Анна Смирнова
Правила приемки квартир в новостройках в России несколько изменились в 2026 году – прежде всего это коснулось порядка денежных требований к застройщику со стороны покупателей. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о том, как правильно принимать жилье в текущем году и что делать, если в квартире обнаружены недостатки.
Вернулись к старому
Изменения 2026 года по своей сути – это отмена прежних ограничений, введенных в 2023 году, когда правительство России приняло постановление №2380, на время фактически ограничившее права дольщиков при приемке квартир, отмечает советник юридической фирмы Intellect Дмитрий Абросимов.
Кроме того, в 2024 году вышло постановление №326, которое ввело мораторий на взыскание неустоек. В результате несколько лет застройщику вообще не начисляли пени за просрочку при устранении дефектов, добавляет он.
Этот режим с большим количеством ограничений для дольщиков действовал с момента принятия этих документов и до 31 декабря 2025 года включительно. Но ситуация изменилась с 1 января 2026 года. В результате утверждения двух новых постановлений – №2226 и №2227 – вновь заработали общие правила, защищающие покупателей первичного жилья.
Вот что, по словам юристов, изменилось в этой сфере с 1 января 2026 года.
- Восстановлено право на немедленные денежные требования.
До 1 января 2026 года застройщику давалось 60 дней на устранение дефектов, и лишь по истечении этого срока покупатель мог потребовать, например, возместить расходы на ремонт, выполненный им самостоятельно, рассказывает юрист Дарья Коровина.
Теперь можно сразу же заявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков.
- Отменен мораторий на выплату неустойки.
До 1 января в России действовал мораторий на выплату застройщиком неустойки за просрочку сдачи квартиры или устранение недостатков. Теперь за каждый день просрочки застройщику снова начисляются пени по ставке 1/300 от цены договора.
Но есть важный нюанс: выплата этих денег отсрочена до 31 декабря 2026 года, акцентирует внимание Абросимов. То есть неустойка начисляется, вы можете выиграть суд и получить решение, но реальные деньги застройщик имеет право временно не отдавать. Они придут только в 2027 году.
"Но, конечно, это не повод отказываться от требований. Долг копится, и в 2027 году вы получите всю сумму", – успокаивает юрист.
По требованиям, связанным с недостатками объекта, общий размер взысканий может быть ограничен 3% от цены договора, если иное не предусмотрено самим ДДУ, говорит член комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
– Упрощены требования к приглашенному эксперту.
Постановление №2380 больше не содержит прямой обязанности привлекать эксперта по приемке квартиры из национального реестра специалистов в области строительства, как это требовалось до 1 января 2026 года, обращает внимание Коровина.
"Однако на практике, если вы хотите составить акт осмотра с участием специалиста, который будет юридически значимым для суда, лучше все же привлекать аттестованных экспертов", – советует юрист.
Кроме того, теперь покупатель и застройщик сами определяют кандидатуру такого специалиста по соглашению, а не по принудительному назначению, добавляет Абросимов.
"Но опять же на практике застройщик почти никогда не согласится с вашим выбором, а вы – с его. Поэтому каждая сторона, вероятнее всего, пригласит своего специалиста, причем без согласования с другой стороной", – предупреждает Коровина.
- Застройщик не может составить односторонний акт приемки.
С 1 января 2026 года застройщик не может больше оформить односторонний акт, если покупатель не пришел на приемку, говорит управляющий партнер юридической компании "Энсо" Алексей Головченко.
Ранее в такой ситуации застройщик ждал месяц и подписывал акт сам, напоминает Абросимов. Квартира считалась переданной, и потом доказать что-либо было крайне сложно.
"У покупателя теперь появляется время: можно спокойно провести независимую экспертизу, пригласить своего специалиста, зафиксировать все дефекты без риска, что квартиру примут за вас", – обращает внимание Абросимов.
- Начал действовать ГОСТ на отделку.
Еще одним важным новшеством 2026 года стал начавший действовать с 1 марта ГОСТ, которым установлены единые критерии оценки качества отделки в новостройках. Всего предусмотрено восемь классов отделки, где категории с первой по шестую касаются жилой недвижимости, напоминает эксперт по недвижимости Ксения Авдасева.
Однако он носит добровольный характер и применяется только в случае его включения в договор или проектную документацию, говорит Спиридонова.
Алгоритм приемки новостройки
Для покупателей, которым предстоит принимать квартиру в новостройке в 2026 году, строительный эксперт Кирилл Мандрика советует следующую последовательность действий.
