Логика подсказывает, что при росте цен спрос должен падать. Но Краснодар этой весной живёт по каким-то своим правилам. Ликвидные квартиры уходят быстрее, чем появляются. Эконом-сегмент на окраинах раскупают так, будто завтра его отменят. Однушка в поле за городом и однушка в центре стоят ориентировочно одинаково. Разбираемся, почему математика в Краснодаре сломалась.
Как мой клиент искал "просто квартиру" и не нашёл
Месяц назад ко мне обратился мужчина. Переехал из Сибири, деньги есть, запрос простой: однушка в Прикубанском, бюджет до пяти миллионов, желательно не котлован. Казалось бы - стандартная задача. Я отобрала десять вариантов. Через неделю из них осталось два. Ещё через три дня - ноль. Не потому что он тянул. Просто всё разобрали.
Я вижу такое постоянно: человек приезжает с живыми деньгами, готов покупать прямо сейчас - а смотреть уже нечего, рынок вымывается быстро, особенно в диапазоне до пяти миллионов. Едут со всей страны, и каждый хочет "что-нибудь недорогое, но нормальное".
Ну и да.
Вариант нашли через закрытую продажу - застройщик ещё не выставил на общий рынок, но уже бронировал. Взяли. Без этого - ждал бы ещё месяц минимум.
Кто скупает окраины и зачем
Смотришь на карту продаж - больше всего сделок там, где пробки, нет садиков, нет нормальных дорог. Новые микрорайоны на выезде из города, где до центра час в хорошую погоду и полтора в обычную.
Берут активно, и логика тут железная.
Люди, которые приехали не из Москвы с деньгами, а из регионов с ограниченным бюджетом, что, собственно, для них пять миллионов - это всё, что есть. Они выбирают не между центром и окраиной, они выбирают между "купить хоть что-то в Краснодаре" или "уехать обратно". Краснодар для них - это уже юг, тепло, другая жизнь. Где именно - вопрос второй.
Другая категория - инвесторы с небольшим капиталом. Логика простая: на деньги одной квартиры в центре можно взять три однушки на окраине, аренда однушки сейчас - около 26-27 тысяч в месяц. Три однушки - это уже под 80 тысяч в месяц живыми деньгами. Центровая квартира столько не даст, а стоит столько же.
Я сама видела такую сделку. Клиентка продала двушку в Ставрополе, получила около 4,5 миллиона. Купила две студии в новом микрорайоне - одну сдаёт, в другой живёт сама. Говорит: "Я бы в центре одну комнату купила на эти деньги". Утрирует, конечно. Но не сильно.
Сколько стоит "дёшево" прямо сейчас
Вот цифры, которые я вижу на рынке сейчас.
Вторичка: однушка - от 4,9 миллиона, средняя цена метра около 123 тысяч рублей. Новостройка: метр в среднем 188 тысяч. Разрыв между первичкой и вторичкой - больше 50%. Это не опечатка. Это реальность.
Т.е. у застройщика однушка в новом доме на окраине стоит 7-8 миллионов. А на вторичке в нормальном районе - 5-5,5. Вторичка - это готовое жильё, школа рядом, остановка, магазин. Новостройка - это котлован, обещания и пробка на въезде.
Застройщики не снижают цены напрямую. Они дают рассрочки, траншевые схемы, скидки на конкретные квартиры - но в прайсе всё стоит как стояло. Один мой клиент этой весной пришёл к застройщику с живыми деньгами. Я провела за него переговоры - итоговая цена оказалась на 260 тысяч ниже прайса, нигде это не зафиксировано, никакой официальной скидки нет. Просто договорились.
Разрыв между однушкой и двушкой в Краснодаре - почти 50%. Между двушкой и трёшкой - 60%. Это самый высокий показатель среди крупных городов страны. На практике однушки здесь - самый ликвидный товар. Их покупают быстрее всего, сдают легче всего, и именно они дорожают быстрее остальных форматов.
Почему спрос не остановится
Прогноз на ближайший год понятен без аналитиков: спрос не встанет.
Краснодар продолжает принимать людей. Это не абстракция - я вижу это по количеству звонков, по географии клиентов, по тому, как быстро уходят объекты, что, собственно, сочи, Анапа, Новороссийск - там цены уже такие, что обычный человек со средним бюджетом просто не может войти. Краснодар остаётся последней точкой на юге, где ещё можно купить что-то реальное за реальные деньги.
Аренда растёт. Двушки за первый квартал подорожали почти на 5%, до 36 тысяч в месяц. Однушки - около 27 тысяч. Живые деньги, которые окупают покупку даже в не самом удачном месте.
Да, новые микрорайоны - это сейчас поле с домами. Без садиков, без нормального транспорта, без ничего. Но я помню, как выглядел тот же Музыкальный микрорайон лет десять назад. Сейчас там всё есть. Инфраструктура приходит туда, где живут люди. Медленно, с опозданием на несколько лет - но приходит. Вопрос только в том, готовы ли вы ждать пять лет в чистом поле ради лишней прибыли.