Странно видеть пустые квартиры при дефиците жилья, но именно это происходит сейчас в крупных городах. Люди жалуются на то, что жить негде и дорого, а собственники жалуются, что некому сдать. Казалось бы, где логика? А логика простая, просто неприятная для тех, кто привык получать деньги, ничего не делая.
Аренда падает. Не везде, не катастрофически, но падает - вопреки тому, что инфляция никуда не делась и коммуналка выросла. Это не кризис. Это коррекция, которую рынок откладывал несколько лет, пока все были заняты льготной ипотекой и инвестиционными квартирами.
Ловушка для собственника
В период, когда льготная ипотека работала на полную, люди покупали квартиры как инструмент. Не чтобы жить - чтобы сдавать. Студии, однушки, иногда двушки в новых ЖК на окраинах. Покупали десятками. Теперь эти квартиры вышли на рынок аренды одновременно.
Представьте: один и тот же жилой комплекс, одинаковые планировки, одинаковый ремонт от застройщика, одинаковые белые стены. И пятнадцать объявлений с разницей в пятьсот рублей. Арендатор заходит на сайт и видит это всё - и просто выбирает того, кто дешевле или кто первым ответил.
Ну и да.
У меня сейчас есть клиентка, которая купила однушку в новом ЖК и выставила её по цене, которую ей назвала подруга два года назад. Квартира стоит уже полтора месяца. Подруга сдала тогда быстро, потому что тогда таких квартир в этом районе было три, а не тридцать три.
Психологический барьер у собственников - это отдельная история. Человек купил за столько-то, сделал ремонт, вложил деньги в мебель, хотя и теперь не может принять, что рынок не знает о его затратах и знать не хочет. Рынок знает только одно: сколько стоит аналог рядом. Если аналог дешевле - твоя квартира будет стоять.
Честный взгляд на свой объект
Выписать конкурентов в радиусе двух километров. Посмотреть, сколько они стоят и как давно висят. Если висят давно - цена завышена у всех, и кто первый опустится, тот и сдаст.
Простой в два месяца при аренде в тридцать тысяч - это шестьдесят тысяч потерь, это больше, чем потеря от снижения цены на три тысячи в месяц за год. Математика неприятная, но она именно такая.
Шанс для тех, кто ищет
Этой весной я видела сделки, которые ещё год назад были бы невозможны. Арендаторы торгуются - и выигрывают. Не на копейки, а ощутимо. Один мой знакомый снял квартиру в хорошем ЖК ближе к центру на двадцать процентов дешевле первоначальной цены в объявлении, просто написал собственнику, что смотрит ещё три варианта, и попросил включить парковочное место. Собственник согласился на всё - лишь бы не ждать следующего желающего.
Сейчас можно просить многое. Животных, которых раньше не пускали. Мебель, которую раньше не докупали. Более ранний въезд. Фиксацию цены на год без индексации. Собственники, которые раньше диктовали условия, сейчас слушают.
За те же деньги, что год назад уходили на квартиру в спальном районе с убитым ремонтом, сейчас можно снять нормальное жильё в приличном месте. Это я вижу в живых звонках по объектам в Прикубанском, в Музыкальном, в том же Гидрострое - не в сводных таблицах.
Новая математика
Пустые стены больше не работают.
Я не говорю про дизайнерский ремонт. Нормальная кровать, не советский диван. Стиральная машина, которая не трясётся как отбойный молоток. Шторы, которые закрывают окно. Я регулярно вижу квартиры, где этого нет, а собственник хочет рыночную цену.
Одно работает точно и без капитального ремонта: убрать лишнее. Старая мебель, которую жалко выбросить, отпугивает арендатора сильнее, чем голые стены. И сделать нормальные фотографии при дневном освещении - это вообще бесплатно, но большинство объявлений сделаны в темноте на телефон.
Пассивный доход от аренды - это миф, который работал в другом рынке. Сейчас это управление. Небольшое, но управление. Кто это принял - тот сдаёт. Кто ждёт "того самого" жильца по "нормальной" цене - тот будет ждать до лета.