Как сократить переплату по ипотеке на 90%: реальные способы и примеры

Ипотека — это не только возможность обзавестись собственным жильем, но и серьезная финансовая нагрузка. Переплата по кредиту часто превышает сумму самого займа в несколько раз. Однако грамотный подход и современные инструменты позволяют снизить ипотечные расходы в 10 раз, то есть на 90%. В этой статье мы подробно разберём, как это сделать на реальных примерах и с советами эксперта.

Бонусом вы получите специальный ипотечный калькулятор, который поможет вам составить выгодную финансовую стратегию и не переплачивать по кредиту.

Еще больше полезной информации и инструментов в нашем канале ИпoтeкaPRO | Этaжи в Телеграм и в Макс. Подпишитесь для вашей выгоды!

Дополнительные расходы при ипотеке: на что обратить внимание

Помимо основного долга и процентов, ипотека включает ряд обязательных и скрытых расходов:

• комиссия банка;
• оценка недвижимости;
• нотариальные услуги;
• госпошлины;
• страхование (жизни, имущества, титула);
• оплата юридических услуг;
• платные сервисы электронной регистрации;
• сервисы безопасных расчетов.

Совет эксперта Решетниковой Татьяны: «Специалисты по ипотеке подбирают программу кредитования уже с учетом реальных расходов как на старте кредитования, так и в процессе обслуживания кредита, а также дальнейших планов по погашению кредита. Например, платные опции по снижению ставки полезны только при длительном пользовании кредитом более 8 лет без планов на продажу, досрочное погашение или рефинансирование. Часть других расходов можно значительно уменьшить или вообще получить сервис бесплатно».

Перед подписанием договора внимательно изучите все пункты о дополнительных платежах. Часто банки предлагают «выгодные» условия, но компенсируют их скрытыми комиссиями. Сравните предложения разных банков и не стесняйтесь задавать вопросы.

ПСК: почему важно знать полную стоимость кредита

ПСК — это полная стоимость кредита, выраженная и в годовых процентах, и в  рублях. В неё входят не только проценты, но и все обязательные платежи: страховки, комиссии, сборы, которые влияют на размер ставки или выдачу кредита. Размер ПСК указывается в шапке на первой странице кредитного договора.

Почему это важно?

Именно ПСК показывает реальную переплату. Два кредита с одинаковой ставкой могут иметь разную ПСК из-за дополнительных расходов. Однако часть расходов банк включает по своему усмотрению, но вы можете на них влиять. Например, банк учел расход по страхованию от своей аффилированной страховой компании, а заемщик выбрал вариант дешевле. Реальный ПСК станет меньше указанного в документе.

С льготными программами еще интереснее — в ПСК включается полная ставка кредита с учетом прекращения субсидирования по кредиту (что может возникнуть при нарушении условий программы). Важно узнать эти условия и не допускать роста ставки, тогда реальная стоимость кредита для покупателя будет существенно ниже.

Совет эксперта: «Часть расходов может быть не включена в расчет ПСК, так как они связаны не с условиями выдачи кредита или размером процентной ставки, а, например, с требованиями продавцов по формату сделки. Определиться с расходами лучше до подписания кредита — на сделке внимание может быть сосредоточено на других деталях».

Экономия с экспертом: правильный выбор программы

Самостоятельно разобраться во всех нюансах ипотечных программ сложно. Специалист поможет подобрать оптимальный вариант с учетом льгот, субсидий и индивидуальных условий. На уровень ставки в разных банках влияют множество нюансов — всего около 30 параметров. К ним добавляется вариантивность дополнительных расходов, оценка которых зачастую сравнивается на основе опыта.

Совет эксперта: «Обращение к профессионалу окупается уже на этапе выбора программы. Эксперт видит нюансы, которые заемщик может упустить, и помогает избежать переплат, дает рекомендации по экономии в будущем».

Скидка по ставке через «Этажи»

Оформление ипотеки через «Этажи» позволяет получить скидку к ставке банка (в среднем 0,5-0,6%). Даже такая небольшая разница существенно влияет на итоговую переплату.

Перечень скидок по рыночным программам (может меняться в зависимости от города, даты обращения и программы):

• 0,2% в Примсоцбанке;
• 0,3% в банке Абсолют;
• 0,5% в ВБРР;
• 0,6% в Альфа-банке, Промсвязьбанке;
• 0,2 - 1,5% в Сбере.

Как получить скидку?

Нужно подать заявку на ипотеку через компанию «Этажи». Если заявку подать самостоятельно, а потом обратиться в «Этажи», то скидку согласовать получается значительно реже. Есть и исключения, когда скидка зависит от выбранного объекта.

Совет эксперта: «Не пренебрегайте скидкой по ставке. Это самый простой способ снизить ежемесячный платёж или сократить срок кредита без дополнительных усилий. Третья возможность применения скидки — увеличение суммы кредита. То есть при том же доходе, платеже и сроке банк может одобрить большую сумму ипотеки, а значит, больше доступных средств при тех же платежах в будущем».

