Текущая геополитическая ситуация на Ближнем Востоке создала для стран Персидского залива уникальный имиджевый парадокс. С одной стороны, новостные ленты пестрят заголовками о воздушных атаках и эскалации, что теоретически должно отпугивать чувствительный к рискам международный капитал. С другой — рынок недвижимости ОАЭ демонстрирует устойчивость, подкрепленную рекордными показателями 2025 года. Как разрешится это противоречие и чего ждать инвесторам в ближайшие месяцы? Чтобы корректно оценить текущую ситуацию и составить правильный прогноз, необходимо взглянуть на рынок недвижимости в ретроспективе.
По итогам 2025 года объем ввода жилой недвижимости в Дубае побил 10-летний рекорд. В 2025 было анонсировано 178 тыс. новых лотов (+6% к 2024), а введено 42,8 тыс. лотов (+46% к 2024).
В 2025 году наблюдался рост цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках. Средний бюджет лота в целом на рынке жилой недвижимости вырос на 10% по сравнению с 2024 и составил 3,18 млн дирхам, при этом на первичном рынке показатель вырос на 21% по сравнению с 2024 и составил 2,98 млн дирхам за лот. Цена 1-го кв. м квартир на первичном рынке квартир/апартаментов в Дубае по итогам 2025 составила 19,6 тыс. дирхам (+7% к 2024), удельная цена вилл и таунхаусов достигла отметки в 18,4 тыс. дирхам за 1 кв. м (+17% к 2024). В 2025 в Дубае зафиксирован очередной рекорд спроса. Было заключено 215,1 тыс. сделок суммарно на 684 млрд дирхам. Спрос на недвижимость вырос на 21% относительно 2024.
Рынок недвижимости Абу-Даби также демонстрировал устойчивый рост и рекордные показатели спроса. Средний бюджет лота на рынке жилой недвижимости вырос за счет сегмента квартир и апартаментов. Средний бюджет в эмирате в 2025 составил 3,5 млн дирхам (+15% к 2024). В 2025 в Абу-Даби было заключено 20 080 сделок (+52% к 2024) суммарно на 70,4 млрд дирхам (+70% к 2024). Продажи новостроек в 2025 составили 71% проданных лотов (62% в 2024).
Эти цифры — фундамент, который позволяет рынку «держать удар» на фоне последних геополитических событий. В текущей ситуации сформировался своеобразный паритет: есть покупатели, которые хотят купить (воспринимая возможную паузу как окно возможностей), и продавцы, которые хотят продать, тем не менее, обе стороны находятся в выжидательной позиции.
Наиболее защищенным сегментом оказались самые дорогие, премиальные лоты (например, к таким объектам можно отнести виллы и таунхаусы на Пальме стоимостью от 3,5 млн дирхам). Это активы, которые держат состоятельные собственники с длинным горизонтом планирования; они не склонны к панике и готовы занять выжидательную позицию, не выводя капитал. Качественный премиальный актив сегодня — это «тихая гавань» внутри региона.
Наибольшей волатильности и потенциальному давлению подвержены самые экономичные, входные лоты, стоимость которых колеблется в диапазоне от 700 тыс. дирхам. Как правило, это одно и двухкомнатные квартиры в новостройках Дубайленд (Dubailand), Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle), Арджан (Arjan), Спортс Сити (Sports City). В премиальных локациях вроде Дубай Марина (Dubai Marina) или Даунтаун (Downtown) студий мало, и они стоят значительно дороже. Именно в этом сегменте высока доля инвесторов, ориентированных на быстрое получение прибыли или использующих кредитное плечо, что делает их более чувствительными к любым изменениям новостного фона.
Что касается изменения географии спроса: вопреки ожиданиям, массового оттока капитала из стран Персидского залива на данный момент не происходит. Большая часть инвесторов, которые планировали приобретение недвижимости в ОАЭ, предпочитают взять паузу и наблюдать за развитием ситуации. Они не рассматривают прямую замену этим юрисдикциям, потому что понимают уникальность предлагаемых здесь условий — безопасность, уровень сервиса, правовую защиту.
Тем не менее, мы отмечаем интерес к другим направлениям как к инструменту диверсификации. Таиланд, Бали, Батуми — эти локации традиционно рассматриваются как «второй дом» или курортный актив. Показательно, что даже крупные застройщики из ОАЭ, такие как Эмар (Emaar), выходят на эти рынки (как в случае с Батуми). Но это скорее расширение территории инвестиций, чем замещение ближневосточного направления.
Любой кризис — это всегда окно возможностей. Рынки недвижимости в этом регионе не раз проходили через периоды турбулентности, и каждый раз после стабилизации ситуации они демонстрировали мощный компенсаторный рост. Фундаментальные основы экономик Залива — их роль как глобальных хабов, приток капитала, высокое качество жизни — остаются непоколебимыми.
Как только геополитический фон начнет разряжаться, мы увидим возвращение отложенного спроса. Сейчас мы наблюдаем классическую картину: рынок перезагружается, чтобы сделать следующий рывок. Те инвесторы, которые сохранят хладнокровие и войдут в рынок на текущих уровнях, скорее всего, окажутся в выигрыше на этапе восстановления. Как и после предыдущих кризисов, рынок выйдет из этой паузы только сильнее.
Краткосрочный прогноз (3–6 месяцев):
- Объем сделок может снизиться на 20–35% к уровню 2025 года из-за «паузы в принятии решений».
- Цены в масс-маркете (одно и двухкомнатные лоты) скорректируются на 5–10%.
- Премиальный сегмент, вероятнее всего, войдет в фазу стабилизации без активного роста, но и без падения.
- Первичный рынок —сегмент, который пострадает сильнее всего: возможно падение продаж до 40–50% из-за ухода части иностранных инвесторов.
- Аренда краткосрочно «просядет» из-за оттока экспатов и туристов
- Ужесточение ипотечных программ и условий рассрочки.
Долгосрочный прогноз (до 12 месяцев):
- Объем сделок стабилизируется на уровне на 10–15% ниже пика 2025 года при отсутствии эскалации.
- Цены покажут разнонаправленную динамику: масс-маркет может «просесть» еще на 3–7% из-за избытка предложения, тогда как премиальные локации (Палм (Palm), Эмирейтс Хиллз (Emirates Hills) устоят благодаря дефициту предложения и долгосрочным инвесторам.
- Запуск новых проектов сократится на 30–40%. Застройщики перейдут в режим сохранения капитала, сосредоточившись на достройке текущих объектов.
- Аренда восстановится и вырастет на 3–6% годовых. Доходность 6–9% в валюте останется магнитом для инвесторов, ищущих пассивный доход.
