Три из четырёх квартир, купленных в Петербурге и области в начале 2026 года — студии и однокомнатные. 75% сделок приходится на самые компактные варианты площадью от 20 до 38 квадратных метров. Цифры Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» фиксируют то, что давно стало новой нормой: покупают не просторное жильё для семьи, а то, что укладывается в бюджет.
Однокомнатная квартира на 35 квадратах теперь называется евродвушкой. Двушка на 50 метрах — евротрёшкой. Маркетинговые названия маскируют очевидное: квартиры становятся всё меньше, а покупатели вынуждены принимать новые правила игры.
Выбор сделан за тебя
Доля однокомнатных квартир в спросе — 42%. Самые популярные площади: от 32 до 38 квадратных метров. Студии занимают 33% рынка, чаще всего выбирают варианты от 20 до 26 метров. На двухкомнатные квартиры приходится около 20%, предпочтительные площади — 50–62 квадрата. Трёх- и четырёхкомнатные варианты покупают всего в 6% случаев.
Рынок ориентирован на доступный вход, а не на комфорт для семьи, объясняет начальник отдела продаж компании «17-Я ЛИНИЯ» Анна Чернухо. В массовом сегменте студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5% предложения. На трёхкомнатные приходится лишь 14,8%, а на многокомнатные — 1,7%.
«Скоро Японию перегоним по маленьким площадям», — пишут покупатели в комментариях. И статистика подтверждает их опасения.
Область рекордсменов
Ленинградская область — один из регионов-лидеров по доле студий и однушек в строящемся жилье: около 70%. Средняя площадь строящейся квартиры в области — 41,4 квадратных метра. В самом Петербурге показатели почти идентичны: 69% компактного жилья, средняя площадь — 42,1 метра.
За 2025 год по всей России на студии и однокомнатные квартиры пришлось более 54% строящегося жилья при средней площади 38,2 квадрата. Средняя площадь квартиры в новостройках по стране — 49,2 метра по декларациям, но по реальным сделкам получается 46,8 метра. Разница в 2,4 метра говорит сама за себя: люди выбирают ещё более компактные варианты, чем предлагают застройщики.
«Люди берут ипотеку, чтобы купить большой шкаф из бетона на 15 этаже», — так описывают ситуацию наблюдатели рынка.
Почему так происходит? Заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» Максим Жабин объясняет без обиняков: когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек выбирает формат, который укладывается в ежемесячный платёж. Студия как вынужденная оптимизация имеет побочные эффекты для среды и жизни после заселения, но альтернативы часто просто нет.
Евроформат как новая реальность
На витринах и в рекламе всё чаще говорят о квартирах с одной, двумя или тремя спальнями. Это описывает сценарий зонирования — кухня-гостиная плюс отдельные спальни, но в статистике такое жильё всё равно остаётся однокомнатным или двухкомнатным.
Ирония в том, что «евроформат» — это обычные советские однушки нормальной площади, замечают покупатели. А евродвушки — та же однушка, но с большой кухней и маленькой комнатой.
Трёхкомнатные квартиры в массовом сегменте всё чаще превращаются в 65–70 квадратов, а иногда и меньше, отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. Ключевой тренд — эргономика метража даже внутри привычных форматов. Застройщики научились «упаковывать» больше комнат в меньшую площадь.
Вопрос только в том, комфортно ли в таких условиях жить семье с детьми?
Инвестиция или необходимость
Генеральный директор Группы Компаний «МЕТРЫ» Шагане Багдасарян рассматривает студии как инвестиционный продукт с высокой ликвидностью. По итогам 2025 года рост продаж её компании составил 37,9% к предыдущему году — аномальный результат на фоне общего замедления рынка. Спрос на компактные форматы не просто сохраняется, он усиливается.
«Скоро настанет момент, когда вложившиеся в бетон захотят зафиксировать прибыль, — предупреждают скептики. — Тогда выяснится, что таких инвесторов заметно больше, чем желающих купить».
Рынок фактически разделился: массовый сегмент с минимальным чеком входа и узкий рынок просторного жилья для платёжеспособной аудитории. Для большинства семей даже двушка, не говоря о трёшке, означает слишком существенные затраты, долгие накопления и тяжёлую ипотеку. Минимальная площадь становится единственным шансом купить хоть что-то.
28 квадратов — новый стандарт
С 1 января 2026 года в Ленинградской области закреплено: минимальная площадь квартиры при новом строительстве — 28 квадратных метров. До этого в области действовал минимум в 24 квадрата. В Москве, Петербурге и Московской области запрет на строительство студий и однушек меньше 28 метров действует уже с 2024–2025 годов.
Директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова приводит конкретный пример: студия площадью 21 квадрат в проекте «Новоселье» стоит около 4,1 млн рублей. Студия в 28 квадратов в том же комплексе — примерно на 1 млн дороже. Разница почти в 20% для значительной части покупателей критична.
«Жильё площадью менее 80 квадратов не предназначено для многодетной семьи, — пишут в комментариях. — В бетонной коробке максимум двое детей, и те непонятно во что вырастают. Для счастливой семьи нужен частный дом с комнатой для каждого ребёнка».
Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова уточняет: 28 квадратов — минимальный порог для одного человека или молодой пары, но комфортно это только при грамотной планировке. Для семьи с ребёнком практичный нижний предел — 35–40 квадратов. Проживание на меньшей площади неизбежно связано с компромиссами.
Вопрос без ответа
Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко замечает: 28 метров для студий — это уже верхний предел, в такой метраж укладывается компактная однокомнатная квартира. В сегменте масс-маркет студии и однушки давно занимают более 50%, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Большие квартиры остаются уделом верхнего сегмента рынка.
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», предупреждает: чрезмерное сокращение площадей и массовое появление компактных студий может создать риски с точки зрения комфорта жилой среды через 10–15 лет.
«Их покупают из-за недостатка средств», — констатируют покупатели очевидное.
Остаётся вопрос: если три четверти покупателей могут позволить себе только студии и маленькие однушки, что это говорит о доступности жилья в целом? И готовы ли вы копить четверть века на квартиру побольше или возьмёте то, что по карману сейчас?