Покупать квартиру с ремонтом или делать его самостоятельно?

Инвесторы, которые приобретают квартиру для сдачи в аренду часто сталкиваются с этим вопросом. Вроде бы выбрал город, где покупать недвижимость. Выбрал жилой комплекс, где приобретать квартиру. И, если застройщик предлагает выбор между квартирой с ремонтом от застройщика или сдачу в бетоне, то возникает необходимость принять решение. Давайте рассмотрим этот вопрос повнимательнее.

Для упрощения анализа допустим, что квартиры с ремонтом и без ремонта будут сданы одновременно. Для примера возьмём недвижимость у моря. И, что в жилом комплексе есть управляющая компания, которая готова сделать типовой ремонт, типовую меблировку и сдавать за вас квартиру в аренду. И вы согласны сдавать квартиру через управляющую компанию в посуточную аренду. И комиссия и размер арендных платежей рассчитывается индивидуально по вашему объекту.

Рассмотрим каждый из вариантов отдельно. Начнём с варианта «с отделкой от застройщика и с меблировкой под ключ». В пользу выбора этого варианта говорит то, что:

1. У вас не будет затрат времени на проектную деятельность по организации ремонта и меблировки. И вы сможете потратить его на что то более приятное или более полезное.

2. Квартира начнёт сдаваться быстрее и начнёт приносить доход раньше

3. Есть юридическая защита от того, что ремонт был сделан некачественно.

4. Предсказуемое качество осуществления ремонтных работ и меблировки.

С другой стороны, если вы организуете ремонт и меблировку самостоятельно, даже если привлекаете к этому дополнительную компанию, то:

1. Вы можете сделать ремонт, который будет выделять ваш объект среди других в жилом комплексе. Это важно, потому что если вы сделали ремонт и меблировку, которая запоминается и единственная в ЖК, то у вас обязательно будут возникать повторные арендаторы. А это прямым образом будет положительно влиять на то, какая загрузка будет у вашего объекта. И, следовательно, на ваш доход. Хотя бы потому, что некоторые люди любят арендовать то жильё, которое им понравилось, повторно. Посмотрим на ситуацию глазами будущего арендатора квартиры. Наверняка вы согласитесь, что если весь ЖК состоит из одинаковых квартир, то какая разница – сниму я квартиру на 5 этаже или на 6-м, если вид примерно одинаковый, а планировки и меблировка похожи как две капли воды? Вопрос риторический. На мой взгляд влияние фактора уникальности ремонта и меблировки добавляет +5-10% к загрузке.

2. С другой стороны, если вы сделали ремонт лучше, чем стандартный ремонт от застройщика, то грамотная управляющая компания скорее всего будет сдавать его дороже, чем другие лоты в аренде. Судя по нашему опыту в управляющей компании G-kvartal, наценка к стоимости средней ставке аренды в локации за лот с хорошим ремонтом и меблировкой квартиры может варьироваться от 10 до 50%.

3. Также нужно учитывать, что застройщики, как правило, используют не самые лучшие материалы для прокладки инженерных сетей. От этого, в горизонте 10-15 лет, повышается риск преждевременной протечки труб, что может свести на ноль весь доход от сдачи квартиры в аренду, при повреждении ремонта вашей квартир и/или квартир под ней. Делая ремонт с помощью своих подрядчиков, вы можете проконтролировать качество материалов, которые используются для водоснабжения или электропроводки.

4. Однажды может возникнуть потребность продать объект недвижимости. Меняются жизненные обстоятельства, появляются интересные возможности. Такова жизнь. И в случае, если ваш объект арендной недвижимости отремонтирован и меблирован лучше других он начинает лучше продаваться.

• Во первых, потому что, продавая эту квартиру, у вас будет отсутствовать прямая конкуренция. Т.Е. объект недвижимости будет отличаться от предложений на рынке. Что снизит необходимость торговаться о цене на объект.
• Во вторых, потому что, если ремонт и меблировка сделаны хорошо, то ваш объект будет вызывать более сильный эмоциональный отклик в душе покупателей. А если что то понравилось, то покупатель сам найдёт аргументы, почему стоит купить именно эту квартиру. Хотя безусловно, если и люди-калькуляторы, но не об этом речь.
• В третьих, есть целое направление инвестиций – флиппинг. Люди покупают квартиры, делают ремонт и меблировку и продают их дополнительной маржой. Если вы хотите оставить эту маржу себе – то тогда делайте ремонт и меблировку самостоятельно.

В завершение: я указал на сильные стороны каждого из выборов. И будет здорово, если при принятии конечного решения они найдут отражение в финансовой модели, которую вы будете составлять ДО принятия решения о вложения средств. Удачных и прибыльных инвестиций!

#недвижимость #недвижимостьмосква #инвестициивнедвижимость #инвестиции #селянчикмаксим