Forbes опубликовал ежегодный рейтинг крупнейших рантье России. Совокупный доход топ-10 превышает $6 млрд. Главный двигатель роста — дефицит качественных площадей и инфляция арендных ставок. Расстановка сил меняется: одни игроки выбыли с рынка, другие резко прибавили.
Контекст: почему 2025 год был благоприятным для рантье
Рынок коммерческой недвижимости в России в 2025 году получил сразу несколько попутных ветров. Дефицит качественных офисных и складских площадей, сформировавшийся после ухода западных компаний, не только сохранился, но и усилился — предложение не успевает за спросом. Арендные ставки в ключевых сегментах росли опережающими темпами относительно инфляции.
Отдельно выиграли владельцы гостиничной недвижимости: устойчивый рост внутреннего туризма обеспечил им прирост доходов около 20% по году. Это один из наиболее динамичных сегментов в текущем рейтинге.
На этом фоне суммарный доход от аренды десяти крупнейших владельцев коммерческой недвижимости России по итогам 2025 года превысил $6 млрд.
Безусловный лидер: «Киевская площадь» с огромным отрывом
Зарах Илиев и Год Нисанов сохраняют статус абсолютных лидеров российского рынка коммерческой недвижимости — и разрыв между ними и ближайшим конкурентом в 2026 году стал ещё более впечатляющим. Доход группы «Киевская площадь» вырос на 20% и достиг $2,4 млрд — больше, чем у второго, третьего и четвёртого участников рейтинга вместе взятых.
Основа этого результата — диверсифицированный и масштабный портфель: «Европейский», Центральный детский магазин, продовольственный кластер «Белая Дача», сеть рынков и гостиничные активы. Именно сочетание розничного трафика, рыночной торговли и гостиничного сегмента позволяет группе генерировать доход, практически независимый от конъюнктуры в отдельных нишах. Когда одни сегменты замедляются, другие компенсируют.
Второй эшелон: конкуренция за позиции
«Ташир» Самвела Карапетяна — уверенное второе место с доходом $700 млн. Сеть торгово-развлекательных центров «РИО», отельные активы (Novotel Moscow City) и офисная недвижимость формируют сбалансированный портфель, устойчивый к просадкам отдельных сегментов.
«Сафмар» Михаила Гуцериева с $570 млн занимает третью строчку, опираясь на разнородные активы: флагманский отель «Сафмар Грандъ Москва», логистические центры MLP и торговую недвижимость. Логистический сегмент в 2025 году оставался одним из наиболее дефицитных на рынке — спрос на качественные складские площади устойчиво опережает предложение, что обеспечивает владельцам таких активов стабильный арендный поток.
Gleden Invest Group Александра Клячина ($510 млн) — показательный пример ставки на гостиничную недвижимость. Сеть Azimut и исторический «Метрополь» в условиях туристического бума показали именно тот прирост, которого ждали: внутренний туризм обеспечивает загрузку, которую несколько лет назад давали иностранные гости.
Середина таблицы: устойчивость без драматики
Позиции с пятой по десятую демонстрируют заметно меньшую динамику, хотя и здесь картина неоднородна.
Enka (семья Тара, $385 млн) — один из наиболее стабильных игроков рынка с сильной позицией в Москва-Сити и premium-офисном сегменте. В условиях дефицита качественных офисных площадей её активы оказались в числе наиболее востребованных.
АФК «Система» Владимира Евтушенкова (315млн)ипетербургский∗∗«Адамант»∗∗(315млн)ипетербургский∗∗«Адамант»∗∗(310 млн) сохраняют позиции за счёт региональной диверсификации и укоренённости в своих нишах: первая — через гостиничную сеть Cosmos, второй — через разветвлённую сеть торгово-развлекательных комплексов Санкт-Петербурга.
Crocus Group Араза Агаларова ($300 млн) — особый случай. Трагедия марта 2024 года нанесла репутационный и операционный удар по Crocus City Hall, однако диверсифицированный портфель, включающий выставочный комплекс «Крокус Экспо» и сеть Vegas, обеспечил группе сохранение позиций в рейтинге.
Riverstretch Trading & Investments ($275 млн) с портфелем премиальных офисных башен — Nordstar Tower, «Белая площадь», «Вивальди Плаза» — один из наиболее последовательных бенефициаров офисного дефицита. В 2025 году этот сегмент оставался структурно перегретым: свободных площадей класса А в Москве практически нет.
Замыкает топ-10 ТПС Недвижимость ($230 млн) с торговыми центрами «Город» и складскими активами.
Кто покинул рейтинг — и что это говорит о рынке
Изменения в составе рейтинга не менее красноречивы, чем сами позиции.
Компания «Комплексные инвестиции» братьев Хотиных выбыла вынужденно: юридические проблемы, арест активов и уголовное преследование превратили некогда заметного игрока в нерыночную историю.
Ingka Centres (IKEA) и фонд недвижимости Morgan Stanley ушли по противоположным причинам — коммерческим и политическим одновременно. Продажа и вывод активов с российского рынка продолжается, хотя темп этого процесса замедлился по сравнению с 2022–2023 годами.
Mall Management Group Сергея Гордеева также покинула рейтинг — на фоне изменения структуры портфеля.
Суммарно выбытие этих игроков означает одно: значительный объём коммерческой недвижимости перераспределился между оставшимися участниками рынка и новыми покупателями. Именно это перераспределение во многом объясняет рост доходов тех, кто в рейтинге остался.
Итог: что определяет рынок в 2026 году
Три структурных фактора продолжат формировать доходы крупных рантье в текущем году.
Дефицит качественного предложения — офисы и склады остаются в условиях хронической нехватки площадей, что держит арендные ставки на высоком уровне вне зависимости от общеэкономической конъюнктуры.
Внутренний туризм — пока закрытость внешних направлений сохраняется, гостиничные активы будут генерировать устойчивый поток. Владельцы отельной недвижимости — в числе немногих сегментов, получивших от текущей ситуации прямую выгоду.
Консолидация рынка — уход западных и ряда российских игроков продолжает укреплять позиции оставшихся лидеров. Портфели крупнейших групп расширяются не столько за счёт нового строительства, сколько за счёт поглощения освобождающихся активов.
Рейтинг 2026 года — это портрет рынка, в котором монополизация верхней части продолжается, дистанция между лидером и остальными участниками растёт, а новые имена появляются редко и, как правило, не случайно.