Досрочное погашение: ваш главный инструмент борьбы с переплатой

Досрочное погашение — это наиболее эффективный инструмент сокращения расходов по рыночной ипотеке. После внесения любой суммы в счет погашения основного долга производится пересчет процентов и формирование нового графика кредита с выбранной опцией — уменьшение срока кредита или уменьшение платежа.

Совет эксперта: «Даже небольшое увеличение ежемесячного платежа на регулярной основе или ежегодный разовый взнос значительно сокращают срок ипотеки и итоговую сумму переплаты. Наибольшее влияние они имеют в начале срока кредитования».

Кстати, при досрочном погашении почти все банки разрешают сокращать срок или платеж на выбор. Но даже если банк не разрешает сокращать срок, а только платеж — это не проблема. Просто будет уменьшаться обязательный платеж в графике, а реальный платеж не уменьшаем, следуем своей стратегии по погашению кредита.

То есть каждый раз сумма на досрочное погашение вносится чуть больше, проценты пересчитываются и  начисляются только на остаток долга, поэтому результат будет тот же, что и при сокращении срока.

Бонусы при регулярном досрочном погашении с уменьшением платежа:

1. Меньший обязательный платеж — это подстраховка на случай финансовых сложностей.
2. Сформировать подушку безопасности с маленькими платежами легче.

Рефинансирование: когда стоит снижать ставку

Если ставки на рынке снизились хотя бы на 1%, то можно оценить эффективность рефинансирования. Вы берете новый кредит под меньший процент для погашения старого в своем банке или в новом. Процедура стала значительно проще, а скорость ее оформления выросла.

Рефинансировать ипотечный кредит можно неоднократно.

Совет эксперта: «Рефинансирование имеет смысл, если новая процентная ставка ниже текущей минимум на 1-1,5%. Важно помнить: пересчитать уже выплаченные проценты не удастся, но вы сможете существенно снизить будущие расходы. Перед принятием решения обязательно просчитайте все сопутствующие траты (комиссии, страховки, оценку), чтобы выгода была реальной, а не мнимой».

Стратегически выгоднее всего выбирать «следующий» банк ещё до оформления первой ипотеки. Часто первый кредитор выступает лишь временным решением. Уже через полгода-год стоит ориентироваться на переход в другой банк, где условия по программе рефинансирования могут стать привлекательнее, — рекомендует Татьяна Решетникова.

Заранее готовьтесь к этому шагу: собирайте пакет документов, подбирайте страховую компанию и изучайте рынок. В мире финансов дальновидность — ваш главный союзник.

Экономия на ипотечном страховании через брокера

Банки часто предлагают варианты страхования, которые выгодны им, но по закону они не могут ограничивать заемщика в выборе иной страховой компании. Конкуренция за клиента дает возможность другим компаниям предлагать более низкие страховые тарифы, при этом требования к страховым рискам по данному банку также соблюдается. Экономия на страховании может составить до 30% или даже до 50% в год.

При этом сложность в подборе экономной страховки и сложность ее оформления отпадает, если вы обращаетесь к страховым брокерам компании «Этажи».

Совет эксперта: «Страхование через брокера — это легальный способ сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей за весь срок кредита».

Брокер подберет полис в надежной страховой компании, а с учетом дополнительных скидок полис будет дешевле, чем при личном обращении в эту же компанию. Оформить полис и оплатить его в большинстве случаев можно дистанционно.

Налоговый вычет: получите деньги за ипотеку у государства

Вы имеете право вернуть до 650 000 рублей (260 000 с покупки и 390 000 с процентов), если отчисляете налоги по ставке 13% и ранее не использовали льготу. Эти деньги можно направить на досрочное погашение по мере их возврата от налоговой.

Совет эксперта: «Не ждите окончания выплат, чтобы оформить вычет, получайте его ежегодно. Полученные средства сразу направляйте на погашение части долга по  кредиту.
Если объект дорогостоящий и приобретен супругами, то льготу может получить каждый, а общая доступная сумма вырастет до 1,3 млн.рублей».

Если ипотека оформлена по льготной программе, то вычет также можно получить. Исключением является Военная и Военная Семейная ипотека, так как по ним платежи вносит Росвоенипотека, а не заемщик. Полученный вычет лучше направлять на вклад — так можно получить компенсацию части процентов, дополнительный доход и сохранить сумму для иных потребностей.

Практические примеры экономии

Для наглядности рассмотрим два кейса, полученных с помощью калькулятора от «Этажей», а также дадим инструкцию по его использованию.

Пример 1: квартира стоимостью 6 500 000 руб.

Стандартные условия:

• Первоначальный взнос: 3500000 руб.
• Сумма кредита: 3 000 000 руб.
• Ставка: 19,19%
• Срок 30 лет

Стандартный платеж составит 48 134 руб.