- Подготовка документации
– Проверьте договор долевого участия или договор на покупку квартиры, а также техническую документацию на дом и квартиру.
– Получите и изучите паспорт объекта (технический паспорт и планировку).
- Поиск специалиста по приемке
Это необязательный пункт, но такой эксперт, обладая необходимыми инструментами и компетенциями, поможет в приемке и правильно составит все необходимые документы, говорит Авдасева.
"Если есть хоть какие-то сомнения или речь идет о квартире с отделкой, привлечение специалиста – это всегда способ снизить риски. На практике мы часто видим, что такая проверка окупается уже на этапе переговоров с застройщиком", – отмечает Коровина.
Эксперт фиксирует несоответствия по техрегламентам, указывает, являются ли дефекты существенными (то есть требующими отказа от подписания акта или уменьшения цены), и готовит документ, который можно использовать и в переговорах, и в суде, перечисляет Головченко.
По данным Мандрики, стоимость услуг такого специалиста оценивается примерно в 20-50 тысяч рублей за комплексный осмотр квартиры.
- Осмотр квартиры
– Обойдите каждую комнату, обращая внимание на качество отделки, состояние окон, дверей, сантехники, электрики.
– Проверьте исправность всех систем и устройств (выключатели, розетки, сантехника, отопление, вентиляция).
– Осмотрите стены, полы, потолки на наличие трещин, пятен, следов влаги или неправильных отделочных материалов.
– Проверьте наличие всех заявленных в документах опций и характеристик.
"Самое болезненное – оконные блоки и места их примыкания к оконному проему, в связи с этим им нужно уделить больше всего внимания. Проверьте профиль и стекло на наличие царапин или трещин, нет ли конденсата внутри самого стеклопакета и отсутствует ли сквозняк в местах стыков", – дает рекомендацию менеджер по развитию сегментов DIY и "Акустика" компании "Роквул" Александр Коршунов.
Собственник вправе зафиксировать свои претензии и к недостаткам в местах общего пользования, поскольку данная территория также входит в состав общего долевого имущества, акцентирует внимание руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева.
- Проверка документов
– Убедитесь, что в техническом паспорте указаны правильные площади и планировки.
– Проверьте наличие всех согласований и актов выполненных работ.
- Документирование
– Сделайте фото и видео с момента осмотра, поскольку так проще доказать возможные недостатки.
– Любые замечания должны быть зафиксированы письменно в акте осмотра или специальном перечне недочетов.
Сам акт осмотра новостройки, как уточняет Коровина, оформляется в двух экземплярах. Если представитель застройщика уклоняется от подписания, это нужно отдельно указать, а сам осмотр следует дополнительно зафиксировать на фото или видео.
По словам Мандрики, самыми частыми дефектами, которые обнаруживаются при приемке квартиры в новостройке, становятся трещины и сколы отделки, неправильно установленные окна и двери, протечки, влажность и плесень в квартире, неисправное электроснабжение или слабые контакты у электроприборов.
Договориться или в суд
Дальше возможны разные сценарии: либо застройщик устраняет недостатки, либо стороны договариваются о компенсации, рассказывает Коровина. Чаще всего такие споры, по ее словам, решаются именно или на стадии приемки, или после фиксации недостатков.
Если договориться так и не удалось, и дело все же доходит до суда, то сам процесс занимает от полугода до нескольких лет. Даже при сильной позиции разбирательство и последующее исполнение решения могут занять длительный период, так как несогласная сторона пойдет обжаловать в апелляцию и кассацию, предупреждает юрист.
"На практике на исход дела влияют: корректно составленный акт осмотра, привлечение специалиста или проведение экспертизы, соблюдение досудебного порядка и наличие документальных доказательств расходов и нарушений", – отмечает Спиридонова.
С точки зрения судебной защиты дольщики могут рассчитывать на взыскание неустойки, убытков, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, а также штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, перечисляет юрист. При этом штраф, по ее словам, составляет 5% от присужденной суммы и применяется только при соблюдении досудебного порядка.
Расходы на эксперта, если он привлекался к приемке квартиры, и последующий ремонт можно предъявить застройщику в суде как фактически понесенные затраты, если дефекты подтвердятся, добавляет Головченко.
"Еще важный момент: кроме того, чтобы выиграть суд, нужно еще фактически получить деньги. Этот процесс тоже может занять от нескольких месяцев до года", – указывает Коровина.
Поэтому, как добавляет она, при возможности лучше договориться на этапе приемки объекта.
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
Еще больше новостей в канале РИА Новости в МАКС >>