Долевой механизм участия в строительстве отеля (покупка номера или доли по договору долевого участия, ДДУ, с эскроу‑счетом) логично хорошо ложится на городские отели с минимальной инфраструктурой, но почти не адаптирован под загородные и курортные отели с разветвлённой инфраструктурой и высокой операционной сложностью.
В городских отелях загрузка стабильна, гости - преимущественно деловые и короткие командировки, а из инфраструктуры действительно хватает одного ресторанчика или лаунжа для завтраков. Именно в такой среде модель работает предсказуемо: девелопер строит «коробку», распродает номера как инвестиционные объекты, передаёт управление единому оператору, а инвесторы получают пассивный доход за счёт высокой и относительно ровной загрузки 7–10 лет вперед.
Я, Кирилл Иртюга - гостиничный девелопер и эксперт по созданию гостиничных концепций, архитектуре, проектированию отелей более 20 лет. Основатель РосинвестОтель и Irtyuga Arhitects, спикер и автор статей. Преподаватель Академии Туризма, член жюри «Сommercial Real Estate Awards».
В отличие от городских, загородные и курортные отели - это принципиально другая категория: примерно 50–70% их стоимости и около 60% операционных расходов ложатся именно на инфраструктуру (SPA, рестораны, бассейны, детские клубы, активный отдых, всесезонные мероприятия).
Долевая модель с множественными собственниками плохо совместима с такими объектами, потому что каждый владелец номера или юнита требует минимальной личной вовлечённости, а компромиссы по управлению часто не хватает для сложной операционной схемы.
В городском отеле можно управлять как единым продуктом: один оператор, один бренд, один стандарт обслуживания, и вознаграждение распределяется пропорционально долям в номерах. В курортном комплексе уже нужно управлять несколькими «бизнес‑линиями» одновременно, и любые разногласия между несколькими юридическими лицами или инвесторами быстро бьют по доходности и сервису.
Статистика по рынку показывает, что в России долевой инструмент сейчас сконцентрирован в основном в городских отелях и апарт‑отелях, где порог входа начинается от одного номера, а целевой доход инвестора - порядка 12–14% годовых.
В курортных и загородных проектах, по нашим наблюдениям, чаще применяются либо покупка целого объекта инвестором/фондом, либо закрытые клубные модели (инвесторы объединяются через юрлицо или кооператив, а не по ДДУ).
Например, в проектах в Анапе, Алтае или Крыму, где доходность от апартаментов и курортных апарт‑отелей может достигать 13–18% годовых, девелоперы избегают модели с множественными собственниками по ДДУ и предпочитают либо единоличного инвестора, либо профессиональный фондовый инструмент.
Это не случайно: в курортном сегменте сезонность и операционный риск сильно выше, чем в городе, и совладельцам сложнее «договориться» о единых правилах.
Как работает принцип долевой модели в гостиничном бизнесе
Долевая модель в отельном бизнесе близка к 214‑ФЗ: инвестор покупает номер (или пакет номеров/юнитов) на стадии строительства, деньги защищены на эскроу‑счёте, а после сдачи объекта выбранному управляющему передаётся номерной фонд для коммерческой эксплуатации.
Доход инвестора формируется как доля от чистой выручки, минус операционные расходы и вознаграждение управляющего. В типичной схеме это может быть:
- фиксированная арендная ставка (чаще в первые годы, чтобы снизить риски для инвестора) или
- плавкая доходность в процентах от RevPAR (доход на доступный номер), что привязывает инвесторский кэш‑флоу к реальной загрузке и тарифам отеля.
Часто применяется модель Sell & Leaseback: девелопер строит номера или апарт‑отель, продаёт их инвесторам, а потом сам забирает объект в управление, получая комиссию, зависящую от прибыли.
В этом случае инвестор получает доход от аренды, а девелопер
- фиксированную или плавающую маржу, что делает проект привлекательным как для краткосрочных, так и для долгосрочных инвесторов.
Важный элемент - должен быть единый оператор. Чтобы долевая модель работала, все номера должны быть объединены в единую систему бронирования, управляться по единому стандарту, а доходы и расходы распределяться прозрачно через централизованный финансовый учёт. В таком режиме удаётся минимизировать конфликты между собственниками и дать им реалистичную доходность.
Почему долевая модель не подходит для загородных и курортных отелей
Проблема начинается там, где отель превращается из «коробки под номера» в многокомпонентный курортный комплекс. В курортном и загородном отеле существенная часть выручки приходит не из ночёвки, а из инфраструктурных услуг: SPA, рестораны, бассейны, активити, детские клубы, мероприятия и т.п.. Это значит, что:
- доходность номера напрямую зависит не только от загрузки, но и от качества и загрузки инфраструктуры;
- управлять нужно сразу несколькими бизнес‑линиями, каждая из которых требует собственного финансового и маркетингового плана;
- при множественных собственниках номера появляется сложный вопрос: как распределять долю от инфраструктуры - через сложные коэффициенты, пропорционально площади, числу номеров или равными долями.
Почему долевая модель подходит для городских отелей
В городском отеле, где 90% выручки и 70–80% расходов приходятся на номерной фонд, вопрос распределения решается просто: выручка от номеров минус операционные расходы, делим пропорционально долям. В курортном отеле такая схема работает хуже, потому что инфраструктурные затраты и доходы не ложатся прямо на отдельный номер, а формируют «общий котёл», который нужно распределить без конфликтов между инвесторами.
Кроме того, в курортном сегменте сильно выражена сезонность: в высокий сезон загрузка может быть 80–90%, а в межсезонье — 30–40%, при том что операционные расходы (персонал, техническое обслуживание, отдельные услуги) остаются высокими. В городском отеле загрузка более равномерная, и обещанная доходность 10–15% годовых выглядит реалистичной для каждого инвестора с долей.
В курорте же долевая модель по ДДУ создаёт риск «переплаты» ожидаемой доходности в пессимистичных сценариях, что повышает вероятность споров и юридических разбирательств между инвесторами и девелопером.
Как инвестировать в загородные и курортные отели
На практике наиболее успешные долевые проекты сосредоточены в городах: столичные и региональные отели, где инвесторы покупают номера как альтернативу депозитам или апартаментам, а девелопер получает предмаркетинговый кэш‑флоу и снижает риски проектного финансирования.
В курортных же направлениях, даже при высокой доходности 13–18% годовых, девелоперы чаще уходят в закрытые модели - пул инвесторов через юрлицо, кооператив или фонд, где удаётся сохранить единое управление и снизить институциональную сложность.
Таким образом, утверждение, что долевой механизм подходит для городских отелей с облегчённой инфраструктурой и плохо работает для загородных и курортных, подтверждается не только логикой, но и структурой затрат, сезонностью и управленческой динамикой: городской отель - это «проект под номера», а курортный комплекс - это многокомпонентный бизнес‑модуль, где коллективная собственность по ДДУ чаще создаёт избыточные институциональные риски, чем реальную выгоду для каждого инвестора.
РосинвестОтель Девелопмент — надежный партнер в проектировании, строительстве и запуске гостиничных объектов по всей России.
Запишитесь на консультацию — и узнайте, как правильно реализовать ваш гостиничный проект и сделать эго коммерчески интересным и доходным.
Или просто позвоните мне, и мы обсудим ваш проект и объект: 8 800 600-85-10 Пн – Сб, с 10:00 до 19:00
Больше информации в Telegram-канале.