Застройщики активно предлагают вложиться в современные апарт-комплексы и получать гарантированный доход от сдачи.
Но при этом ничего не говорится о юридических нюансах такого рода деятельности — а ведь именно они позволяют реально оценить степень доходности апартаментов в сравнении с квартирами.
Обращу ваше внимание на три важных отличия между сдачей квартиры и апартаментов:
1) Квартира (как жилое помещение) сдается по договору коммерческого найма (это глава 35 ГК РФ).
А апартаменты так и не были отнесены нашими законодателями к категории жилых помещений — поэтому формально они являются нежилыми помещениями (несмотря на то, что функционально также предназначены для размещения людей).
Значит, сдавать апартаменты можно только на основании договора аренды (глава 34 ГК РФ).
2) С апартаментами не удастся сэкономить на налоге.
Помимо того, что здесь не действуют льготы по налогу на имущество физлиц (он начисляется по полной ставке, как за нежилое помещение), к доходу от аренды апартаментов не применяется режим самозанятости.
Значит, придется либо платить НДФЛ, либо оформлять ИП и выбирать один из возможных режимов налогообложения.
3) В апартаментах проблематично оформить регистрацию жильцов.
Пока действует Постановление КС РФ, которое допускает только временную регистрацию собственника апартаментов и членов его семьи (Постановление КС РФ от 3 февраля 2026 г. № 4-П).
Арендаторы при этом не упоминаются — так что даже временную регистрацию арендодатель вряд ли сможет им гарантировать.
Как правильно сдавать в аренду апартаменты (с шаблоном договора), рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего дзен-канала.
P.S. Намного больше публикаций теперь ежедневно выходит на моем канале «Юридические Тонкости» в мессенджере MAX: подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех важных событий в сфере законодательства!