Когда люди говорят, что на земле сложно заработать, чаще всего они представляют себе один сценарий: купить участок у частника, потом перепродать дороже.
Например, человек открывает Авито или ЦИАН, находит участок за 500 тысяч, покупает, потом пытается продать за 700.
Прибыль вроде есть. Но она не такая большая, как хотелось бы. Нужно учесть время, торг, налоги, расходы на оформление, ожидание покупателя. И в какой-то момент действительно может возникнуть ощущение: «А где тут заработок?»
Но здесь важно, с какого этапа вы входите в сделку.
Покупка участка у частника и оформление земли от государства - это вообще разные точки входа в рынок.
В первом случае вы покупаете уже готовый участок по цене, которую назначил собственник. Во втором - пытаетесь зайти раньше, пока земля ещt находится у государства или муниципалитета и не выставлена на вторичный рынок.
Вот в этом и вся разница.
Но прежде, чем мы продолжим, давайте познакомимся
Чтобы вы точно понимали, почему то, что мы описали ниже, вам стоит прочитать и запомнить, чтобы получить участок от государства.
Мы — Надежда Бобина и Юлия Лопатина практики-эксперты по земле с 10 летним опытом, обучаем зарабатывать на земле как новичков, так и опытных юристов, риелторов, предпринимателей и бизнесменов!
Наш метод базируется на твердых и законных методах и практическом опыте знания рынка.
К тому же, мы знаем не только как искать и оформлять земельные участки выгодно по России, но и как их быстро и дорого продавать даже не выезжая на объект.
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
Покупка у частника: быстро, понятно, но уже по рынку
Самый привычный вариант - открыть объявления.
Так делают почти все. Нужен участок - идем на Авито, ЦИАН, Домклик, смотрим район, площадь, цену, фото, подъезд. Если понравилось, звоним продавцу. Это нормальный путь, особенно если участок нужен для себя и хочется быстрее закрыть вопрос.
У покупки у частника есть свои плюсы: участок уже сформирован, у него есть собственник, границы, кадастровый номер. Его можно приехать и посмотреть, поговорить с соседями, оценить дорогу, коммуникации, обстановку вокруг.
Но за эту понятность человек платит рыночную цену.
Продавец тоже не просто так выставляет участок. Он смотрит, сколько стоят аналогичные варианты рядом, учитывает спрос, близость города, инфраструктуру, перспективы локации. Иногда закладывает в цену и свой торг, и будущий рост.
Поэтому даже если цена кажется выгодной, вы всё равно заходите уже в готовый рынок.
Допустим, участок купили за 500 тысяч, потом продали за 700. Разница — 200 тысяч.
Для кого-то это хороший результат. Но если смотреть именно на доходность, она ограничена. Потому что большую часть потенциальной прибыли уже забрал тот, кто оформил участок раньше и вывел его на продажу.
Земля от государства: вход до рыночной цены
Теперь другой сценарий.
Участок еще не находится в частной собственности. Он принадлежит государству или муниципалитету. И человек работает с ним не через покупку у продавца, а через законную процедуру оформления.
Это может быть предварительное согласование, аренда с дальнейшим выкупом, торги, льготные механизмы - зависит от участка, региона и цели.
Главное отличие в другом: цена входа здесь часто считается не от рыночной стоимости, а от кадастровой стоимости или условий конкретной процедуры.
И вот здесь появляется совсем другая математика.
Например, участок можно оформить с расходами около 50 тысяч рублей. После оформления рыночная цена аналогичного участка в этой локации может быть 700 тысяч.
Цена продажи на выходе может быть такой же, как у участка, купленного на Авито. Но прибыль будет другой.
Потому что в одном случае вы купили за 500 и продали за 700.
В другом - оформили за 50 и получили актив, который на рынке стоит те же 700.
Разница уже совсем не похожа на обычную перепродажу.
Именно поэтому мы часто говорим, что в земле важно не просто «купить подешевле», а понимать, на каком этапе вы заходите в участок.
Почему вторичный рынок редко дает такую же маржу
На Авито и ЦИАНе тоже бывают хорошие предложения. Иногда продавцу срочно нужны деньги, иногда участок долго стоит, иногда можно хорошо поторговаться.
Но даже самый удачный вариант на вторичном рынке чаще всего уже находится в рамках рыночной цены.
То есть вы можете купить чуть дешевле, чем остальные. Но вряд ли зайдёте в участок в 10 раз ниже рынка.
А при оформлении от государства такое возможно.
Не в каждом регионе, не на каждом участке и не без работы. Но сама разница между кадастровой и рыночной стоимостью часто дает сильный зазор.
Плюс есть ситуации, где расходы на вход вообще выглядят очень мягко.
Например, по предварительному согласованию участок может сначала оформляться в аренду. Где-то аренда стоит несколько тысяч рублей в год. Потом, если стратегия позволяет, человек дальше уже решает: выкупать, строить, переуступать право аренды или работать с участком по-другому.
