Как говорил Остап Бендер: «Полное спокойствие может дать человеку только страховой полис». Давайте разберемся, так ли это с точки зрения аренды коммерческих помещений.
Например, вы сдали помещение в аренду, арендатор разместил там дорогое оборудование или дорогой товар или выполнил дизайнерский ремонт. Не пожалел денег, вложился. И в один прекрасный момент его затопил сосед сверху или стояк отопления прорвало или…. И весь его ремонт накрылся медным тазом, оборудование восстановлению не подлежит и товар потерял товарный вид. Кто виноват - сосед, управляющая компания, арендодатель? Вопрос…
Еще такой сюжет. Помещение пострадало по вине третьих лиц. А ремонт в помещении вы сами делали и рассчитывали, что арендатор его вам вернет в надлежащем состоянии. Как вы думаете, арендатор будет это помещение восстанавливать? Не уверен.
В общем вопросы есть и ответы на них не так очевидны.
Да, вы можете договором с себя максимально ответственность снять и переложить её (ответственность) на хрупкие плечи арендатора, даже попробовать переложить на него риск случайной гибели помещения (перебор, конечно). Более того, я вам именно так и рекомендую составлять свои договоры (за исключением риска случайной гибели, не перегибайте).
Но объективно арендатор либо под таким не подпишется (крупный платежеспособный контрагент), либо это будет какой-то небольшой бизнес, который в теории, просто не вывезет возмещение ущерба.
Что останется? Правильно, страховка.И здесь важно разграничивать два вида страхования:
- страхование имущества: самого помещения (конструктива), отделки, оборудования, даже товара;
- страхование гражданской ответственности.
Страхование имущества
Что можно застраховать:
- Конструктив помещения. Ну если по каким-то причинам помещение перестанет существовать. Полагаю, что от такого риска страхуют редко. Все-таки вероятность полностью потерять помещение крайне мала.
- Отделку. Отделка разная бывает, дорогой ремонт не грех и застраховать.
- Витражи (окна). Очень полезный вид страхования. Как правило, его выделяют в отдельный блок даже при страховании отделки. Причина проста - риск повреждения выше, стоимость восстановления может влететь в копеечку.
- Оборудование. Это может быть инженерное оборудование (кондиционеры, вентиляция, пр.) или оборудование самого арендатора (например, дорогостоящее оборудование в медицинских центрах).
- Товар. Бизнесы у арендаторов разные, представьте, что ваш контрагент торгует шубами.
Страхование гражданской ответственности
В данном случае вы страхуете риски по причинению вреда третьим лицам, в нашем случае вреда арендатору или арендодателю.
Например, батарея лопнула в помещении и в ходе затопления пострадала отделка, товар и прочее. И представьте, что арендатор придет к вам и попросит возмещения. Если ваша ответственность застрахована, вы просто направляете его в страховую компанию. Обратная ситуация: вред помещению причинен со стороны арендатора. При наличии у него застрахованной ответственности вам не придется рассчитывать исключительно на его платежеспособность.
Страховка по субъекту страхования
Еще у нас на повестке такой вопрос - кто страхует? Понятно, что как собственник вы вправе свои риски застраховать самостоятельно, арендатор для этого не нужен. Также можно в рамках договора аренды заставить арендатора застраховать имущество (отделку, товар) и гражданскую ответственность. Что при этом важно помнить:
- если вы включаете такое обязательство в договор, не забудьте установить порядок отчетности арендатора, ответственность за неисполнение этого обязательства (пени, штраф). И не забывайте контролировать сроки действия страховки (как правило страховые контракты заключаются на год, требуется их продление).
- не забивайте, что страховая компания, возместившая ущерб, будет искать причинителя вреда. И иногда таким причинителем могут признать вас. Так что либо минимизируйте риски, правильно распределяя границы ответственности, либо также перекрывайте свои риски страхованием, либо будьте готовы к негативному развитию событий. Встречалась мне и такая формулировка, где арендатор обязан в договоре со страховой компанией исключить возможность обращения взыскания на арендодателя. Считаю, что такой подход работать не будет.
Итого
Страховка - вещь хорошая, но это дополнительные затраты, которые напрямую отражаются на окупаемости проекта. Поэтому для себя вам нужно решить несколько вопросов:
- Требуется ли страховка с конкретным арендатором? Одно дело отделка в пункте выдачи заказа, другое дело страхование ответственности при размещении в помещении дорогостоящего оборудования и товаров.
- Что страховать: отделку в дизайнерском офисе или ответственность арендодателя в здании, где он отвечает за все сети?
- Кому страховать? Арендатору его оборудование или арендодателю ответственность за причинение вреда такому оборудованию.
Надеюсь, что страховка вам не пригодится, но подумать о негативных сценариях лишним не будет. В любом случае правильно формулируйте свои договоры и все у вас получится!
Больше информации и обсуждений в Телеграм и MAX
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды