Некоторые мои коллеги юристы «недолюбливают» нотариусов. Кто за дороговизну тарифов, кто - за «нерасторопность», а кто – за «несговорчивость».
Я не могу согласиться с таким мнением коллег и даже не потому, что я сама работала в нотариате и знаю изнутри всю сложность и высочайшую ответственность работы нотариусов. А потому что нотариус действует от имени государства и не имеет права на ошибки. Поэтому он должен быть рассудительным, неторопливым и принципиальным, ведь он составлением своих документов меняет юридическую реальность людей и организаций.
Я сама люблю делать всё оперативно и не откладывать в долгий ящик то, что могу успеть сделать ещё сегодня до захода солнца. Но я не завишу от работы внутренних информационных ресурсов нотариата, от строгого нотариального регламента и от загруженности конкретного сотрудника, занимающегося подготовкой документов к сделке. А нотариус зависит. Поэтому на подготовку к сделке или на составление конкретного документа у нотариуса уходит больше времени, чем у обычного юриста. Нотариус не любит включать в свои стандартные «отработанные» формы документов новые формулировки или дополнительные пункты. И нужно относиться к этому с пониманием. Тем более нотариус несет ответственность всем своим имуществом.
В связи с этим, у нас в обществе высокая степень доверия к нотариальным документам. И такое доверие даже отразилось в законе. А именно в п. 2 ст. 59 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", где написано:
«При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, … проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется….»
Кстати, на западе нотариальные сделки с недвижимостью проходят в течение нескольких месяцев. А наши нотариусы стараются организовать сделку уже через неделю после предоставления пакета документов.
Мнение про «несговорчивость» тоже очень субъективно. Ведь только в Москве более 700 нотариусов. И, если, например, ваши предложения о внесении важных для вас корректировок в ДКП не хочет принимать один нотариус, то вы вправе обратиться к другому нотариусу и возможно он отнесется к вашим «перестраховкам» с большим пониманием.
Что касается дороговизны тарифов, то, конечно, слава Богу, что нотариальные действия нам не требуются в нашей каждодневной жизни, а нужны лишь в конкретных случаях.
Например, если говорить о сделках с недвижимостью, то согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законом не предусмотрена.
Следует иметь в виду, что если ваша сделка подпадает под случай обязательности нотариального удостоверения сделки, указанный в законе, то последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться её ничтожность (автоматическая недействительность).
Законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок с недвижимостью:
1. Доверенность на совершение действий от имени продавца/покупателя.
2. Согласие супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом.
3. Брачный договор.
4. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей одновременно и некоторых других сделок.
5. Договор ренты.
6. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным.
7. Договор дарения недвижимости.
Что еще нужно знать о нотариальных сделках - что тарифы на них устанавливают не сами нотариусы. А они установлены централизованно и состоят из двух составляющих: федерального тарифа в соответствии со статьей 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате и статьей 333.24 Налогового кодекса РФ и регионального тарифа, установленного Федеральной нотариальной палатой для каждого субъекта Российской Федерации.
Конечно, любому человеку после оплаты конкретной услуги нотариуса, сбора по требованию нотариуса дополнительных документов и некой выдержки по времени до осуществления нотариального действия, хочется быть уверенным, что он получит безупречный правоустанавливающий документ, который никем не сможет быть оспорен.
Но увы, на практике это не так. Во всяком случае, если смотреть на судебные решения о признании сделок недействительными в результате мошеннических действий со стороны третьих лиц, то по статистике, которая была озвучена Екатериной Красновой (юристом, общественным деятелем) - одним из спикеров на пресс-конференции по «ведомым» продавцам, которая состоялась 24 апреля 2026 года в пресс-центре МИЦ «Известия», 40% сделок, признанных недействительными по статьям 177, 178, 179 ГК РФ, были добровольно удостоверены покупателями у нотариусов.
О чем это говорит?
- О том, что несмотря на то, что нотариус действует от имени государства, он НЕ может выступать гарантом того, что стороны сделки не были введены в заблуждение и заключили именно ту сделку, которую хотели.
- И о том, что нотариальное удостоверение сделки не делает вас автоматически добросовестным приобретателем – тем покупателем, который проявил должную осмотрительность и сделал всё возможное, чтобы убедиться, что сделка не оспорима.
Да, нотариальное удостоверение сделки рассматривается судами как дополнительный аргумент в пользу осмотрительности и добросовестности покупателя.
Но, нотариус никогда не проверит следующие сведения:
1. О наличии потенциальных признаков банкротства и наличии долгов продавца (неплатежеспособность продавца).
2. Список лиц, зарегистрированных в жилом помещении до сделки.
3. О наличии судебных споров в отношении продавца или объекта продажи по данным картотеки судебных дел.
4. О соответствии цены объекта в ДКП его рыночной стоимости.
5. О том, какова причина частой смены собственников объекта недвижимости в прошлом.
6. Есть ли в квартире неузаконенная перепланировка или переустройство.
7. Соответствует ли цель приобретения вами земельного участка его градостроительному плану, охранным зонам и возможности подключения коммуникаций.
8. Соответствует ли фактически продаваемая доля в общем имуществе продавца его юридической доле и сложился ли между сособственниками порядок пользования.
9. О наличии долгов по коммунальным услугам, включая взносы на капремонт, которые «переходят» на нового собственника.
10. О наличии порока воли у продавца при «ведомости» его мошенниками. Просто поговорить на сделке и озвучить её условия - не достаточно. Нужны конкретные действия, знания и опыт, позволяющие «снять такой колпак» с человека.
Не поможет от вышеперечисленных рисков и правовая экспертиза документов, проводимая Росреестром в ходе регистрации перехода прав по сделке.
И то, что ни нотариус, ни Росреестр не могут вас застраховать от 100% рисков – это не их вина. Они ограничены в своей работе регламентами и жесткими рамками. И у нас в стране негативная система регистрации права собственности, при которой ответственность за сделку несет покупатель, а не госорган, зарегистрировавший право.
Вывод
Нужен нотариус на сделках с недвижимостью в случаях, перечисленных в законе. В остальных случаях – это ваше желание и «подстраховка», но нотариус не может обеспечить 100%-ую гарантию чистоты сделки, поскольку у него есть вышеперечисленные «слепые зоны».
И поскольку в России за сделку несет ответственность покупатель, лучше позаботиться о всесторонней проверке объекта самостоятельно или воспользоваться услугами профильного юриста.
Запутались в правовых вопросах? Подписывайтесь на мой телеграмм-канал, где я рассказываю: как их решать: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
