ЦБ сегодня, 24 апреля 2026 года, восьмой раз подряд снизил ключевую ставку до 14,5% годовых.
Была 15%.
Что будет дальше?
Рынок будет и дальше разогреваться, в ближайшее время коммерческие банки снова заявят о незначительном снижении ставок по ипотеке. При этом, они могут корректироваться медленнее, чем доходности по вкладам.
Напомню, что с начала 2025 года ставки по рыночной ипотеке уже упали на 10 п.п. Да, они всё ещё заградительные, тем не менее это серьёзное движение увеличивает объём предложения кредитов существенно. Соответсвенно увеличивается покупательский спрос.
БОльшая перспектива откроется, когда ставки опустятся примерно до 15%, но это скорее 2027 год.
Что касается новостроек:
Сейчас у застройщиков непростые времена, после ажиотажа ноября-декабря 2025 года, в преддверии февральских изменений по семейке, продажи у них просели. Главным сдерживающим фактором для отрасли остаются значительные финансовые затраты как на приобретение земельных участков, прокладку инженерных сетей, так и на оплату дорожающей рабочей силы и строй. материалов. Пока застройщики сушатся и находятся между молотом и наковальней. С одной стороны потребительский спрос ограничен высокой ключевой ставкой ЦБ, а с другой – на девелопере лежат колоссальные обязательства.
Застройщики сегодня разогревают спрос программами субсидирования с банками по базовым ставкам, в том числе в редких случаях без удорожания стоимости лотов. Это позволяет снизить нагрузку на покупателя. Но нужно внимательно смотреть, как меняется реальная цена, а не маркетинговая.
Будут ли большие скидки от застройщиков?
Они есть, но нужно знать реальное ценообразование в проекте. Все эти скидки 25-55%, которые мы видим в рекламе, это «СКИДКА ОТ НАКИДКИ», это не реальность, о которой можно говорить. Застройщик условно на день поднимает ценник на всё на 30%, а потом от этой надутой цены начинает давать якобы грандиозную скидку 25%. Просто маркетинг. Плюс не все знают, что сегодня в стройке «Серый кардинал» - это банк, он решает всё после принятия 214-ФЗ. Дать просто так скидку более 15% девелоперу не позволит банк. Зачем банку снижать стоимость своих же залоговых активов. Ситуация, когда возможно хоть какое-то снижение цены: банку и девелоперу надо срочно наполнить эскроу, а фин. модель держит снижение цены.
В то же время количество сделок по рассрочке снижается. Большинство застройщиков аккуратно подходят к данному инструменту продаж сегодня, проводят андеррайтинг заёмщика на предмет дальнейшей возможности перехода на ипотеку.
Увеличилось количество расторжения рассрочек. Почему? Люди надеялись на более быстрое снижение ставки ЦБ, а теперь просто не могут взять ипотеку на рыночных условиях. Банки не одобряют крупную сумму.
Многие так год, два, три назад, купили квартиры, не включая мозг, через кликбейт «бесплатных» помощников-брокеров. Которые ради комиссии от застройщика, не рассказали вовремя всю правду и наобещали наивному покупателю сказок.
Теперь о вторичке.
Она оживает. При этом приток новых объектов на вторичном сегменте снижается – достойные квартиры по хорошим ценам быстро вымываются с рынка, а новые похожие варианты не появляются в достаточном количестве. И интересный факт. Почти треть сделок на вторичке сегодня – это не продажи физлицами собственного жилья, а от застройщиков. Мы привыкли к тому, что продажи от физика физику составляют основной вторичный рынок. Сейчас же ситуация радикально изменилась, и у нас сформировался определённый навес предложения, который выплеснется на рынок. Это достаточно большой потенциал.
В свою очередь застройщики столкнутся с конкуренцией такого предложения, тем не менее рынок на этом будет расти: увеличатся продажи, и выдачи ипотеки.
За годы дорогой ипотеки, накопился огромный отложенный покупательский спрос. Люди не решали свой жилищный вопрос, ждали снижения ипотечных ставок, а кто-то и цен. Поэтому при увеличении спроса продавцы будут увеличивать свои аппетиты. Следовательно для многих лучше начать решать жилищный вопрос сегодня, пока цены адекватные, и все дружно не вышли на рынок. И не нужно забывать про такой инструмент как рефинансирование. Высокую ипотечную нагрузку потом можно будет снизить, когда кредиты станут выгоднее. Риски есть, а вдруг КЛЮЧ перестанут снижать? Но жизнь одна, все мы взрослые люди, и каждый решает сам.
Что касается ипотеки:
Она стала сложнее, направо налево банки её уже не раздают. Просто так веером раскинуть заявку не получится, будет отказ. Работа с ипотекой сегодня – это погружение в запрос каждого клиента. Нужно детальное рассмотрение кредитной истории, расчёта нагрузки клиента, анализа способа и формы подтверждения дохода. Значение имеет всё.
И в заключении хочу напомнить, что сейчас уникальное время, когда проекты на ключах порой выглядят намного интереснее, чем старты продаж, с неопределённой готовностью через 3-4 года.
Что будет дальше?
Никто не знает, любые прогнозы – чистой воды спекуляция. Слишком многое будет зависеть от геополитики. Неопределённость вокруг ситуации на Ближнем Востоке и в бюджетной политике сохраняется…
Нынешний базовый сценарий ЦБ предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 14,0-14,5% годовых в 2026 году и 8-10% годовых в 2027 году.
Следующее запланированное заседание ЦБ по ключевой ставке уже летом, 19 июня 2026 года.
*Моё личное субъективное мнение, оценочное суждение, не является призывом какому-либо действию либо бездействию. Все взрослые люди, каждый решает сам, как ему лучше поступить сегодня. Хейтеры - добро пожаловать в комментарии, разгонять мою публикацию, всем добра!
Ставьте лайк если было интересно и полезно. Назрел жилищный вопрос - пишите в личку.
