Если продавцы думают, что у них нет никаких рисков при занижении стоимости в ДКП, то они ошибаются. Рискуют обе стороны сделки: и продавец, и покупатель.
Рассказываю почему рискует продавец.
Если продавец указал не фактическую стоимость в договоре купли-продажи недвижимости, не заплатил установленные законом налоги, при этом их сумма превысила за прошедшие три финансовых года 2,7 млн. рублей (а туда, как мы помним, входят в совокупности и налоги с доходов от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее минимального срока владения, и с доходов от сдачи в аренду недвижимости, и зарплата), то в этом случае главный риск – уголовное дело по статье 198 УК РФ за умышленное уклонение от уплаты налогов и последующее наказание в виде крупных штрафов или даже лишения свободы на срок до одного года.
Спросите, как налоговая узнает?
У ФНС много способов получения данных. И у них серьезные помощники – агрегаторы, маркетплейсы, банки, Росреестр, контрагенты по сделке.
Все сделки, конечно, не могут физически подлежать пристальному вниманию инспекторов. Но те, что явно бросаются в глаза с ценой «за что купил, за то продал» или ипотечные сделки «с недофинансированием», могут быть подвергнуты глубокой внимательной проверке на предмет уклонения от уплаты налогов.
Здесь важно понимать, что если в ДКП стоимость указана 15 млн.рублей, а в банке через номинальный счет или аккредитив продавцу были перечислены покупателем 20 млн.рублей, то признаки занижения даже искать не надо. Остается собрать доказательства.
Или еще «веселее», когда покупатель решил перепродать купленную недвижимость, не дождавшись истечения минимального срока владения, и потом обращается в ФНС за снижением налогооблагаемой базы за счет стоимости «неотделимых улучшений» с приложением расписки продавца на энную сумму. Какая прелесть! Особенно, когда квартира покупалась в бетоне без отделки.
Друзья, что тут скажешь? Если уж решаете такие серьезные вопросы как купли-продажа недвижимости без юриста, то хотя бы почитайте судебную практику о взысканиях в пользу ФНС доначисленных налогов, штрафов и пени.
Чем рискует покупатель
Если гражданина, который продал квартиру с занижением цены по договору, признали банкротом, то покупатель может лишиться жилья в результате признания сделки недействительной. Это произойдет в случае, если покупатель не сможет доказать свою добросовестность - то есть, тот факт, что занижение стоимости происходило без его ведома. Согласитесь, имея документальное подтверждение, что покупатель передал дополнительную сумму денег за квартиру продавцу «мимо кассы», покупателю будет сложно доказать, что он действовал добросовестно и не в сговоре с продавцом.
В этом случае покупатель может остаться и без квартиры и без денег, причем как «основных» по ДКП, так и «дополнительных» по расписке за неотделимые улучшения.
При применении судом двусторонней реституции, в пользу покупателя могут взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в ДКП.
Про утрату права покупателя на серьезный налоговый вычет при внезапной продаже объекта уже было рассказано выше. Объясню на том же примере. Если в ДКП квартиры была указана стоимость 15 млн.рублей (при фактической стоимости 20 млн. рублей, где 5 млн. рублей были переданы продавцу по отдельной расписке), и покупатель решил продать объект через два года за 22 млн.рублей, и не нашлось покупателя, согласившегося на ту же схему с занижением стоимости, то налог он заплатит не с 2 млн.рублей, а с 7 млн. рублей. А это при новой дифференцированной налоговой шкале для физлиц ни много ни мало, а больше 1 млн. рублей!
С точки зрения ФНС занижение стоимости в ДКП - это серьезная мошенническая схема, за которую полагается крупный штраф – 40% от общей суммы к уплате и обязанность заплатить доначисленный налог согласно статье 122 Налогового кодекса РФ.
Напомню, что в силу пункта 1 статьи 54.1 Налогового кодекса не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговой отчетности налогоплательщика.
Наряду с этим, смею заверить, что понятие «неотделимых улучшений», связанных с продаваемым объектом недвижимости в Гражданском кодексе – не существует. Это понятие упоминается лишь в правоотношениях, связанных с арендой помещений. Поэтому использовать его в сделке купли-продажи недвижимости – не совсем корректно.
Вы спросите, а как же быть с движимым имуществом, которое хотелось оставить новому хозяину в квартире?
Здесь дело вот в чем.
В зависимости от формы передачи указанного имущества бывает: безвозмездная передача этого имущества вместе с квартирой с указанием в ДКП его перечня и что оно отдельно покупателем не оплачивается и входит в стоимость квартиры.