Переплата  14 328 320  руб., что составляет  478%  от суммы кредита.

Как мы сократили расходы на 90%:

1. Скидка с компанией  «Этажи»: 6 786 925 руб., т.к. скидка в 0,60% позволяет при стандартном платеже уменьшить срок на 11,8 лет, с 30 до 18,3 лет.
2. Досрочное погашение: 3 287 626 руб. за счет ежемесячного дополнительного внесения 4 814 руб. (стандартный платеж увеличиваем всего на 10%). Кредит будет погашен за 11,4 лет.
3. Рефинансирование: 2 382 746 руб. за счет рефинансирования кредита через 12 месяцев под 12% (прогнозная ставка через этот период даже меньше). Среднегодовое удорожание снизится до 2,7% — эту цифру сравниваем с возможным удорожанием жилья в год и видим, что удорожание ниже целевой и реальной инфляции.
4. Страхование через брокера: 125 851 руб. — средняя экономия при страховании через «Этажи» за счет скидок на страховку и подбор наиболее выгодного варианта. Общие затраты на страхование составят 72 606 руб. вместо 198 458 руб.
5. Налоговый вычет: 503 281 руб. — за счет налогового вычета с покупки и процентов по данной ипотеке (260 000 руб. — с покупки, 243 281 руб. — с процентов. Если эти деньги направлять на досрочное погашение, то экономия дополнительно повысится.

Вывод:  Ипотечные расходы снизили на 90 % с  14 526 777  руб. до  1 440 717  руб. Экономия составила  13 086 430  руб. Срок погашения снизился с 30 лет до 7 лет 8 мес.

Пример 2: дом с землёй за 12 000 000 руб. приобретается супругами.

Условия:

• Первоначальный взнос 40% (4,8 млн. руб.),
• Сумма кредита 7 200 000 руб., ставка 19,1%, срок 25 лет.
• Стандартный платёж: 115 613 руб..
• Итоговая переплата: 27 483 880 руб. (382% от суммы кредита).

Как мы сократили расходы на 90%:

1. Скидка по ставке: 868 813 руб., т.к. скидка 0,50% с компанией «Этажи» позволяет снизить платеж на 2 896 руб./мес. Можно увеличить экономию до 9 480 261 руб., если оставить стандартный платеж, уменьшив срок на 6,8 лет.
2. Досрочное погашение: 18 530 700 руб. за счет ежемесячного дополнительного внесения 22 543 руб. (т.е. платеж увеличили на 20%). Кредит будет погашен за 9,4 лет.
3. Рефинансирование: 4 328 317 руб. за счет рефинансирования кредита через 12 мес. под 11,0%. Среднегодовое удорожание снизится до 3,0% — эту цифру сравниваем с возможным удорожанием жилья в год.
4. Страхование через брокера: 244 956 руб. — средняя экономия при страховании через «Этажи» за счет скидок на страховку и подбор более выгодного варианта. Общие затраты на страхование составят 141 321 руб. вместо 386 277 руб.
5. Налоговый вычет: 1 008 287 руб. — за счет налогового вычета с покупки и процентов по данной ипотеке получают оба супруга (520 000 руб. — с покупки, 488 287 руб. — с процентов). При направлении на погашение экономия увеличивается.

Справочно:

• +10% к платежу (11 272 руб.) приведет к  экономии 15 216 780 руб.
• +20% к платежу (22 543 руб.) приведет к  экономии  18 530 657 руб.
• +30% к платежу (33 815 руб.) приведет к  экономии  20 187 595 руб.

Вывод: Общие расходы снизились на 90% с 27,9 млн. руб. до 2,9 млн. руб. Экономия составила почти 25 млн. руб., а срок ипотеки сократился до 6 лет и 9 месяцев.

Как пользоваться калькулятором

Воспользуйтесь калькулятором от «Этажей», чтобы рассчитать свою личную выгоду, перейдя по ссылке.

• Заполните желтые ячейки, внесите стоимость покупки, первоначальный взнос (можно в рублях или в процентах), укажите рыночную ставку банка и дисконт через «Этажи», а также вариант экономии при данном дисконте.
• Далее заполните поля “срок кредита”, выберите сумму для досрочного погашения сверх платежа, обратите внимание на подсказки.
• Запланируйте срок и ставку рефинансирования вашего кредита.
• Укажите число будущих собственников, имеющих льготу для имущественного налогового вычета по покупке и процентам по ипотеке.

*Пользоваться файлом можно индивидуально, сделав копию (нужно зайти в меню — Файл—>Создать копию). Если возникли вопросы, затруднения или вы желаете рассчитать с учетом дополнительных нюансов, обратитесь к специалисту. Бесплатная консультация доступна на сайте etagi.com.

Сократить переплату по ипотеке на десятки миллионов рублей вполне реально. Для этого не нужны сложные схемы: достаточно обратиться к профессионалам и использовать доступные инструменты.