🚩 ПОСТ 2/2: КРАСНЫЕ ФЛАГИ НА ТОРГАХ — РЫНОК, РАСХОДЫ, КАРТОТЕКА
Продолжаем разбор красных флагов.
🔴 КРАСНЫЙ ФЛАГ №3: СЛИШКОМ МАЛЕНЬКИЙ ДИСКОНТ
Что проверяем: рынок (Авито, ЦИАН, Домклик).
Красные флаги:
🚩 Дисконт меньше 30% от рыночной стоимости. Зачем вам рисковать на торгах, если на обычном рынке можно купить почти так же?
🚩 Цена выше кадастровой стоимости. Кадастровая обычно ниже рыночной. Если цена на торгах выше кадастровой — вы уже переплачиваете.
Пример: квартира на рынке стоит 5 млн. На торгах старт — 4,2 млн. Дисконт 16%. С учётом рисков и заморочек — овчинка выделки не стоит.
🔴 КРАСНЫЙ ФЛАГ №4: НЕПРОЗРАЧНЫЕ РАСХОДЫ ПОСЛЕ ПОКУПКИ
Что проверяем: можно ли пользоваться объектом без дополнительных вложений.
Красные флаги:
🚩 Нет подъездной дороги. Отсыпка щебнем 500 метров — 200–300 тыс. рублей.
🚩 Нет электричества. Подключение к ближайшему столбу — от 50 до 150 тыс.
🚩 Нет газа. Если магистраль далеко — подключение может стоить 400–800 тыс.
🚩 На участке старый фундамент или сгоревший дом. Демонтаж и вывоз мусора — от 50 до 200 тыс.
Пример: купили участок за 100 тыс., а чтобы заехать — нужно 500 тыс. на дорогу, свет и газ. Итоговая цена 600 тыс. при рынке 700 тыс. Выгода — копеечная.
🔴 КРАСНЫЙ ФЛАГ №5: СУДЕБНЫЕ СПОРЫ И ОСПАРИВАНИЯ
Что проверяем: картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru
) по должнику.
Красные флаги:
🚩 Есть иски кредиторов об оспаривании торгов по другим лотам этого должника.
🚩 На конкурсного управляющего поданы жалобы в СРО или ФАС.
🚩 Должник активно судится с кредиторами, процедура идёт с нарушениями.
Вердикт: если по делу есть оспаривания — высок риск, что и вашу сделку попытаются отменить.
Низкая цена — не повод радоваться. Это повод задать вопрос «Почему?»
📲 Боитесь пропустить красный флаг?
🤖 Бот: NRlotBot
👤 Лично: @DmitryNRlot
🌐 Актуальные лоты: nrlot.torgi.me
#нижерынка #красныефлаги #риски #торги #обучение #часть2
