Что должно входить в услугу подбора инвестиционного проекта на рынке недвижимости
Мы набрали 50🔥 совокупно в MAX и в Телеграм. Всем спасибо, продолжаю.
🎯 Если инвестор платит советнику за подбор приносящего доход объекта - он справедливо хочет понимать, за что именно платит.
📋 Вот шесть укрупненных блоков, из которых состоит полный цикл работы Советника Инвестора в сегменте коммерческой недвижимости. Это не исчерпывающий список - состав может сужаться или расширяться. Но это те рамки, в которых работают агенты по подбору инвестиционных объектов во всём мире.
1️⃣ Определение инвестиционной стратегии и критериев отбора
📐 До того, как начнётся поиск - советник помогает инвестору сформулировать его хотелки исходя из риск-профиля: тип актива, желаемая доходность, горизонт инвестирования, бюджет, география и т.д.. В жизниинвесторы часто приходят с запросом «хочу инвестировать» - и именно в диалоге формулируется реальная и применимая стратегия. Этот блок - фундамент, без которого последующий поиск превращается в перебор случайных предложений.
2️⃣Поиск объектов
🔍 Поиск и первичная фильтрация объектов из открытых баз, прямые запросы собственникам, выход на брокеров с закрытыми предложениями (off-market), доступ к сделкам, которые не публикуются в открытых базах. На зрелых рынках значительная часть инвестиционных сделок проходит off-market. Например - проекты под застройку (земля для реализации девелоперских проектов) - это классический off-market.
3️⃣Первичный анализ и финансовая модель
📊 По каждому объекту, прошедшему систему фильтров, разработанную советником готовится короткая записка (тизер) с ключевыми показателями: ожидаемая годовая доходность, срок окупаемости, CapRate и т.д. Это предварительная оценка инвестиционной привлекательности, которая помогает инвестору разобраться в том, что реально есть на рынке по его запросу и принять промежуточное решение
4️⃣Координация команды внешних специалистов
🤝 Советник НЕ делает due diligence сам - это работа специализированных компаний. Но советник отвечает за то, чтобы на сделке работала правильная команда: юрист, технический консультант, оценщик, налоговый специалист, при необходимости - экологи или отраслевые эксперты. Для инвестора это один из самых недооценённых сервисов: он получает единого координатора процесса, а не нанимает подрядчиков самостоятельно и не сводит противоречащие заключения.
5️⃣Переговоры и структурирование сделки
🗣 Сюда входят: подготовка Letter Of Intent оно же LOI (письмо о намерениях с ключевыми условиями), ведение переговоров с продавцом, обсуждение цены и условий оплаты, повторные переговоры о снижении цены или других уступках после того, как due diligence вскрыл проблемы. Плюс структурирование: как оформить владение, какая форма сделки и т.д.. Именно этот блок чаще всего окупает гонорар советника несколько раз - просто за счёт разницы в финальной цене объекта.
6️⃣ Сопровождение сделки и последующее сопровождение
📄 Финальная координация всех участников сделки - юристов обеих сторон, банка или иных кредиторов (если есть финансирование) и т.д.. А дальше, если это предусмотрено договором - пост-сделочный этап: передача объекта в эксплуатацию управляющей компании и прочее. Для инвесторов, которые планируют выход из инвестиции через несколько лет, советник часто принимает участие в стадии выхода - это уже на отдельных условиях.
📌 Это были укрупнённые блоки состава работ по сопровождению подбора инвестиционных объектов недвижимости. В реальной жизни каждый из них разбивается на десятки конкретных задач. И именно поэтому success fee в 1-3% - это не так уж и много за подбор, скорее это нормальная компенсация за полный цикл работы, в котором советник на стороне инвестора тратит месяцы и десятки часов.
🔻 В следующем посте - о том, чего советник инвестора НЕ делает. Это тоже важно.
