К концу 2025 года в России зарегистрировано около 15 миллионов самозанятых. Это огромная цифра - фактически каждый десятый житель страны, если считать вместе с детьми и пенсионерами, зарабатывает «на себя» и платит налоги через приложение.
При этом важно понимать: сдача квартир - это только часть этой истории. Меньше половины самозанятых связаны с арендой. Остальные - это водители, репетиторы, мастера, дизайнеры, строители, фрилансеры самых разных направлений. Люди, которые раньше работали в серой зоне, а теперь легализовали доходы. В сумме они заработали триллионы рублей и принесли в бюджет десятки миллиардов налогов.
На первый взгляд всё выглядит почти идеально: простая система, низкие ставки, минимум бюрократии. Но если смотреть глубже, особенно с точки зрения инвестиций в недвижимость, появляются нюансы, которые лучше понимать заранее.
Механика самозанятости на самом деле максимально простая. Не нужно открывать ИП, вести бухгалтерию или сдавать отчётность. Всё происходит через приложение Мой налог. Получили деньги - внесли сумму, система сама рассчитала налог и списала его.
Ставка составляет 4%, если вы работаете с физическими лицами, и 6% - если с компаниями. Для сравнения: обычный налог на доходы физлиц - 13%, а для нерезидентов - вообще 30%. Разница очевидна.
Плюс есть небольшой бонус от государства - налоговый вычет в 10 тысяч рублей. Он просто уменьшает сумму налога в начале, пока полностью не исчерпается. Небольшая, но приятная поддержка на старте.
Но важно понимать и обратную сторону. Самозанятые не платят обязательные пенсионные взносы, а значит, стаж не формируется автоматически. Нет и оплачиваемых больничных. Правда, с 2026 года появилась возможность добровольно платить взносы - тогда можно рассчитывать на выплаты при болезни или травме. Но это уже выбор самого человека.
Если говорить именно про аренду недвижимости, то на сегодняшний день самозанятость - это, по сути, лучший легальный инструмент. Альтернативы либо дороже, либо сложнее, либо рискованнее.
Сдавать «в чёрную» - самый опасный вариант. Если налоговая обнаружит незадекларированный доход, придётся заплатить сам налог, пени и штраф, который может достигать 40% от суммы. Плюс все юридические риски ложатся на собственника.
Сдавать как обычное физлицо - безопаснее, но дороже и сложнее. Нужно платить 13% налога и ежегодно подавать декларацию. Для нерезидентов ставка вообще вырастает до 30%.
На этом фоне самозанятость выглядит почти идеальным вариантом: низкая ставка, отсутствие отчётности и возможность работать даже из-за границы без налогового давления.
Но есть один важный момент, о котором многие забывают - тип недвижимости. В законодательстве чётко разделяются «наём» и «аренда». Самозанятость распространяется только на сдачу жилых помещений.
Это означает простое правило: квартиру сдавать можно, апартаменты - нет. Даже если апартаменты выглядят как обычная квартира, юридически это коммерческая недвижимость. Попытка сдавать их как самозанятый может привести к доначислению налога по ставке 13% и штрафам.
Поэтому если вы планируете работать в этом режиме, важно сразу правильно выбирать объект.
Отдельный блок - будущее самой системы. Вокруг самозанятости регулярно возникают слухи о скорой отмене. Но официальная позиция государства на данный момент однозначна: режим налога на профессиональный доход продлён как минимум до конца 2028 года.
Это значит, что в течение 2026, 2027 и 2028 годов правила остаются стабильными. Ставки - те же 4% и 6%, лимит дохода - 2,4 миллиона рублей в год.
А вот что будет дальше - открытый вопрос. Уже обсуждаются разные сценарии: от простого продления режима до введения обязательных страховых взносов или постепенного перевода самозанятых в статус индивидуальных предпринимателей. Последний вариант выглядит менее вероятным - слишком много людей может просто уйти обратно в тень.
Экономическая логика здесь простая: резкая отмена режима приведёт к падению налоговых поступлений. Поэтому, скорее всего, изменения будут плавными.
Тем не менее, если вы строите долгосрочные планы, этот риск стоит учитывать. До конца 2028 года правила понятны и достаточно комфортны. Но дальше возможен рост нагрузки -например, за счёт обязательных взносов или смены режима.
Практический вывод здесь довольно простой: не стоит строить модель, в которой всё держится только на текущей налоговой ставке. Лучше закладывать гибкость. Например, не фиксировать условия аренды на слишком долгий срок и предусматривать возможность изменения расходов.
В итоге самозанятость сегодня - это действительно один из самых удобных и выгодных инструментов для арендного бизнеса. Она позволяет работать легально, платить минимальный налог и не тратить время на бюрократию.
Но важно помнить: это не «вечная» конструкция. Это окно возможностей, которое с высокой вероятностью сохранится до 2028 года. Этого времени более чем достаточно, чтобы зайти в рынок, протестировать стратегию и выйти на стабильный доход.
А вот дальше правила могут измениться. И к этому лучше быть готовым заранее, а не в момент, когда изменения уже вступят в силу.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630