Недавно в нашем канале в макс мы показывали пример с двумя соседними участками в Красноярском крае. Оба под ИЖС, по 13 соток. Расходы на каждый: 3500 рублей межевой план и 3000 рублей аренда. Всего 6500 рублей на участок.
Дальше была продана уступка права аренды за 179 тысяч рублей за каждый участок.
Разница по одному участку - 172 500 рублей.
И это как раз пример, где хорошо видно: прибыль появляется не из-за магии, а из-за правильной точки входа.
Для себя тоже выгоднее оформлять, а не покупать
Часто люди думают, что вся эта тема актуальна только для заработка. Для перепродажи, инвестиций, переуступок.
Но если участок нужен для себя, логика тоже работает.
Допустим, семья хочет землю под дом. На рынке подходящие участки стоят 800 тысяч, миллион или больше. Человек смотрит объявления и понимает, что пока не готов. Но если похожий участок можно оформить от государства за сумму в разы ниже, это уже меняет ситуацию.
Да, нужно разбираться. Да, это может занять время. Нужно проверять участок, подавать документы, ждать решения, учитывать региональные правила. Но итоговая стоимость участка может оказаться настолько ниже рынка, что даже с сопутствующими расходами и обучением человек всё равно выходит в плюс.
Для себя это особенно ощутимо.
Потому что вы не просто «сэкономили». Вы получили землю под свою задачу и не переплатили частному продавцу всю рыночную наценку.
Почему нельзя смотреть только на цену
Здесь есть важный нюанс. Дешевле - не всегда значит выгоднее.
Можно найти участок от государства с очень низкой стоимостью входа, но в слабой локации, без спроса, без нормального подъезда, рядом с неприятным соседством или с ограничениями, которые потом испортят всю сделку.
Такой участок может быть дешёвым, но бесполезным.
С другой стороны, участок у частника за миллион иногда может быть нормальной покупкой, если место сильное, цена адекватная, аналоги дороже, а вам нужен именно этот район.
Поэтому сравнивать нужно не просто «500 тысяч против 50 тысяч».
Нужно смотреть всю картину: где находится участок, кто будет покупателем, что рядом, какие документы, какие расходы, как быстро можно выйти из сделки, что будет с этой территорией через год-два.
Земля вообще очень не любит поверхностный подход.
Иногда на бумаге участок выглядит прекрасно: хорошая цена, нормальная площадь, недалеко от города. А приезжаешь на место - напротив производство, шум, запах, проблемы с электричеством. И всё, цифры уже не выглядят такими красивыми.
Поэтому и при покупке у частника, и при оформлении от государства участок нужно смотреть не только глазами «дешево/дорого», а глазами будущего покупателя или будущего владельца.
Что выбрать новичку
Если человек хочет быстро купить участок для себя, уже выбрал конкретный поселок, готов платить рыночную цену и не хочет разбираться в процедурах, покупка у частника может быть нормальным вариантом.
Это быстрее и привычнее.
Но если задача - зайти в землю с меньшими вложениями, получить маржу, собрать земельный капитал или просто понять, как люди оформляют участки дешевле рынка, тогда имеет смысл смотреть в сторону земли от государства.
Потому что Авито показывает вам уже готовый рынок.
А государственная земля позволяет зайти раньше, до того как участок оказался в руках частника и получил рыночную цену.
И вот здесь уже появляется пространство для заработка.
Не потому, что участок сам по себе всегда будет удачным. А потому, что вы начинаете видеть рынок не только с позиции покупателя, но и с позиции человека, который может сам сформировать или оформить актив.
Так что выгоднее?
Если говорить совсем честно, частник - это про скорость и понятность.
Земля от государства - про возможность зайти дешевле, но с большей вовлеченностью.
У частника вы платите больше, зато покупаете уже готовый участок.
Через государство вы можете получить участок значительно дешевле рынка, но придется разбираться, проверять, ждать и считать.
Для заработка второй вариант обычно интереснее. Именно там появляется кратная разница между вложениями и рыночной ценой.
Для личной покупки тоже часто выгоднее оформление от государства, если вы готовы потратить время на процесс.
Именно поэтому мы не говорим: «никогда не покупайте у частников». Нет. Бывают ситуации, где это нормально и удобно.
Но если цель - заработать на земле или купить участок максимально выгодно, то смотреть только Авито - значит видеть уже самый дорогой этап рынка.
А самые интересные возможности часто появляются раньше.
Наши соц. сети:
ВКонтакте - https://vk.com/nedvizimostvsem
Телеграм - https://t.me/+-qV_VXSi4V8xMDZi
Макс - https://max.ru/join/n8PUzfAPPiolztDFUkYyXHg7aaohHi3O-5tmK4_O3Lg
📍Бонусный видео-разбор
«СЕКРЕТНЫЙ МЕТОД ПОЛУЧЕНИЯ УЧАСТКОВ ОТ ГОСУДАРСТВА И СТАБИЛЬНОГО ЗАРАБОТКА НА ЗЕМЛЕ»!
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]
[ПОЛУЧИТЬ РАЗБОР]