УК работала, а потом договор признали недействительным. Верховный Суд: платить все равно надо! (Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2026 года № 305-ЭС25-8944 по делу № А40-85703/2024).
1. Суть спора (коротко)
Истец: УК (управляющая организация).
Ответчик: собственник нескольких земельных участков в коттеджном поселке.
Предмет: взыскание долга за содержание инфраструктуры коттеджного поселка за период май 2022 — июнь 2023, а также неустойки .
Ситуация (максимально упрощенно):
- В коттеджном поселке было некоммерческое партнерство (ДНП), которое управляло инфраструктурой.
- В марте 2022 года прошло собрание, на котором решили реорганизовать ДНП в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и выбрали новое руководство .
- Новое руководство (правление СНТ) заключило с УК договор на управление поселком .
- УК исправно работала год — содержала дороги, вывозила мусор, платила ресурсникам.
- Но потом выяснилось, что то самое собрание от марта 2022 года было признано недействительным решением районного суда. Реорганизация в СНТ не состоялась .
- Ответчик (собственник участков) отказался платить, заявив: "Договор с УК заключили неуполномоченные лица, значит, УК — никто, и платить я не обязан".
Суды разделились во мнениях.
2. Что решили суды?
Первая инстанция и апелляция (в пользу УК)
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Они рассуждали просто:
- Собственник обязан нести бремя содержания общего имущества (ст. 210 ГК РФ) .
- УК реально оказывала услуги — это доказано договорами с подрядчиками, платежками.
- Отсутствие договора или его недействительность не освобождает собственника от оплаты фактически оказанных услуг .
Кассация (окружной суд) — против УК
Суд округа отменил решения и отказал в иске. Его аргументы:
- Раз собрание признано недействительным, значит, и договор с УК заключен неуполномоченным лицом. Такой договор недействителен .
- УК — ненадлежащая управляющая компания, поэтому права на сбор денежных средств не имеет.
Верховный Суд (2026) — "все отменить, разбираться заново"
ВС РФ отменил все три судебных акта и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию . Почему? Потому что нижестоящие суды допустили серьезные ошибки.
3. Ключевые выводы Верховного Суда
3.1. Факт оказания услуг важнее формальной действительности договора
Это главный тезис. ВС РФ напомнил, что собственник обязан нести бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) .
"Лицо, фактически оказывавшее услуги по содержанию общего имущества и инфраструктуры... имеет право требовать экономически обоснованной оплаты данных услуг от собственников независимо от наличия заключенного между ними договора."
То есть, если УК реально работала (чистила снег, чинила заборы, платила за свет), она вправе получить деньги за эту работу. Даже если договор подписан не теми людьми.
3.2. Недействительность договора ≠ автоматический отказ в иске
ВС РФ указал на важный нюанс из Гражданского кодекса:
- Если сделка заключена неуполномоченным лицом, она считается заключенной от имени этого неуполномоченного лица (п. 1 ст. 183 ГК РФ) .
- Но если представляемый (в данном случае — само товарищество) впоследствии одобрил сделку или своими действиями создавал видимость полномочий, контрагент (УК) может быть добросовестным.
Особенно важно: риск конфликта внутри товарищества не может перекладываться на добросовестного контрагента, который полагался на данные ЕГРЮЛ и протоколы собраний.
3.3. Преюдиция применена неправильно
Суд округа сослался на другое дело (№ А40-42292/2024), где якобы уже установлен факт неоказания услуг УК.
ВС РФ объяснил: в том деле суды вообще не исследовали факт оказания услуг. Они отказали в иске только из-за недействительности договора. Значит, никакой преюдиции тут нет.
Более того, в других делах (№ 2-856/2024, 2-432/2024, А40-54488/2024) как раз установлено, что услуги оказывала именно УК.
3.4. Что нужно доказать управляющей организации
ВС РФ дал четкий ориентир на будущее. Чтобы взыскать плату, УК должна доказать:
- Факт оказания услуг (перечень и объем).
- Объективную необходимость этих услуг для содержания общего имущества.
- Экономическую обоснованность и разумность установленной платы (членских взносов).
4. Почему это важно для практики?
Это определение ВС РФ — сигнал для всей сферы управления недвижимостью (и многоквартирные дома, и коттеджные поселки, и СНТ).
Раньше (формальный подход):
Если договор признан недействительным, УК — "никто", и деньги она не получит. Собственники радуются халяве.
Теперь (функциональный подход):
Даже если есть проблемы с оформлением полномочий, но услуги реально оказывались и были нужны, платить придется. Иначе это было бы неосновательное обогащение собственников за чужой счет.
Суд прямо применил аналогию с многоквартирными домами (ст. 39, 158 ЖК РФ) и сослался на постановление Конституционного Суда № 55-П , которое обязывает собственников участвовать в расходах на общее имущество.
5. Итог
Верховный Суд в Определении от 24.02.2026 № 305-ЭС25-8944 подтвердил принцип, который давно работает в ЖКХ:
Недействительность договора не отменяет обязанности собственников содержать свое имущество и оплачивать фактически оказанные услуги по управлению общим имуществом. Главное для УК — доказать, что услуги реально оказывались, были нужны и имели разумную стоимость.
Коллеги, сталкивались с подобными ситуациями в своей практике? Когда "технические" собственники пытаются не платить, ссылаясь на недействительность решений собраний или договоров?
Подписывайтесь на канал — впереди разбор новых определений ВС РФ по спорам в сфере ЖКХ.