Накануне руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков сообщал, что в 2025 году предприниматели в Екатеринбурге освободили 14 тысяч квадратных метров офисных помещений – больше, чем в рекордном 2022 году. Однако важно учитывать контекст и обстановку на рынке недвижимости. Директор по развитию земельного банка международного бизнес-парка «Деловой Квартал» Олег Векшин объяснил, как сложилась такая ситуация и почему она не так критична, как принято считать. Подробности – в материале УралПолит.ru.
Эксперт отмечает, что масштабные и качественные коммерческие площади практически не строились ни в Екатеринбурге, ни в Москве, ни в других мегаполисах. На сегодняшний день многие компании, работающие на растущих рынках, имеют запрос на расширение площадей. Однако качественно расширяться некуда.
«Есть и другой позитивный фактор, влияющий на потребность – на старте своего развития бизнес выбирает арендные площади поскромнее – класса В, реже – В+, а в дальнейшем стремится повысить свой статус и привлечь новых сотрудников», – пояснил Векшин.
По его словам, для решения этих задач собственники обычно ищут новые площадки для размещения – но свободных вариантов нет.
Комментируя новости о том, что в столице Урала предприниматели активно выезжают из офисных площадей, эксперт отметил, что в первую очередь необходимо обращать внимание на ситуацию с позиции рациональности и принципов работы механизма отрасли.
«Возьмем следующий кейс: у одного собственника есть три локации бизнеса в городе, которые он открывал в разное время. Возникает логичное желание объединить эти локации в одну – для удобства администрирования и логистики. Когда он начнет выезжать из этих трех локаций – рынок и аналитики зафиксируют "высвобождение площадей". Хотя, по большому счету, это ротация», – объяснил Олег Векшин.
Еще одной причиной является зонированное расширение. Так, если компании нужно «вырасти» на 300 квадратных метров и она нашла подходящие локацию и условия, а свободных площадей в данном бизнес-центре нет, то в таком случае может произойти ротация площадей. При этом она случится по позитивной с точки зрения бизнеса причине.
«Но статистически это может быть зафиксировано как негативный отток арендаторов. На мой взгляд, для корректной аналитики спроса и последующих выводов, нужно сравнивать корреляцию в ретроспективе от одного года до 2-3 лет с текущей ситуацией на рынке, а не итоги прошедшего года», – подчеркнул эксперт.
Также он рассказал, почему в Екатеринбурге все же зафиксировали рост числа вакантных офисных площадей.
«Чтобы тезис стал понятнее, попробую пояснить на примере. Показатель от 2% до 8% (среднее по рынку – 5%) – это совершенно нормальная для рынка история. Заполняемость в 92-95% офисного здания означает, что ставка находится на максимуме», – уточнил Векшин.
При этом 100% занятости при нескольких арендаторах чаще указывает на заниженную ставку, а падение ниже 90% – обычно признак перегрева арендных цен. Это международный канон; колебания вокруг этих порогов для рынка нормальны.