Снижение ключевой ставки последовательно перекраивает структуру ипотечного рынка. Рыночные программы впервые за долгое время уверенно опережают льготные по числу сделок, а вторичный рынок жилья начинает оживать после затяжной стагнации.
Апрель в цифрах: рост по всем фронтам
По данным «Дом.РФ», в апреле 2026 года российские банки выдали 84 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 359 млрд рублей. Относительно марта объём вырос на 4%, а в годовом выражении — на 24%. Нарастающим итогом за январь–апрель 2026 года объём ипотечных выдач составил порядка 1,4 трлн рублей — на 55% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Главным двигателем апрельского роста аналитики института называют рыночные ипотечные программы.
Рыночная ипотека: структурный перелом
В апреле по рыночным программам было выдано 48,5 тыс. кредитов на 149 млрд рублей — на 5% больше по количеству и на 6% больше в денежном выражении, чем месяцем ранее. Ключевой сигнал — изменение структуры выдач: доля рыночной ипотеки достигла 58% от общего числа сделок против 47% по итогам первого квартала. Прирост в 11 процентных пунктов за один месяц — показатель, который сложно списать на сезонный фактор.
Для сравнения: год назад, по данным Сбербанка, доля рыночных программ не превышала 14%. Сегодня она приближается к 40% в выдачах крупнейшего розничного банка страны — и продолжает расти.
Ставки снижаются: вторичка в выигрыше
Фундамент происходящего — последовательное снижение ключевой ставки Банком России. 24 апреля регулятор опустил её на 0,5 п.п. до 14,5% — восьмое подряд снижение показателя. Рынок отреагировал предсказуемо: ставки по рыночной ипотеке в апреле снизились на 0,71 п.п. для новостроек, до 19,22% годовых, и на 0,77 п.п. для вторичного жилья — до 18,84% годовых.
Аналитики ВТБ фиксируют, что наибольший эффект от снижения ставок ощущает именно вторичный рынок. «Вторичный рынок жилья оживает. Люди, которые долго откладывали покупку, начинают действовать», — констатировал старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин. По его словам, доля готовых объектов в выдачах банка с начала года существенно выросла и уже превышает 40% сделок.
Логика понятна: при сопоставимых ставках вторичка выигрывает за счёт заметно более низких цен по сравнению с первичным рынком, что делает итоговый платёж ощутимо доступнее.
Крупнейшие банки подтверждают тренд
Сбербанк зафиксировал четырёхкратный рост рыночной ипотеки в годовом выражении: в апреле по рыночным программам выдано 99 млрд рублей — на 17% больше, чем в марте. «Рыночная ипотека продолжает расти, что способствует выравниванию баланса на рынке жилищного кредитования», — отметил директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи.
ВТБ также фиксирует рост: доля рыночной ипотеки в выдачах банка за апрель увеличилась на 6 п.п. и достигла 45%.
Льготные программы при этом не теряют объёмов, однако и не растут: в апреле по ним выдано более 35 тыс. кредитов на 210 млрд рублей — лишь на 2% больше, чем в марте. Их доля в общей структуре выдач закономерно сокращается.
Что дальше
Эксперты сходятся во мнении: снижение ипотечных ставок будет и дальше стимулировать спрос на рыночные программы. Особенно заметным этот эффект обещает быть на вторичном рынке, где ценовой дисконт относительно новостроек создаёт дополнительный импульс для покупателей, долгое время остававшихся в режиме ожидания.
Структурный сдвиг в сторону рыночной ипотеки, по всей видимости, продолжится — при условии, что Банк России сохранит курс на последовательное смягчение денежно-кредитной политики.