку?
Я не думаю, что банки массово побегут покупать застройщиков, чтобы самостоятельно строить дома.
Для банка это не всегда выгодно и не всегда удобно.
Стройка — это непрофильный актив. Это земля, сроки, подрядчики, разрешения, продажи, социальные обязательства, претензии покупателей, градостроительные риски.
Банку проще контролировать проект через деньги, чем становиться полноценным девелопером.
Кроме того, для банков прямое владение нефинансовыми активами может создавать отдельную регуляторную нагрузку. ЦБ в целом не заинтересован в том, чтобы банки превращались в строительные холдинги.
Но это не значит, что банки не будут усиливать влияние.
Они могут не становиться собственниками стройки. Но они будут становиться диспетчерами стройки, через:
- проектное финансирование
- залоги
- контроль платежей
- ковенанты*
- требования к продажам.
- контроль рассрочек.
*Ковенанты — это условия в кредитном договоре. Например: держать определенный уровень продаж, не брать новые долги без согласия банка, не менять проект без согласования, соблюдать график. Если ковенант нарушен, банк может требовать дополнительные меры, менять условия или ограничивать финансирование.
Где прямое участие банков в стройке возможно?
В проблемных проектах, когда банк фактически забирает контроль, чтобы спасти свои деньги.
В партнерских структурах, где банк или связанная структура участвует в проекте.
У крупных экосистемных игроков, которым интересно контролировать весь путь: проектное финансирование, ипотека, эскроу, продажи, сервисы.
И такие примеры уже есть.
Но массовая схема “банк стал застройщиком” мне кажется мало вероятной.
Более вероятна другая модель: банк не строит сам, но всё сильнее говорит застройщику, как должна выглядеть стройка.
11. Что это значит для обычного покупателя квартиры?
Вот главный вопрос.
На первый взгляд, покупатель может сказать: мне-то что? Это отношения ЦБ, банков и застройщиков.
Но последствия будут.
Плюс первый: слабых проектов должно стать меньше
Если банк будет жестче смотреть на продажи, цены, рассрочки, сроки и бюджет, на рынок сложнее будет выводить проекты “на авось”.
Проект с плохой экономикой, сомнительной землей, не лучшей квартирографией и т.п. — станет сложнее профинансировать.
Для покупателя это хорошо.
Потому что меньше риск купить квартиру в проекте, который потом будет мучительно достраиваться, переноситься, распродаваться через скидки или зависеть от постоянного продления рассрочек.
Плюс второй: рассрочки станут прозрачнее
Если банк будет видеть реальную долю рассрочек и учитывать их как риск, застройщику будет сложнее показывать красивые продажи без настоящих денег на эскроу.
Это тоже плюс для рынка.
Потому что одно дело — квартира оплачена ипотекой или своими деньгами.
Другое дело — договор заключен, но основной платеж где-то в будущем.
Для покупателя это важно: если весь проект держится на рассрочках, его устойчивость ниже, чем кажется.
Плюс третий: рынок может стать взрослее
Застройщику придется доказывать не только то, что он умеет строить.
Ему придется доказывать, что проект реально нужен рынку. Что цена не нарисована из желания “ну а вдруг купят”.
Что график продаж не фантазийный. И что проект не держится только на надежде, что завтра снова включат льготную ипотеку и всё спасется.
Это здоровая логика.
Минус первый: рынок может стать менее конкурентным
Если новым и небольшим застройщикам станет дороже входить в проекты, крупные игроки усилят позиции.
А концентрация рынка — штука двоякая.
Да, крупный застройщик обычно надежнее. Но если сильных игроков становится мало, у них появляется больше рыночной силы.
И здесь уже вопрос: приведет ли это к более качественному предложению или просто к еще большей власти крупных девелоперов над ценой?
Не придется ли ЦБ потом вводить контроль цен, а это не рыночный инструмент, которым лучше не пользоваться впрямую.
Ответа в документе ЦБ нет.
Минус второй: часть проектов может просто не выйти на рынок
Если банк посчитает проект рискованным, застройщик может не получить финансирование или получить его на худших условиях.
Это значит, что часть проектов не стартует.
С точки зрения финансовой устойчивости это хорошо: слабые проекты не нужны.
С точки зрения предложения жилья — вопрос сложнее.
Если предложение будет сокращаться быстрее спроса, это может поддерживать цены.
Минус третий: “хороший проект” с точки зрения банка — не всегда лучший проект для города
Банк смотрит на возврат кредита. Ему важны ликвидность, продажи, сроки, деньги на эскроу, понятная экономика.
Но интерес покупателя и города шире.
Покупателю нужна не просто квартира, которую легко продать. Ему нужна нормальная среда, планировки, инфраструктура, транспорт, школы, детские сады, качество дома.
Если банковская модель будет поощрять только быстро продаваемый продукт, есть риск, что рынок начнет еще сильнее подстраиваться под ликвидность, а не под полноценное улучшение жилищных условий.
ЦБ сам видит перекос в сторону студий и однокомнатных квартир. Это с одной стороны хорошо. А с другой, всегда ли такой перекос плохо? Будет ли ЦБ так же внимательно следить за инфраструктурой, не давя застройщика в сторону ликвидности.
Ну, и что делать с новыми идеями застройщиков, которых на рынке нет, но возможно они будут востребованными?
Да, эксперимент — это возможный риск не удач. Но как же без них? В представленной модели я пока не вижу место экспериментам..
Так благо это или нет?
Мой вывод такой.
- Для банковской системы — скорее благо.
- Для дисциплины застройщиков — скорее благо.
- Для отсечения совсем слабых проектов — тоже благо.
Но для конечного покупателя всё не так однозначно.
Если новые правила приведут к тому, что с рынка уйдут слабые проекты, мутные рассрочки и финансово неустойчивые застройщики, покупатель выиграет.
Если же результатом станет только укрупнение рынка, усиление крупных девелоперов и снижение конкуренции, покупатель может получить более надежный, но более дорогой и менее разнообразный рынок.
И здесь главный вопрос не в том, будет ли ЦБ влиять на стройку.
На мой взгляд, точно будет.
Вопрос в другом: что именно станет целью этого влияния?
Если цель — убрать риски, навести порядок с рассрочками, заставить банки смотреть на реальную экономику проектов и не спровоцированного (экономикой) роста цен, это одна история.
Если итогом станет рынок, где строить могут только несколько крупных групп, а покупатель выбирает между одинаковыми проектами по высоким ценам, это уже другая история.
ЦБ, скорее всего, смотрит на это через финансовую стабильность и инфляцию.
Ему важно, чтобы ипотека и новостройки не разгоняли цены, не создавали банковские риски и не превращались в источник будущих проблем.
Так же возможно, что мы видим рождение нового механизма государственного регулирования стройки. Где государство в виде ЦБ будет регламентировать где, что и как нужно строить.
Но у покупателя вопрос проще: будет ли жилье доступнее, качественнее и безопаснее?
Пока точного ответа нет.
Но направление уже видно: эпоха, когда застройщик мог строить почти что угодно, продавать как угодно и финансироваться по привычной схеме, постепенно заканчивается.
Теперь проект должен понравиться не только покупателю.
Он должен понравиться банку.
А за спиной банка за всем внимательно наблюдает ЦБ...
О ситуации с "Самолётом" и почему это была не обычная просьба денег у Правительства - смотреть на Дзен
Разборы реальных кейсов, аналитика рынка и важные новости по недвижимости в моём Telegram-канале или на МАКСе