В Нижнем Новгороде есть кварталы частных домов, на месте которых планируется многоквартирная застройка. Градостроительные регламенты не позволяют реконструировать здесь индивидуальное жилье. Способы решения проблемы назвала корреспонденту GIPERNN.RU юрист компании «Войнов, Маслов и партнеры» Алёна Егорова.
Как на законных основаниях можно использовать городские земли, определено в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Территории, где планируется реорганизация застройки, отмечены индексом «П*». Например, в зоне П*ТЖсм в будущем должны появиться многоквартирные дома и общественные здания.
Участки, где ранее установили вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», можно и дальше использовать по назначению. Владелец может отремонтировать частный дом. Но если собственник хочет увеличить площадь за счет пристроя или дополнительного этажа, эти работы уже будут считаться реконструкцией. О ней нужно уведомить администрацию, а та вправе запретить проведение работ.
Реконструкция без согласований несет в себе серьезные риски. К неоформленному дому нельзя подвести газ, кроме того, суд может признать здание самостроем и обяжет владельца снести его за свой счет. По словам юриста Алёны Егоровой, самый радикальный и рискованный способ решения проблемы — реконструировать дом и признать право на него через суд. Это возможно в случаях, если участок для ИЖС был сформирован еще до того, как была установлена зона реорганизации застройки.
Мы должны доказать, что постройка не нарушает ничьих прав, не нарушает градостроительные нормы. Защита будет основана на том, что участок для ИЖС был сформирован раньше, чем нижегородские власти ограничили возможность индивидуального жилищного строительства, — отмечает эксперт.
Наиболее эффективный путь для жителей — совместно инициировать подготовку и утверждения проекта планировки и межевания для территории, где будет возможно строительство частных домов. Однако нижегородцам нужно быть готовым к затратам на разработку документации. Дальше она должна пройти общественные обсуждения.
Менее перспективный способ — потребовать признать недействующими ПЗЗ для своей территории. По словам Алёны Егоровой, на практике суд отказывает в таких требованиях. Иногда жители инициируют изменения в градостроительный документ. Однако профильная комиссия при Минграде, которая рассматривает вопросы о застройке, может отклонить предложение.
С такой проблемой столкнулись жители микрорайона Высоково в Нижнем Новгороде. Подробнее о чаяниях нижегородцев и о планах властей на частный сектор читайте в нашем специальном материале.