Снижение ключевой ставки до 14,5% не вернуло покупателей на рынок новостроек. Рыночная ипотека в Москве по-прежнему превышает 19%, и девелоперы поддерживают продажи через рассрочки и субсидированные программы. Участники рынка считают, что для устойчивого восстановления спроса ставки должны значительно снизиться. Мнение экспертов приводит издание Abn.Agency.
Директор по стратегическому развитию и управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей полагает, что комфортным для отрасли будет диапазон ключевой ставки 9–11%. Это позволит банкам выдавать рыночную ипотеку под 11–13% годовых, что покупатели считают приемлемым.
Конвей отмечает, что сейчас рынок держится на специальных условиях от застройщиков, таких как субсидированные ставки, длительные рассрочки и индивидуальные программы. При ставках выше 17–18% покупатели откладывают сделки, даже если у них есть накопления, и рынок переходит в режим ожидания.
Стоимость проектного финансирования остается серьезным фактором давления на рынок. Девелоперы работают в условиях дорогого капитала, растущей себестоимости строительства и сдержанного спроса, что ограничивает возможности для изменения цен.
Собственник компании «Ипотека Плюс» Армен Никогосов считает, что ключевым фактором для покупателей является соотношение ипотечного платежа и стоимости аренды. При нынешних ставках ежемесячный платеж по кредиту превышает арендные расходы более чем вдвое, что делает покупку квартиры невыгодной для многих семей.
По словам Никогосова, владение недвижимостью становится выгоднее аренды или рациональным вариантом для покупки при ставке 9–10%. Такая ставка мотивирует людей приобретать жилье через ипотеку.
Председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева отмечает, что давление на рынок идет с двух сторон. Высокая ипотека сдерживает спрос и замедляет наполнение эскроу-счетов, что приводит к удорожанию проектного финансирования для застройщиков. По ее оценке, эффективные ставки по проектному финансированию могут достигать 12–16%, при маржинальности проектов на уровне 5–10%.
Массовый сегмент рынка находится под наибольшим давлением. При ключевой ставке 14–15% и слабом спросе некоторые девелоперы могут столкнуться с выбором между заморозкой проектов и продажами с минимальной рентабельностью. Премиальный сегмент чувствует себя более устойчиво, так как покупатели меньше зависят от ипотеки и чаще используют собственные средства.
Авдеева считает, что рублевые цены вряд ли снизятся, но реальная стоимость покупки с учетом скидок, рассрочек и субсидирования ставки может упасть. Себестоимость строительства растет, и девелоперы не хотят обесценивать уже проданные объекты.
Эксперты едины во мнении, что даже при дальнейшем снижении ключевой ставки рынок будет восстанавливаться постепенно. Покупатели ожидают не только более дешевую ипотеку, но и устойчивого сигнала о том, что период дорогих кредитов подходит к концу.
ИА «Уральский меридиан» писало, что россияне вдвое чаще стали продавать квартиры, чтобы закрыть ипотеку. При этом, каждый четвертый екатеринбуржец готов платить ипотеку 40–50 лет и передать её по наследству.