Читатель в комментариях к моему посту «Почему риелторы советуют брать вторичку, а сами покупают новостройки» (ссылка 👇) написал:
Устал уже на этом Титанике объяснять, почему из недвижимости нельзя делать бизнес. Это неликвидный продукт. Сейчас уже сотни миллионов метров квадратных только первички непроданной. Рантье сами пишут: сдаю в СПб несколько квартир — не найти жильцов, цены падают. Убыль населения 0,6 млн в год. Мы больше 30 лет строим уже. Это всё, что надо знать
Эту логику я слышу часто. Она звучит железобетонно, пока не начинаешь проверять цифры.
Не буду убеждать. Просто покажу, как работают цифры на рынке Москвы, Краснодара и Сочи в 2026 году. Это мое личное мнение.
Непроданные сотни миллионов метров - правда, но не вся
Да, непроданных квартир много. По данным ДОМ.РФ и ЦИАН на март 2026 года:
Доля нераспроданных квартир в готовых новостройках по городам-миллионникам выросла за год на 14,6%
В Краснодарском крае не продано около 70% жилья. По всей России около 1,6 млн непроданных квартир. Звучит страшно. Но посмотрим другую сторону.
По анализу отчёта Росреестра за I квартал 2026 года, в Москве доля квартир, которые не проданы к моменту сдачи дома, составляет 13%. В Санкт-Петербурге 19%. т.е. 81–87% новостроек в двух главных городах страны продаются ещё в процессе стройки.
Из своей практики, могу вам сказать, это 3-4 комнатные квартиры. Студии и 1 комнатные квартиры раскупаются еще на котловане.
И главное: цена квадратного метра на вторичке за I квартал 2026 года выросла на 4,5% в среднем по стране. В Москве цены выросли на 9,5%, а в Санкт-Петербурге на 8,9%.
Если это «Титаник», то он почему-то продолжает всплывать.
Аренда в СПб падает
Читатель утверждает:
Аренда в СПб падает, жильцов не найти
Он прав: аренда в Санкт-Петербурге действительно снижается.
Отчёт «Яндекс Аренды» за апрель 2026 года, средняя стоимость аренды квартиры в СПб 48 700 рублей в месяц. С пиковых значений сентября 2025 года (62 000 рублей) аренда упала на 22%.
Предложение выросло на 30%, спрос упал на 15% (ЦИАН за первый квартал 2026). Студии и однушки подешевели за этот период на 6–7%.
Но давайте глянем на горизонт в три года. С апреля 2023 года аренда в Петербурге выросла на 33% (по данным «Яндекс Аренды»). т.е. нынешнее падение это коррекция после аномального роста, а не обвал рынка.
И ещё один факт: в годовом выражении (апрель 2025 к апрелю 2026) аренда студий в СПб выросла на 3%, однокомнатных на 7% (отчёт «Мира квартир»). Да, темпы замедлились. Но минуса нет.
Почему выросло предложение? Люди, которые не могут продать вторичку по желаемой цене, уходят в аренду, чтобы дождаться лучших времён. Это не кризис. Это стратегия.
Убыль населения?
Убыль населения 0,6 млн в год
Да, но люди едут в города, внутренняя миграция
Убыль есть. По данным Росстата за 2025 год около 1,15 млн человек. Но давайте посмотрим, куда они едут внутри страны.
По анализу отчёта о миграции за 2025 год, Москва и Московская область ежегодно получают 80–100 тысяч мигрантов. Краснодарский край +46 тысяч только за 2024 год (Красстат).
Цены на жильё в этих регионах продолжают расти, несмотря на убыль в целом по стране. Люди голосуют рублём и переезжают туда, где есть работа.
Ваш аргумент работает против вас. Убыль ускоряет поляризацию рынка, делая качественные объекты в топ-локациях ещё более дефицитными.
Кто на самом деле покупает недвижимость сейчас
Первая категория: семьи с детьми по семейной ипотеке под 6%. Для них разница между 6% и рыночными 17–20% это экономия тысяч рублей в месяц. И они готовы брать даже за МКАД, потому что внутри МКАД на эти деньги уже ничего нет.
Вторая категория: те, кто играет в долгую. Покупают на этапе котлована, вносят 20–30%, а остальное через 2–3 года. За это время, по их расчётам, цены вырастут в любом случае.
Третья категория: инвесторы, которые покупают на падающем рынке. Самые умные деньги заходят, когда все паникуют. Потому что через 3–5 лет паника забывается, а квартира остаётся.
Я не убеждаю читателя покупать. Если вы считаете, что недвижимость это Титаник, не покупайте. Это честно.
Но ждать, что цены рухнут на 50% и можно будет зайти на дне. Это иллюзия. Потому что рынок первички в Москве, Краснодаре и Сочи сейчас, это рынок издержек девелопера, а не рынок желаний покупателя. Застройщик не может продавать дешевле себестоимости плюс кредитные проценты. А эти затраты в 2026 году такие, какие есть.
Читатель в комментариях к моему посту «Почему риелторы советуют брать вторичку, а сами покупают новостройки» задал вопрос.
Рубрика Вопрос - Ответ:
Вопрос: Пузырь цен на квартиры лопнет к осени 2026
Ответ: Убедите меня, что я должен отдать 33 млн: отвечаю цифрами и фактами
Один факт: за 2025 год в Москве ввели в эксплуатацию на 12% меньше новостроек, чем в 2024 (Росстат). При этом цены выросли на 9,5%. Дефицит качественного предложения уже есть.
А вы как считаете? Недвижимость это актив или Титаник? Делитесь своим мнением в комментариях.
Отдельное спасибо читателю Алексею, который оставил этот комментарий. Именно такие вопросы делают канал живым и полезным. Вы привели аргументы, сослались на реальные факты. Это ценно.
Мне самой было любопытно перепроверить цифры по аренде, миграции и непроданным метрам. Подписывайтесь на канал Новостройки.Онлайн здесь про разбор рынка недвижимости.
#недвижимость2026 #вторичкаилиновостройка #разборэксперта #ценынаквартиры