И бывает возмездная передача мебели, бытовой техники, предметов интерьера по отдельному договору купли-продажи движимого имущества с указанием цены и приложением описи имущества. Кто ж запретит продавцу продавать мебель и бытовую технику при продаже квартиры? Многие продавцы так и делают – пристраивают все нажитое с помощью размещения объявлений на известных площадках третьим лицам, либо, как вариант, покупателю квартиры.
Конечно, в случае с продажей движимого имущества, особенно дорогой техники и мебели, продавцу лучше иметь документы, подтверждающие факт их покупки или любой другой документ, подтверждающий, что эти вещи ему принадлежат.
Есть и другое занижение цены – это не когда цена указана в ДКП ниже, чем стороны договорились по факту, а когда цена, за которую квартира продается по факту – резко ниже её рыночной стоимости.
Сразу скажу, что, когда ко мне обращаются за юридической проверкой объекта и я вижу, что цена, за которую продается объект сильно отличается от аналогов на рынке, то я, как юрист, расцениваю это, как сигнал к действию искать в чем «подвох». Не то, чтобы я не верю в «обстоятельства» продавца, заставляющие его срочно продать недвижимость по «бросовой» цене. Верю, но проверю. Кроме того, в судебной практике существует еще такое понятие как равнозначное встречное исполнение. И если сделку пытаются оспорить в суде, то могут сослаться, что покупатель дал денег за объект сильно меньше, чем его реальная стоимость, чем нанес материальный ущерб продавцу и не проявил должную осмотрительность и добросовестность.
Некоторые могут сказать, ну так при желании любую сделку можно признать недействительной.
Нет, не можно.
Если не брать случаи с «ведомыми» продавцами по типу «эффекта Долиной», сделку признать недействительной – очень непросто. Особенно, если покупатель сделал всё, чтобы убедиться, что сделка не оспорима. Доказательством этому является очередное решение Верховного Суда РФ, которым были отменены все решения нижестоящих судов о признании сделки недействительной, в том числе из-за заниженной стоимости объекта.
Так, в Определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 17.04.2026 по делу № А56-96799/2023 суд сделал выводы, что признание сделки подозрительной по одному признаку занижения цены допустимо только при комплексной оценке обстоятельств её совершения.
Мотивировка суда: Суды нижестоящих инстанций, признавая договор недействительным, опирались на заключение экспертизы о рыночной стоимости квартиры и пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также Постановление Пленума ВАС РФ № 63. Однако они не учли, что понятие неравноценности является оценочным, и для признания сделки подозрительной недостаточно формальных процентных критериев отклонения цены от рыночной. Необходимо совокупное исследование цены с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений должника с контрагентом, как разъяснено в Обзоре судебной практики ВС РФ. В данном случае цена квартиры хотя и ниже рыночной, но находилась в диапазоне от 6,3 до 9,3 млн рублей при кадастровой стоимости около 4,87 млн рублей. Покупатель представил доказательства разумного поведения: нашел объявление, договорился о цене при оплате наличными, использовал безопасные способы расчетов, потребовал документы об отсутствии обременений и задолженностей, настоял на включении в договор заверений об отсутствии неплатежеспособности и намерений банкротиться. Эти обстоятельства, подтвержденные реестровым делом, указывают на осмотрительность покупателя. Суды не оценили доводы покупателя о злоупотреблении должником правами, который дал недостоверные заверения. Таким образом, суды нарушили правила оценки подозрительных сделок, ограничив оценку только ценой.
Определением отменены все предыдущие судебные акты и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Выводы.
Принимая решение о занижении стоимости недвижимости в договоре купли-продажи, оцените ваши риски объективно. Если вашего опыта и знаний не достаточно в этой области, пригласите эксперта, который расскажет вам о возможных последствиях неправильных решений и как их избежать.
Рынок недвижимости меняется с каждым днем. Он давно не носит беспорядочный неконтролируемый характер. ФНС стала работать намного эффективнее и оперативнее в части камеральных проверок. Сами люди становятся юридически «подкованней» и осмотрительней. Но случаи непредусмотрительных действий и ошибок остаются. А потом мы видим очередные печальные судебные решения или передачи по ТВ о сломанных судьбах нерадивых покупателей или продавцов.
Друзья, профессиональный взгляд юриста – это то, что может уберечь вас от ошибки стоимостью сотни тысяч или даже миллионы рублей.
Не экономьте на правде. Экономьте на времени и нервах, которые не придется тратить, бегая по ФНС и судам.
Конкретные кейсы и разбор сложных сделок можно узнать по ссылкам: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
https://vk.ru/urist_petrovskaya
https://max.ru/join/1susUrQsgJsdybTgTgUtKkQ_H2gAj1841Djf583N6gg
