Действительно человеческая психика устроена так, что в любом заголовке, тексте или новости, взгляд и внимание цепляет лишь то, что «болит» и волнует самого человека в данный момент времени. Естественно, в предыдущей статье цифра 50% роста может встревожить любого человека, прямо или косвенно интересующегося сейчас недвижимостью.
Но, если включить голову, то сходу можно накидать пару быстрых объяснений происходящему:
- цена в рекламе не равно цена в договоре купли-продажи
- мы не знаем за сколько реально продаются эти квартиры
- это цены на однокомнатные квартиры, а они по определению растут в цене быстрее, чем двушки или трешки
- к слову, цены на трехкомнатные квартиры за 2 года изменились не значительно.
Да реальность московского рынка недвижимости сейчас такова – минимальная стоимость однокомнатной квартиры в пределах МКАД составляет 11 млн.р. на середину апреля 2026 года. Средняя цена однушки по Москве в старом фонде – 13-14 млн.р.
На долго ли это и что будет с ценами дальше?
Рассуждения свои хочу начать не с причин или следствий того, что цены на недвижимость сильно выросли за последние полгода (хотя опять таки все относительно – не на все сильно выросли), а с рынка аренды квартир. Т.к. аренда и продажа - два взаимосвязанных рынка, отрицать это, как минимум глупо.
Так что же мы наблюдаем на рынке аренды? Прям поэтапно распишу:
- Как начала расти ключевая ставка, а росла она агрессивно быстро, людям стало не по карману брать ипотеку, т.к. при наличии первоначального взноса в 10-20%, ежемесячный платеж на остаток стал непосильным.
- Логично, что им ничего не оставалось, как уйти в аренду. Спрос в моменте превысил предложение в разы. Ставки на аренду логично выросли.
- Это временной промежуток с 2023 по 2024 год - рост в аренде составил до тех же 25-50%, что и сейчас в продажах.
- Параллельно с этим на рынке купли-продажи вторички начинается стагнация, т.к. покупатели ушли в аренду. На рынке по факту остаются лишь альтернативные сделки, где продавец добивает разницу между меньшей и большей площадью или продавая свою вторичку, уходит в новостройку.
- Предложение на рынке купли-продажи вторички начало активно падать с 2024 года и к сегодняшнему дню находится на исторически минимальном уровне.
- Собственники массово ушли в аренду, дожидаясь лучших времён для продажи - кто-то ждёт ещё большего роста цен, кто-то снижения ключевой ставки, чтобы закрыть свою сделку.
- Навес предложения в аренде к середине 2025 превысил спрос и цены логично поползли вниз.
- На сегодняшний день предложения в аренде столько, что вполне реально снова найти вариант по цене 2023-2024 года!
- За время высокого ключа накопленные первоначально 10-20% на ипотеку, на вкладах превратились в 30-50%, а с учётом роста зарплат в 23-25 годах и все 70%. Опять таки не у всех и даже не у многих.
- Вот эти люди и возвращаются сейчас на рынок купли-продажи. А на нем по факту пусто - предложение ограничено. Отсюда и этот рост цен.
- Как только сменится тренд и предложение начнет расти, а это неизбежно, т.к. рынок пустым вечно быть не может, и таже ключевая ставка оказывает влияние в две стороны – и на покупателей, и на продавцов, круг повторится уже в купли-продаже! На рынке все циклично.
Сюда добавить общее состояние нашей экономики и предстоящие «черные дни», а точнее годы и у меня лично растаяло последнее сомнение на счёт вечного роста цен на недвижимость.
Какой временной промежуток для этого потребуется? Оценить и сказать сложно. Слишком много факторов оказывает на это влияние.
Одно могу сказать однозначно – у всего происходящего в нашей жизни есть понятие «год спустя», но это уже больше философские размышления. Если интересны мои мысли, поделюсь отдельно. Также если интересно, что сейчас делать продавцам и покупателям – маякните в комментариях.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас. Если вам нужна личная консультация для решения вашей проблемы, то записаться на нее, вы можете здесь.