Что делать, если участок попал в мелиорируемые земли?
В Московской области достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда в ГПЗУ или сведениях ЕГРН указано, что земельный участок относится к мелиорируемым землям.
Для застройщика это звучит тревожно. Возникают вопросы:
Можно ли строить?
Придется ли проходить дополнительные согласования?
Возможно ли исключить участок из этого статуса?
Разберем по порядку.
Что такое мелиорируемые земли?
Определение мелиорации закреплено в Федеральном законе №4 от 10.01.1996 «О мелиорации земель».
Мелиорация земель — это деятельность, направленная на улучшение свойств земель, включая воспроизводство плодородия, путем проведения специальных мероприятий.
К таким мероприятиям относятся:
оросительные системы
осушительные системы
противоэрозионные насаждения
террасы и валы
известкование почв
очистка земель от камней
иные агротехнические мероприятия
Соответственно, мелиорируемые земли — это участки, на которых такие системы были размещены или числятся в учете.
Почему сегодня возникает проблема?
Большинство мелиоративных систем создавались в период активной работы колхозов и совхозов.
После 1990-х годов:
часть систем фактически разрушена
часть утратила работоспособность
многие системы не стоят на балансе
балансодержатели ликвидированы
Однако сведения о мелиорации продолжают числиться в учетных базах.
Формально участок считается мелиорируемым, даже если по факту никаких систем на нем нет.
Какие риски это создает?
Основные проблемы для застройщика:
1. Включение в перечень особо ценных сельхозугодий
Мелиорация повышает кадастровую стоимость и формальный статус земли.
2. Ограничения при переводе категории
Особенно актуально при переводе из земель сельхозназначения.
3. Ограничения при изменении ВРИ
Органы могут ссылаться на необходимость сохранения мелиоративной системы.
4. Сложности с исключением участка
Органы исполнительной власти не вправе самостоятельно списывать систему без установленной процедуры.
Какие органы регулируют этот вопрос?
В Московской области задействованы:
Министерство сельского хозяйства МО — принимает решение об исключении участка из состава мелиорируемых земель.
ФГБУ «Спецмелиоводхоз» — ведет учет систем, проводит обследования, выдает акты осмотра.
Именно через взаимодействие с этими органами решается вопрос изменения статуса участка.
Пути решения
На практике существует два пути:
1. Административный порядок
Министерство сельского хозяйства может исключить участок при наличии:
акта списания мелиоративной системы (форма ОС-4)
сведений от «Спецмелиоводхоз» об отсутствии системы
акта осмотра
Основная проблема — наличие балансодержателя.
Если балансодержатель отсутствует или ликвидирован, акт списания получить невозможно.
Даже при наличии документов административный порядок не всегда приводит к положительному результату.
2. Судебный порядок
На практике именно судебный путь чаще оказывается эффективным.
В суде устанавливается юридический факт:
отсутствия системы
физического износа
либо истечения срока полезного использования
Срок полезного использования мелиоративных систем по ОК 013-2014 — 30 лет.
Суды удовлетворяют требования при наличии:
акта осмотра ФГБУ «Спецмелиоводхоз»
подтверждения износа
доказательств фактического отсутствия системы
Судебная практика по таким делам в целом положительная.
Что происходит после суда?
После вступления решения в силу:
- Решение направляется в Министерство сельского хозяйства.
- Участок исключается из состава мелиорируемых земель.
- При необходимости участок исключается из перечня особо ценных сельхозугодий.
Важный вывод
Сам по себе факт включения участка в мелиорируемые земли:
не является абсолютным запретом на строительство
не делает проект невозможным
Но игнорировать этот статус нельзя.
Каждый участок — отдельная правовая история. Иногда достаточно административной процедуры. Иногда требуется судебное решение.
Ключевой момент — правильно выстроенная стратегия и грамотная доказательная база.
Если участок, который вы рассматриваете для строительства, числится мелиорируемым — сначала необходимо провести правовой аудит и определить, существует ли система фактически.
Ошибки на этом этапе могут стоить времени, денег и невозможности реализации проекта.
Антек Проджект